Квар­ти­ра сей­час, день­ги по­том

Все о по­куп­ке жи­лья в кре­дит или в рас­сроч­ку от за­строй­щи­ков

Lichniy schet - - Метраж -

Ку­пить квар­ти­ру в Ки­е­ве да и в дру­гих го­ро­дах для мно­гих укра­ин­цев несбы­точ­ная меч­та. При сред­не­ста­ти­сти­че­ской зар­пла­те в сто­ли­це, по дан­ным Гос­ста­та, на уровне 13 тыс. грн, стать вла­дель­цем еди­нич­ки сто­и­мо­стью $30-35 тыс. мож­но за пять-шесть лет. По ме­то­до­ло­гии ООН, рас­счи­ты­ва­ю­щей так на­зы­ва­е­мый ин­декс до­ступ­но­сти жи­лья, та­кой срок озна­ча­ет, что квар­ти­ры в Ки­е­ве недо­ступ­ны. Что­бы граж­дане мог­ли поз­во­лить се­бе свой угол, до­хо­ды долж­ны дать воз­мож­ность на­ко­пить на жи­лье мак­си­мум за три го­да.

Но да­же пя­ти­лет­ний срок в на­ших усло­ви­ях вы­гля­дит из­лишне оп­ти­ми­стич­но. Дан­ные Гос­ста­та не учи­ты­ва­ют в сво­их рас­че­тах на­ло­ги на за­ра­бот­ную пла­ту, до­сти­га­ю­щие в об­щей слож­но­сти 40%. Кро­ме то­го, от­кла­ды­вая на до­ро­го­сто­я­щую по­куп­ку, се­мье нуж­но где-то жить. Арен­да жи­лья в спаль­ных рай­о­нах сто­ли­цы об­хо­дит­ся ми­ни­мум в 5-6 тыс. грн, не счи­тая еще 2 тыс. грн на ком­му­наль­ные услу­ги.

Несо­от­вет­ствие сто­и­мо­сти жи­лья и до­хо­дов граж­дан бо­лее чем оче­вид­но. Но за­строй­щи­ки не го­то­вы сни­жать це­ны, рискуя по­не­сти убыт­ки. В та­кой си­ту­а­ции все бо­лее вос­тре­бо­ван­ны­ми ста­но­вят­ся про­грам­мы ло­яль­но­сти стро­и­тель­ных ком­па­ний и кре­ди­ты на по­куп­ку жи­лья. При­чем с каж­дым го­дом эта тен­ден­ция толь­ко уси­ли­ва­ет­ся.

С НИЗ­КО­ГО СТАР­ТА

Ча­ще все­го стро­и­тель­ные ком­па­нии пред­ла­га­ют сво­им по­тен­ци­аль­ным кли­ен­там, не рас­по­ла­га­ю­щим всей необ­хо­ди­мой сум­мой, три спо­со­ба по­куп­ки жи­лья. Пер­вый – скид­ки, вто­рой – рас­сроч­ки и тре­тий – бан­ков­ский кре­дит.

Скид­ки осо­бен­но по­пу­ляр­ны в пе­ри­од се­зон­но­го спа­да – летом и зи­мой. Неред­ко за­строй­щи­ки го­то­вы усту­пать до 25% от за­яв­лен­ных цен. Но при всей ка­жу­щей­ся щед­ро­сти сле­ду­ет иметь в ви­ду, что та­кие при­вле­ка­тель­ные пред­ло­же­ния в ос­нов­ном ка­са­ют­ся жи­лья с опре­де­лен­ны­ми недо­стат­ка­ми или пред­ла­га­е­мо­го в выс­шей це­но­вой ка­те­го­рии. На­при­мер, мож­но сме­ло рас­счи­ты­вать на су­ще­ствен­ные уступ­ки при по­куп­ке на окра­ине го­ро­да трех­ком­нат­ной квар­ти­ры пло­ща­дью по­ряд­ка 100 кв. м, рас­по­ло­жен­ной на по­след­нем, 22-м или да­же 24-м эта­же.

В то же вре­мя ед­ва ли кто-ли­бо из за­строй­щи­ков со­гла­сит­ся пой­ти на скид­ки при про­да­же еди­ни­чек или дву­шек в спаль­ных рай­о­нах. Не­до-

ро­гое жи­лье поль­зу­ет­ся наи­боль­шим спро­сом и обыч­но до­воль­но быст­ро на­хо­дит сво­их по­ку­па­те­лей.

Все бо­лее вос­тре­бо­ван вто­рой ва­ри­ант по­куп­ки жи­лья – в рас­сроч­ку. Неред­ко этот спо­соб вы­би­ра­ют 30-50% ин­ве­сто­ров. Обыч­но за­строй­щи­ки го­то­вы ждать пол­ной опла­ты за квар­ти­ру не бо­лее пя­ти лет, но ча­ще все­го сро­ки не пре­вы­ша­ют го­да. То есть рас­сроч­ка обыч­но дей­ству­ет ров­но до то­го мо­мен­та, по­ка дом не будет сдан в экс­плу­а­та­цию. В этом слу­чае до­ста­точ­но вне­сти треть сто­и­мо­сти жи­лья. Хо­тя бы­ва­ют при­ят­ные ис­клю­че­ния.

К при­ме­ру, ком­па­ния «ИНТЕРГАЛБУД» – од­на из немно­гих на рын­ке, кто пред­ла­га­ет по­ку­па­те­лям вы­год­ные про­грам­мы рас­сроч­ки на пе­ри­од от трех ме­ся­цев до се­ми лет. Пер­вый ми­ни­маль­ный взнос стар­ту­ет от 10% сто­и­мо­сти квар­ти­ры, что вы­год­но от­ли­ча­ет­ся от мно­гих условий по бан­ков­ским кре­ди­там. Кро­ме то­го, при дли­тель­ных про­грам­мах рас­сроч­ки ком­па­ния предо­став­ля­ет со­ци­аль­ные га­ран­тии по­ку­па­те­лям.

«Ком­па­ния «Ин­тер­гал-буд» пер­вой в Укра­ине внед­ри­ла про­грам­му со­ци­аль­ной под­держ­ки и га­ран­тий для по­ку­па­те­лей, при­об­ре­та­ю­щих квар­ти­ры в дол­го­сроч­ную рас­сроч­ку. Суть этой про­грам­мы за­клю­ча­ет­ся в том, что­бы под­дер­жать по­ку­па­те­ля и по­мочь ему или его на­след­ни­кам стать соб­ствен­ни­ком ча­стич­но опла­чен­ной квар­ти­ры в слу­чае воз­ник­но­ве­ния форс-ма­жор­ных об­сто­я­тельств, – рас­ска­зы­ва­ет ком­мер­че­ский ди­рек­тор ком­па­нии «Ин­тер­гал-буд» Ан­на Ла­ев­ская. – Ес­ли по­ку­па­те­лем опла­че­но не ме­нее 50% обес­пе­чи­тель­но­го пла­те­жа (сто­и­мо­сти квар­ти­ры), при на­ступ­ле­нии непред­ви­ден­ных жиз­нен­ных об­сто­я­тельств, та­ких как смерть по­ку­па­те­ля, мно­го­дет­ность или пол­ная по­те­ря тру­до­спо­соб­но­сти кор­миль­ца се­мьи, ком­па­ния «Ин­тер­гал-буд» обя­зу­ет­ся предо­ста­вить ему или его на­след­ни­кам льго­ты по опла­те остат­ка. В част­но­сти, га­ран­ти­ру­ет­ся из­ме­не­ние срока (пе­ре­смотр условий) опла­ты остат­ка по рас­сроч­ке в поль­зу по­ку­па­те­ля ли­бо предо­став­ля­ет­ся скид­ка на часть или всю сум­му остат­ка по рас­сроч­ке. При­ме­ча­тель­но, что та­кие усло­вия мо­гут пред­ло­жить толь­ко круп­ные си­стем­ные за­строй­щи­ки, как «Ин­тер­гал-буд», ко­то­рые фи­нан­си­ру­ют стро­и­тель­ство за счет соб­ствен­ных средств, а не по­ступ­ле­ний от про­да­жи недви­жи­мо­сти».

Пре­иму­ще­ство бес­про­цент­ных рас­сро­чек в том, что квар­ти­ру мож­но ку­пить по ми­ни­маль­ной сто­и­мо­сти. Кро­ме то­го, кре­дит­ные ре­сур­сы предо­став­ля­ют­ся да­ром. Ведь обыч­но квад­рат­ные мет­ры на эта­пе кот­ло­ва­на об­хо­дят­ся на 2025% де­шев­ле, чем по­сле за­вер­ше­ния стро­и­тель­ных ра­бот. В то же вре­мя за­строй­щик мо­жет по­вы­шать це­ны на «невы­куп­лен­ные» квад­ра­ты. И к то­му же да­ле­ко не каж­дый в со­сто­я­нии за год вы­пла­тить ком­па­нии по­ло­ви­ну сто­и­мо­сти жи­лья.

Еще один не­до­ста­ток рас­сро­чек – неред­ко сто­и­мость квад­рат­ных мет­ров при­вя­зы­ва­ет­ся к дол­ла­ру. Это до­ста­точ­но рас­про­стра­нен­ный при­ем, хо­тя сра­зу от­ме­тим: не все стро­и­тель­ные ком­па­нии ис­поль­зу­ют ва­лют­ную фик­са­цию. Ес­ли же ин­ве­стор вы­би­ра­ет рас­сроч­ку с при­вяз­кой к кур­су, сле­ду­ет иметь в ви­ду: гри­вня мо­жет лег­ко де­валь­ви­ро­вать в несколь­ко раз. Ни­кто ведь не зна­ет, что будет с кур­сом че­рез год-два, не го­во­ря уже о бо­лее да­ле­кой пер­спек­ти­ве. Воз­мож­но, при рас­сроч­ке на неболь­шие сро­ки, ска­жем до го­да, этот пункт не столь ва­жен, осо­бен­но ес­ли вне­се­но свы­ше 50% сто­и­мо­сти жи­лья. Но при неболь­ших стар­то­вых вло­же­ни­ях и дли­тель­ном сро­ке вы­пла­ты рас­сроч­ки по­те­ри мо­гут быть весь­ма су­ще­ствен­ны­ми. Фак­ти­че­ски речь идет о ва­лют­ном кре­ди­те со все­ми вы­те­ка­ю­щи­ми про­бле­ма­ми.

И все же несмот­ря на все ми­ну­сы рас­сро­чек, это наи­бо­лее по­пу­ляр­ный спо­соб по­куп­ки жи­лья при от­сут­ствии на ру­ках всей необ­хо­ди­мой сум­мы. «Тра­ди­ци­он­но де­ве­ло­пер пред­ла­га­ет боль­шую скид­ку в двух слу­ча­ях: при по­куп­ке на на­чаль­ных эта­пах стро­и­тель­ства и при вне­се­нии пол­ной сто­и­мо­сти. Ес­ли го­во­рить о рас­сроч­ках, то в DIM group су­ще­ству­ет пра­ви­ло, еди­ное для всех ком­плек­сов, – при опла­те пер­вич­но­го взно­са (10-30% от сум­мы) мож­но офор­мить рас­сроч­ку на пе­ри­од до за­вер­ше­ния стро­и­тель­ства. Как по­ка­зы­ва­ет прак­ти­ка, рас­сроч­ка очень вост­ре-

Сре­ди ми­ну­сов ипо­те­ки – все еще вы­со­кие про­цент­ные став­ки, а так­же от­сут­ствие уни­фи­ци­ро­ван­ных пред­ло­же­ний

бо­ва­на сре­ди на­ших ин­ве­сто­ров. Ею вос­поль­зо­ва­лись по­ряд­ка 50% по­ку­па­те­лей», – рас­ска­зы­ва­ет ком­мер­че­ский ди­рек­тор DIM group Па­вел Подра­ный.

ВЗАЙМЫ НА ДЕ­СЯ­ТИ­ЛЕ­ТИЕ

Тре­тий спо­соб ку­пить жи­лье, не рас­по­ла­гая всей необ­хо­ди­мой сум­мой, – по­лу­чить кре­дит в бан­ке. За­строй­щи­ки все ак­тив­нее при­вле­ка­ют бан­ков­ские учре­жде­ния к со­труд­ни­че­ству. И наи­боль­шую за­ин­те­ре­со­ван­ность в со­труд­ни­че­стве по­ка де­мон­стри­ру­ют го­су­дар­ствен­ные бан­ки, кре­ди­туя кли­ен­тов прак­ти­че­ски всех круп­ных стро­и­тель­ных ком­па­ний. В чис­ле круп­ней­ших кре­ди­то­ров – Ощад­банк, Укр­га­з­банк, При­ватбанк.

По­ка по­куп­ку жи­лья на пер­вич­ном рын­ке кре­ди­ту­ют все­го семь бан­ков. Но да­же та­кая невы­со­кая кон­ку­рен­ция сре­ди бан­ки­ров уже при­ве­ла к су­ще­ствен­но­му сни­же­нию кре­дит­ных ста­вок.

Еще год на­зад взять кре­дит на по­куп­ку жи­лья по став­ке ни­же 21,5% го­до­вых бы­ло невоз­мож­но. Ра­зу­ме- ет­ся, бан­ки­ры и за­строй­щи­ки лег­ко скры­ва­ли ре­аль­ные про­цен­ты, пред­ла­гая чуть ли не ну­ле­вые кре­ди­ты, за­бы­вая упо­мя­нуть о до­пол­ни­тель­ных усло­ви­ях, су­ще­ствен­но уве­ли­чи­вав­ших вы­пла­ты по дол­гу. Сей­час ре­аль­ные став­ки то­же вы­со­ки, но все же кре­ди­ты ста­ли на­мно­го до­ступ­нее. В сред­нем за­нять в бан­ке мож­но под 21% го­до­вых. Впро­чем, здесь то­же есть ис­клю­че­ния из пра­вил.

К при­ме­ру, в Укр­га­з­бан­ке по од­ной из про­грамм мож­но офор­мить кре­дит под 12% го­до­вых. Да­же ин­фля­ция вы­ше. Та­кая льгот­ная став­ка воз­мож­на при вне­се­нии сра­зу не ме­нее 50% сто­и­мо­сти жи­лья. Но че­рез пять лет на оста­ток дол­га бу­дут на­чис­лять­ся уже 22%. Ра­зу­ме­ет­ся, луч­ше по­га­сить долг до то­го, как нач­нет дей­ство­вать по­вы­шен­ная став­ка. Хо­тя не ис­клю­че­но, что к то­му вре­ме­ни на рын­ке по­явит­ся мно­же­ство при­вле­ка­тель­ных пред­ло­же­ний от бан­ков. И то­гда без тру­да мож­но будет пе­ре­кре­ди­то­вать­ся в дру­гом фи­нан­со­вом учре­жде­нии.

Чуть до­ро­же, чем в Укр­га­з­бан­ке, мож­но за­нять на по­куп­ку жи­лья в бан­ке «Ар­ка­да». Здесь став­ка – 14% го­до­вых. Но к пре­иму­ще­ствам кре­дит­ных услуг это­го бан­ка мож­но от­не­сти воз­мож­ность по­га­шать долг 30 лет при пер­во­на­чаль­ном взно­се все­го 20%.

Не­со­мнен­ный плюс бан­ков­ских кре­ди­тов – сро­ки по­га­ше­ния дол­га и невы­со­кий раз­мер пер­во­на­чаль­но­го взно­са. Ни од­на рас­сроч­ка за­строй­щи­ков не поз­во­лят рас­тя­нуть вы­пла­ту да­же на 10 лет, не го­во­ря уже о 20- или 30-лет­нем сро­ке. Кро­ме то­го, бан­кам за­пре­ще­но при­вя­зы­вать квад­рат­ные мет­ры или став­ки к дол­ла­ру или ев­ро.

По­сте­пен­но бан­ки­ры сни­жа­ют тре­бо­ва­ния к за­ем­щи­кам. И в неко­то­рых слу­ча­ях весь­ма зна­чи­тель­но. На­при­мер, при су­ще­ствен­ном пер­во­на­чаль­ном взно­се – 60% – кли­ен­ту уже не нуж­но до­ка­зы­вать свою пла­те­же­спо­соб­ность. К при­ме­ру, та­ко­вы усло­вия со­труд­ни­че­ства по ипо­теч­но­му кре­ди­то­ва­нию Укр­га­з­бан­ка и DIM group. «При пер­вом взно­се от 30% про­цент­ная став­ка на пер­вый год со­ста­вит все­го 0,01% го­до­вых в на­ци­о­наль­ной ва­лю­те. Мак­си­маль­ный срок кре­ди­то­ва­ния – 20 лет. Ми­ни­маль­ный соб­ствен­ный взнос ин­ве­сто­ра со­став­ля­ет 30% сто­и­мо­сти жи­лья, но при пер­вом взно­се от 60% кли­ен­ты мо­гут не предо­став­лять справ­ку о до­хо­дах, что су­ще­ствен­но упро­ща­ет про­це­ду­ру оформ­ле­ния кре­ди­та», – объ­яс­ня­ет Па­вел Подра­ный.

Сре­ди ми­ну­сов ипо­те­ки – все еще вы­со­кие про­цент­ные став­ки, а так­же от­сут­ствие уни­фи­ци­ро­ван­ных пред­ло­же­ний. Кре­дит­ные про­грам­мы за ред­ким ис­клю­че­ни­ем раз­ра­ба­ты­ва­ют­ся для от­дель­ных за­строй­щи­ков, а не все­го рын­ка в це­лом. То есть не каж­дая квар­ти­ра мо­жет быть про­кре­ди­то­ва­на в бан­ке. В том же бан­ке «Ар­ка­да» мож­но за­нять сред­ства толь­ко на по­куп­ку жи­лья в од­ном из двух ком­плек­сов.

И тем не ме­нее мож­но не со­мне­вать­ся, что став­ки по кре­ди­там бу­дут сни­жать­ся. Бан­ки уже вы­хо­дят из ана­би­о­за, в ко­то­рый они по­па­ли по­сле кри­зи­са 2014 го­да, и те­перь ищут но­вые воз­мож­но­сти для за­ра­бот­ка. Ипо­те­ка, несо­мнен­но, од­на из них.

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.