МЕТРАЖ

Бес­цен­ный квад­рат

Lichniy schet - - От Редактора - Вик­то­рия КАРПИНСКАЯ

Как боль­шие ком­му­наль­ные пла­те­жи от­ра­зят­ся на сто­и­мо­сти квар­тир

Свою уют­ную треш­ку Але­на Т. про­да­ет уже не пер­вый год. В по­след­ние ме­ся­цы ее те­ле­фон вдруг сно­ва ожил: зво­ни­ли «по­сто­ян­ные по­ку­па­те­ли», ко­то­рые при­хо­ди­ли на про­смотр еще год на­зад. И вот те­перь вре­мя от вре­ме­ни по­зва­ни­ва­ют с един­ствен­ным во­про­сом: «Усту­пи­те ли в цене?» Соб­ствен­но, усту­пить в цене Але­на бы­ла го­то­ва при каж­дом про­смот­ре.

Од­на­ко «по­тен­ци­аль­ный по­ку­па­тель», про­ща­ясь до сле­ду­ю­щей встре­чи со сло­ва­ми «я по­ду­маю», вско­ре про­дол­жал тор­ги, но уже в те­ле­фон­ном ре­жи­ме. Вот и те­перь Алене пред­ла­га­ют це­ну на треть ни­же про­шло­год­ней. «Я по­ду­маю», – те­перь уже от­ве­ча­ет хо­зяй­ка жи­лья, праг­ма­тич­но про­счи­ты­вая, хва­тит ли ей вы­ру­чен­ной сум­мы и неболь­ших сбе­ре­же­ний для то­го, что­бы ку­пить две еди­нич­ки, ре­шив се­мей­ный квар­тир­ный во­прос. А мо­жет, да­же еди­нич­ку с двуш­кой?

КВАР­ТИР­НЫЙ ЦЕНОПАД

Рез­вое сни­же­ние цен на рын­ке жи­лой недви­жи­мо­сти по­сле непро­дол­жи­тель­но­го пе­ри­о­да ста­би­ли­за­ции спро­са и пред­ло­же­ния про­дол­жа­ет­ся чет­вер­тый ме­сяц кря­ду. Тен­ден­цию к по­ни­же­нию за­да­ли но­вые сум­мы кви­тан­ций опла­ты ком­му­наль­ных услуг, рас­ту­щие как на дрож­жах. Бро­ке­ры по­го­ва­ри­ва­ют, мол, то ли еще бу­дет: да­же в луч­шие вре­ме­на ак­тив­ных тор­гов и сде­лок ре­ак­ция рын­ка на внеш­ние фак­то­ры не бы­ла мо­мен­таль­ной, а сей­час, в по­лу­сон­ном со­сто­я­нии, и во­все неспеш­ная, так что па­де­ние цен оста­но­вит­ся еще не ско­ро.

И прав­да, ес­ли по­след­ние го­ды сред­няя це­на квад­рат­но­го мет­ра в сто­ли­це про­се­да­ла на 5-10% за год, то толь­ко за ян­варь она опустилась на 1%. Так, со­глас­но ана­ли­ти­че­ским под­сче­там ком­па­нии SV Development, в ян­ва­ре (ко­то­рый от­ли­ча­ет­ся аб­со­лют­ным де­ло­вым за­ти­шьем вви­ду празд­ни­ков) сред­няя це­на сто­лич­но­го квад­рат­но­го мет­ра со­ста­ви­ла $1154 на вто­рич­ном рын­ке и $1038 на пер­вич­ном. То­гда как в де­каб­ре бы­ло $1161 и $1042 со­от­вет­ствен­но. По дан­ным пор­та­ла по- ис­ка недви­жи­мо­сти address.ua, за де­кабрь це­ны на вто­рич­ном рын­ке упа­ли на 4,2% (в дол­ла­ро­вом эк­ви­ва­лен­те), со­ста­вив $1138 за кв. м. При­чем наи­боль­шее па­де­ние цен ана­ли­ти­ки пор­та­ла от­ме­ча­ют на квар­ти­ры из че­ты­рех и бо­лее ком­нат – на 7%, еди­нич­ки сда­ли по­зи­ции на 3,3%, двуш­ки – на 3,5%, чуть боль­ше про­се­ли треш­ки – на 4,2%.

За год в сред­нем квар­ти­ры по­де­ше­ве­ли по­чти на 14%. А прак­ти­че­ски вдвое жи­лье по­те­ря­ло в цене за по­след­ние пять лет. Тен­ден­ция га­ло­пи­ру­ю­ще­го сни­же­ния сто­и­мо­сти квад­ра­та, по мне­нию бро­ке­ра Иго­ря Ва­си­лен­ко, толь­ко на­би­ра­ет си­лу. «По­доб­ную си­ту­а­цию ры­нок уже пе­ре­жи­вал не од­на­ж­ды, – го­во­рит Игорь. – По­ла­гаю, це­ны бу­дут сни­жать­ся вплоть до ле­та и, воз­мож­но, до кон­ца го­да, ес­ли вес­ной не бу­дет боль­шой ак­тив­но­сти со сто­ро­ны по­ку­па­те­лей». В та­ких об­сто­я­тель­ствах бро­кер со­ве­ту-

В дол­го­сроч­ной пер­спек­ти­ве вли­я­ние ком­му­наль­ных пла­те­жей на ры­нок недви­жи­мо­сти бу­дет очень се­рьез­ным

ет же­ла­ю­щим при­об­ре­сти жи­лье вни­ма­тель­но при­смат­ри­вать­ся к вы­став­лен­ным к про­да­же квар­ти­рам и на­блю­дать за из­ме­не­ни­ем их це­ны. Весь­ма недол­го про­длит­ся си­ту­а­ция, ко­гда мож­но бу­дет най­ти трех­ком­нат­ную за те же день­ги, что и двуш­ку, или ку­пить двух­ком­нат­ную по цене еди­нич­ки.

ПЕ­РЕ­СТУ­ПИТЬ ТЫ­СЯ­ЧУ

По­хо­же, про­ри­ца­ния бро­ке­ра близ­ки к сво­е­му свер­ше­нию. По дан­ным пор­та­лов недви­жи­мо­сти, все ча­ще по­ку­па­те­ли огра­ни­чи­ва­ют по­иск сум­мой в $30-35 тыс. Кро­ме то­го, же­ла­ю­щие ку­пить жи­лье боль­ше рас­смат­ри­ва­ют од­но­ком­нат­ные квар­ти­ры и немно­го по­гля­ды­ва­ют на двуш­ки. На этот усто­яв­ший­ся за несколь­ко лет тренд от­ве­ти­ли и за­строй­щи­ки, пред­ло­жив за по­след­ний год при­лич­ное ко­ли­че­ство еди­ни­чек и да­же ма­ло­мет­ра­жек (так на­зы­ва­е­мых смарт-квар­тир) в но­вострой­ках.

Но в де­каб­ре тен­ден­ция из­ме­ни­лась. Наи­выс­шим спро­сом поль­зо­ва­лись как раз двух­ком­нат­ные квар­ти­ры, еди­нич­ки усту­па­ли им со­всем немно­го. Трех­ком­нат­ные квар­ти­ры и жи­лье боль­ших пло­ща­дей ока­за­лись прак­ти­че­ски без вни­ма­ния. Мак­си­мум це­ны во­про­са по­ку­па­тель ча­ще огра­ни­чи­ва­ет сум­мой $50 тыс., а то и мень­ше. А вот квар­ти­ру неболь­шой пло­ща­ди го­тов ку­пить за $20-25 тыс.

Плав­ное сни­же­ние цен под­сте­ги­ва­ло ко­ли­че­ство сде­лок с недви­жи­мо­стью. На ко­нец 2016 го­да, по дан­ным ИАП «Сто­лич­ная недви­жи­мость», к про­да­же бы­ло вы­став­ле­но 22 410 квар­тир, что на 4386 боль­ше по срав­не­нию с кон­цом 2015-го. При­чем све­жих пред­ло­же­ний, то есть впер­вые вы­став­лен­ных к про­да­же квар­тир, лишь де­ся­тая часть. В сред­нем це­на «но­вич­ков» ни­же на 7,6%, чем у кон­ку­рен­тов.

«Вряд ли ко­гда-ни­будь бу­дет удо­вле­тво­рен спрос на жи­лье, – рас­суж­да­ет Игорь Ва­си­лен­ко. – Но все же имен­но спрос дик­ту­ет пра­ви­ла иг­ры на рын­ке. Се­год­ня та­кие об­сто­я­тель­ства, что про­дав­цы долж­ны под­стра­и­вать­ся под по­ку- па­те­ля, учи­ты­вать его фи­нан­со­вые воз­мож­но­сти».

Под дав­ле­ни­ем спро­са ана­ли­ти­ки пор­та­ла address.ua про­гно­зи­ру­ют устой­чи­вость нис­хо­дя­ще­го трен­да на рын­ке жи­лья, вслед­ствие че­го воз­мож­но пре­одо­ле­ние пси­хо­ло­ги­че­ско­го по­ро­га це­ны в $1000 за кв. м. И вполне ве­ро­ят­но, что про­изой­дет это уже в пер­вом по­лу­го­дии. А к кон­цу го­да спе­ци­а­ли­сты про­гно­зи­ру­ют спад цен на жи­лье не ме­нее чем на 15% (то есть по­ряд­ка $950-970 за квад­рат в сред­нем по рын­ку).

В СО­СТО­Я­НИИ ШОКА

Нис­хо­дя­ще­му трен­ду на рын­ке жи­лья спо­соб­ству­ют несколь­ко фак­то­ров. Од­ни из них – неустой­чи­вость ва­лют­но­го кур­са грив­ни и умень­ше­ние пла­те­же­спо­соб­но­сти по­ку­па­те­лей. Это при­ве­дет к еще боль­ше­му суже­нию спро­са с од­ной сто­ро­ны и уве­ли­че­нию пред­ло­же- ния на рын­ке жи­лья с дру­гой, что неми­ну­е­мо от­ра­зит­ся на сни­же­нии цен. Но в бли­жай­ший пе­ри­од пер­вой скрип­кой бу­дут вы­сту­пать ком­му­наль­ные пла­те­жи.

Как под­чер­ки­ва­ет Вла­ди­мир Ко­ло­мей­ко, ана­ли­тик пор­та­ла domik. ua, «в дол­го­сроч­ной пер­спек­ти­ве вли­я­ние ком­му­наль­ных пла­те­жей на ры­нок недви­жи­мо­сти бу­дет очень се­рьез­ным, в от­дель­ных сег­мен­тах, воз­мож­но, да­же опре­де­ля- ющим. Сей­час по­ку­па­те­ли при про­чих рав­ных усло­ви­ях де­ла­ют вы­бор в поль­зу бо­лее энер­го­эф­фек­тив­но­го жи­лья и да­же го­то­вы за него пе­ре­пла­чи­вать, по­ни­мая, что в ре­зуль­та­те сэко­но­мят».

Уже ле­том про­шло­го го­да боль­шая часть сде­лок про­ис­хо­ди­ла на пер­вич­ном рын­ке жи­лья. Се­год­ня стро­ит­ся в сто­ли­це око­ло 300 но­вых до­мов и по­чти две сот­ни – в го­ро­дах-спут­ни­ках. Вы­бор боль­шой и на вся­кий вкус: от 20 квад­ра­тов до ше­сти­ком­нат­ных, пент­ха­у­сов на верх­них эта­жах вы­со­ток в цен­тре го­ро­да и та­ун­ха­у­сов с дво­ри­ком в близ­ле­жа­щем при­го­ро­де. Те­перь же вто­рич­ный ры­нок, с хру­щев­ка­ми и мо­раль­но уста­рев­ши­ми бе­тон­ны­ми па­нель­ка­ми со­вет­ских вре­мен, и во­все рис­ку­ет остать­ся в аут­сай­де­рах. Ап­грейд дав­но об­жи­то­го ста­ро­го фон­да вряд ли обой­дет­ся де­шев­ле ре­мон­та квар­ти­ры «по­сле за­строй­щи­ка» в до­ме, по­стро­ен­ном с уче­том норм энер­го­эф­фек­тив­но­сти. Воз­рас­та­ю­щая ком­му­нал­ка при­ве­дет, по мне­нию Вла­ди­ми­ра Ко­ло­мей­ко, к рез­ко­му сни­же­нию спро­са (а сле­до­ва­тель­но, и цен) на жи­лье в до­мах с низ­кой энер­го­эф­фек­тив­но­стью и из­но­шен­ны­ми ин­же­нер­ны­ми ком­му­ни­ка­ци­я­ми: «Есть все ос­но­ва­ния по­ла­гать, что имен­но этот фак­тор рез­ко сни­зит спрос на ста­рое жи­лье и при­ве­дет к его еще боль­ше­му уде­шев­ле­нию».

За год в сред­нем квар­ти­ры по­де­ше­ве­ли по­чти на 14%. А прак­ти­че­ски вдвое жи­лье по­те­ря­ло в цене за по­след­ние пять лет

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.