Ил­лю­зия квад­ра­та

Ожи­дать ли сни­же­ния цен на квар­ти­ры в но­вострой­ках

Lichniy schet - - Метраж - Игорь КУШНИР КУШНИР, гла­ва прав­ле­ния – пре­зи­дент «Ки­ев­гор­строя»

Уди­ви­тель­ные ве­щи про­ис­хо­дят на рын­ке недви­жи­мо­сти: слов­но на ка­че­лях, це­ны на квар­ти­ры то взле­та­ют, то па­да­ют, ес­ли ве­рить оцен­кам ана­ли­ти­ков. Од­ни экс­пер­ты пред­ре­ка­ют ско­рый кол­лапс с до­сти­же­ни­ем неве­ро­ят­но­го дна, дру­гие убеж­де­ны, что вот-вот нач­нет­ся рост рын­ка и недви­жи­мость снова ста­нет пер­вым и един­ствен­ным объ­ек­том на­деж­ных ин­ве­сти­ций в стране. Как во­дит­ся, ис­ти­на где-то по­сре­дине. И вре­мя до­ка­жет, что, ско­рее все­го, пра­вы те, кто счи­та­ет по­куп­ку квар­ти­ры се­го­дня непло­хим вло­же­ни­ем, ес­ли сде­ла­на она с умом. С умом – зна­чит, с пе­дан­тич­ным вы­бо­ром по всем ос­но­во­по­ла­га­ю­щим кри­те­ри­ям и в ме­ло­чах, и в адек­ват­ном со­от­но­ше­нии «це­на – ка­че­ство». С при­сталь­ным вни­ма­ни­ем при вы­бо­ре не толь­ко квар­ти­ры, но и ком­па­нии, ко­то­рая ее про­да­ет, и за­строй­щи­ка, ко­то­рый ее воз­во­дит.

ИЛ­ЛЮ­ЗИЯ 1 СПРОС ПА­ДА­ЕТ

Два ра­за в го­ду тра­ди­ци­он­но ры­нок недви­жи­мо­сти ожи­ва­ет – и ста­ти­сти­ка пест­рит но­вы­ми сдел­ка­ми, но­вы­ми тен­ден­ци­я­ми вы­бо­ра покупателей. Уга­ды­вать, как сло­жат­ся об­сто­я­тель­ства в но­вый се­зон, этой осенью, – все рав­но что ждать у мо­ря по­го­ды. К сло­ву, от по­го­ды немало за­ви­сит, на­сколь­ко ак­тив­но будут вы­би­рать и по­ку­пать квар­ти­ры. От­пуск­ная кам­па­ния ле­том и рож­де­ствен­ские празд­ни­ки зи­мой – на­сто­я­щий штиль, осен­ний дожд­ли­вый день то­же не луч­ший для про­дав­цов. За­то в ка­нун за­вер­ше­ния года про­дав­цы ле­ле­ют слад­кие на­деж­ды. А застрой­щи­ки к но­во­му се­зо­ну ожив­ле­ний го­то­ви­лись еще с ле­та: их це­на на квад­рат ма­ло из­ме­ни­лась, не­смот­ря на крайне низ­кий спрос ле­том.

Боль­шой ак­тив­но­сти не на­блю­да­ет­ся дав­но, и оче­ре­ди в от­де­лах про­даж за­строй­щи­ков не вы­стра­и­ва­ют­ся. Вот и ушед­шее ле­то недо­счи­та­лось покупателей квар­тир, хотя на сто­и­мо­сти жи­ло­го квад­ра­та низ­кий спрос в лет­ний зной ма­ло от­ра­зил­ся.

Впро­чем, это во­все не зна­чит, что спро­са на жи­лье нет. По мне­нию На­та­лии На­у­мец, ге­не­раль­но­го ди­рек­то­ра агент­ства «Кон­суль­та­ци­он­ный центр недви­жи­мо­сти», что­бы удо­вле­тво­рить се­го­дняш­нюю по­треб­ность рын­ка, нуж­но стро­ить и сда­вать в экс­плу­а­та­цию но­вые до­ма в тех объ­е­мах, что сей­час, на про­тя­же­нии еще трех лет. А невы­со­кую ак­тив­ность покупателей на рын­ке спра­вед­ли­во объ­яс­ня­ют ве­со­мые ар­гу­мен­ты. С од­ной сто­ро­ны, по­ку­па­тель­ская спо­соб­ность дей­стви­тель­но невы­со­ка и мно­гие по­ку­па­те­ли ста­вят соб­ствен­ный це­но­вой по­рог при­об­ре­те­ния квар­ти­ры в $30-60 тыс. (в за­ви­си­мо­сти от клас­са жи­лья и мет­ра­жа квар­ти­ры). С дру­гой – низ­кая ак­тив­ность покупателей поз­во­ля­ет вы­би­рать луч­шее из пред­став­лен­но­го и да­же в чем-то дик­то­вать свои тре­бо­ва­ния.

«По­ло­ви­на сде­лок на рын­ке при­хо­дит­ся на долю пер­вич­ной недви­жи­мо­сти, – кон­ста­ти­ру­ет факт На-

та­лия На­у­мец, – и да­же ес­ли до­ля пер­вич­но­го жи­лья умень­шит­ся на 10%, это ни­как не по­вли­я­ет на це­ны».

ИЛ­ЛЮ­ЗИЯ 2 ЗАСТРОЙ­ЩИ­КИ ВЫ­НУЖ­ДЕ­НЫ СНИЖАТЬ ЦЕ­НЫ

Этим ле­том про­сто пек­ло от щед­ро­сти неко­то­рых за­строй­щи­ков – их го­ря­чих ак­ций по рас­про­да­же квар­тир. Прав­да, вы­ку­пить квар­ти­ру в но­вострое на треть, а то и впо­ло­ви­ну де­шев­ле по­вез­ло не каждому, кто обо­льстил­ся обе­ща­ни­ем. Да и не вся­кий за­строй­щик так щедр: ком­па­нии, ко­то­рые стро­ят уве­рен­но и пред­ла­га­ют ка­че­ствен­ное жи­лье, в по­доб­ных ак­ци­ях про­сто не нуж­да­ют­ся. Они не го­то­вы усту­пать, тор­го­вать­ся с ни­ми труд­но, и мак­си­мум скид­ки, на ко­то­рую мож­но рас­счи­ты­вать, – не бо­лее 5-10%, и то при усло­вии опла­ты сразу, а не рас­тя­ги­вая пла­те­жи до кон­ца стро­и­тель­ства до­ма. По мне­нию ана­ли­ти­ков-оп­ти­ми­стов, ак­ции за­строй- щи­ков – это ско­рее мар­ке­тин­го­вые улов­ки и спо­соб кон­ку­ри­ро­вать, да­бы вы­де­лить свое пред­ло­же­ние на фоне других. Во-вто­рых, но­вострой всегда будет поль­зо­вать­ся спро­сом, а зна­чит, оста­вать­ся в цене.

Все же в неко­то­рых слу­ча­ях це­на квад­ра­та на пер­вич­ном рын­ке до­сти­га­ла и $600 на фоне сред­не­ры­ноч­ной немно­гим бо­лее $800. Для неко­то­рых экс­пер­тов та­кие «по­ка что оди­но­кие слу­чаи» яв­ля­ют­ся пред­вест­ни­ком сни­же­ния цен на квар­ти­ры. Да, упря­мая ста­ти­сти­ка по­ка­зы­ва­ет, что в уже сдан­ных в экс­плу­а­та­цию до­мах до­ста­точ­но мно­го непро­дан­ных квар­тир. Так, по дан­ным пор­та­ла address.ua, за про­шлый год не про­да­лось 15 тыс. квар­тир, а с 2011 года та­ких на­ко­пи­лось 57 тыс. При­чи­ны же, ко­то­рые за­став­ля­ют неко­то­рых за­строй­щи­ков ид­ти на су­ще­ствен­ные уступки, оче­вид­ны. «Боль­шая часть пред­ло­же­ния не устра­и­ва­ет по­тен­ци­аль­но­го по­ку­па­те­ля, что при­во­дит к на­коп­ле­нию непро­дан­ных квар­тир», – го­во­рит Ро­ман Ге­ра­сим­чук, кон­суль­тант City Development Solutions.

«Боль­шин­ство квар­тир не за­се­ле­ны, – ком­мен­ти­ру­ет бро­кер Татьяна Шу­та, – од­на­ко это во­все не озна­ча­ет, что квар­ти­ры не бы­ли куп­ле­ны у за­строй­щи­ка те­ми же спе­ку­лян­та­ми или те­ми, кто рас­смат­ри­ва­ет по­куп­ку квар­ти­ры как ин­ве­сти­цию». Застрой­щи­ки уже

от­ре­а­ги­ро­ва­ли на по­ку­па­тель­ский спрос – и стро­ят квар­ти­ры мень­ше­го мет­ра­жа, чем 5-10 лет тому. Бо­лее то­го, да­же в уже сдан­ных до­мах, стро­и­тель­ство ко­то­рых на­ча­то бы­ло бо­лее трех лет на­зад, пе­ре­кра­и­ва­ют че­ты­рех-, трех- и да­же двух­ком­нат­ные квар­ти­ры на еди­нич­ки, по­то­му как они наи­бо­лее вос­тре­бо­ва­ны.

ИЛ­ЛЮ­ЗИЯ 3

Ес­ли ны­неш­нее положение дел срав­ни­вать с об­сто­я­тель­ства­ми по­чти де­ся­ти­лет­ней дав­но­сти, то дан­ное утвер­жде­ние по­ка­жет­ся от­ча­сти прав­ди­вым. Се­го­дня вряд ли по­лу­чит­ся пе­ре­про­дать до пя­ти раз квар­ти­ру за те год-два, по­ка стро­ит­ся дом. Но утвер­ждать, что в по­куп­ку жи­лья в но­вострой­ках не ин­ве­сти­ру­ют во­все, будет неспра­вед­ли­вым.

У каж­до­го ри­ел­то­ра есть несколь­ко та­ких покупателей, ко­то­рых мож­но сме­ло рас­це­ни­вать как ин­ве­сто­ров. Ска­жем, же­ла­ю­щие ку­пить квар­ти­ру сво­е­му ре­бен­ку, без го­ду неде­ля сту­ден­ту. По­куп­ка эта несроч­ная, что поз­во­ля­ет вы­би­рать и вы­ис­ки­вать бо­лее вы­год­ную це­ну. По су­ти, та­кое при­об­ре­те­ние квар­ти­ры мож­но сме­ло рас­це­ни­вать как спо­соб вло­же­ния де­нег на пер­спек­ти­ву.

Татьяна Шу­та рас­ска­зы­ва­ет о но­вой тен­ден­ции на рын­ке: «Неред­ко слу­ча­ет­ся, что по­ку­па­тель ищет воз­мож­ность вы­ку­пить несколь­ко квар­тир сразу, пла­ни­руя по­сле обу­стро­ить апар­та­мен­ты для арен­ды или ми­ни-отель. При этом он тор­гу­ет­ся с за­строй­щи­ком, ча­сто вы­иг­ры­вая в тор­ге. Да и за­строй­щик го­тов усту­пить та­ко­му ин­ве­сто­ру».

На рын­ке жи­лья по­яв­ля­ют­ся мел­кие ин­ве­сто­ры и из-за ру­бе­жа, ко­то­рые ищут квар­ти­ры в цен­тре, пре­иму­ще­ствен­но од­но­ком­нат­ные, не толь­ко для соб­ствен­но про­жи­ва­ния, но и для сда­чи в арен­ду. «Как толь­ко они пой­мут, что на рын­ке по­яви­лась воз­мож­ность за­ра­ба­ты­вать, они ста­нут по­ку­пать квар­ти­ры боль­ше­го мет­ра­жа, что будет спо­соб­ство­вать подъ­ему цен в тех сег­мен­тах жи­лья, что сей­час во­все не продается», – убеж­де­на На­та­лия На­у­мец. И пусть по­ка до­ля ин­ве­сто­ров неве­ли­ка, но

Ва­ша ком­па­ния ре­гу­ляр­но за­ни­ма­ет пер­вые строч­ки в рей­тин­ге на­деж­но­сти за­строй­щи­ков. В чем вы ви­ди­те свою са­мую силь­ную сторону?

– В ста­биль­ном вы­пол­не­нии ком­па­ни­ей своих обя­за­тельств пе­ред ин­ве­сто­ра­ми. За ис­то­рию ра­бо­ты на рын­ке, «Ки­ев­гор­строй» на прак­ти­ке под­твер­дил свою на­деж­ность, аб­со­лют­но все объ­ек­ты мы до­во­дим до кон­ца. За нас го­во­рят фак­ты: 45 млн по­стро­ен- ных квад­рат­ных мет­ров, по­чти 2 млн до­воль­ных ин­ве­сто­ров, 62 года ста­биль­но­го выполнения обя­за­тельств. На се­го­дняш­ний день у нас в ра­бо­те око­ло 1,5 млн кв. м недви­жи­мо­сти на раз­ных ста­ди­ях. В «Ки­ев­гор­строе» ра­бо­та­ет ко­ман­да про­фес­си­о­на­лов, ко­то­рая яв­ля­ет­ся за­ло­гом ста­биль­но­сти и пра­виль­ных ре­ше­ний да­же в слож­ные вре­ме­на. Са­мым боль­шим пре­иму­ще­ством счи­таю тот факт, что 80% ак­ций пред­при­я­тия при­над­ле­жит Ки­е­ву, го­род­ские вла­сти непре­рыв­но кон­тро­ли­ру­ют ра­бо­ту «Ки­ев­гор­строя». Спе­ци­а­ли­сты ком­па­нии по­сто­ян­но ра­бо­та­ют над внед­ре­ни­ем нов­шеств и тех­но­ло­гий. Сей­час за­пу­сти­ли пи­лот­ный про­ект по уста­нов­ке сол­неч­ных ба­та­рей на кры­шах до­мов. В неко­то­рых ЖК уста­нав­ли­ва­ем за­ряд­ки для элек­тро­мо­би­лей.

Все эти фак­то­ры и по­мо­га­ют ком­па­нии удер­жи­вать ли­дер­ство, про­дол­жать успеш­ную ра­бо­ту и обес­пе­чи­вать ки­ев­лян хорошим ка­че­ствен­ным жи­льем.

Ка­кой це­но­вой по­ли­ти­ки при­дер­жи­ва­ет­ся ва­ша ком­па­ния? Будет ли она ее пе­ре­смат­ри­вать в этом го­ду?

– Квар­ти­ры «Ки­ев­гор­строя» до­ступ­ны каждому. По­ку­пая у ком­па­нии, че­ло­век пла­тит не толь­ко за квад­рат­ные мет­ры, но и за рис­ки. То есть у нас по­ку­па­ют на­деж­ность, га­ран­тию сдан­ных квад­рат­ных мет­ров.

Будут ли пе­ре­смат­ри­вать­ся це­ны – за­ви­сит от мно­гих фак­то­ров. По­ка мож­но точ­но ска­зать, что пред­по­сы­лок к их сни­же­нию нет. А будут ли рас­ти – по­ка­жет дол­лар. Слиш­ком низ­кая це­на сей­час ли­бо у тех, кто хо­чет про­дать все в ноль и за­кон­чить со стро­и­тель­ством, ли­бо у афе­ри­стов.

На стро­и­тель­стве ка­ких объ­ек­тов де­ла­ет ак­цент ва­ша ком­па­ния (сег­мент, пло­щадь жи­лья и т. д.)?

– Ос­нов­ная цель ра­бо­ты ком­па­нии – дать воз­мож­ность наи­боль­ше­му ко­ли­че­ству лю­дей ку­пить жи­лье. Боль­шин­ство объ­ек­тов «Ки­ев­гор­строя» со­зда­ют­ся имен­но под та­кой за­прос. Это квар­ти­ры совершенно раз­ных мет­ра­жей, от ма­лень­ких до двух­уров­не­вых, от спаль­ных до цен­траль­ных рай­о­нов го­ро­да. Сей­час спрос се­рьез­но кач­нул­ся в сторону неболь­ших пло­ща­дей, это от­ра­жа­ет­ся в на­ших до­мах. Но и со­лид­ные по раз­ме­ру квар­ти­ры то­же в хо­ду. В «Ки­ев­гор­строе» пред­ло­же­ние сфор­ми­ро­ва­но под лю­бо­го по­ку­па­те­ля, оста­ет­ся толь­ко прий­ти и вы­брать свое.

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.