Мо­ра­то­рій на про­даж зем­лі: to be or not to be?

Yurydychna Gazeta - - ГОЛОВНА СТОРІНКА - Те­тя­на ПАШКОВСЬКА, жур­на­ліст «Юри­ди­чної Га­зе­ти»

Мі­жна­ро­дний ва­лю­тний фонд очі­кує за­твер­дже­н­ня Вер­хов­ною Ра­дою за­ко­но­про­е­кту що­до за­пу­ску рин­ку зем­лі, а та­кож ска­су­ва­н­ня мо­ра­то­рію на про­даж зе­мель сіль­сько­го­спо­дар­сько­го при­зна­че­н­ня вже до кін­ця цьо­го ро­ку. Про це йде­ться у текс­ті ме­мо­ран­ду­му між Укра­ї­ною та МВФ, опри­лю­дне­но­му на сай­ті Мі­ні­стер­ства фі­нан­сів. Що­прав­да, згі­дно з до­ку­мен­том, за­твер­дже­н­ня ВР за­ко­ну про обіг зе­мель с/г при­зна­че­н­ня очі­ку­ва­ло­ся ще до кін­ця трав­ня 2017 р.

За сло­ва­ми ди­ре­кто­ра де­пар­та­мен­ту зем­ле­устрою, ви­ко­ри­ста­н­ня та охо­ро­ни зе­мель Дер­жав­ної слу­жби гео­де­зії, кар­то­гра­фії та ка­да­стру Укра­ї­ни Оле­ксан­дра Кра­сно­лу­цько­го, в уря­до­во­му за­ко­но­про­е­кті про обіг зе­мель с/г бу­дуть вре­гу­льо­ва­ні пи­та­н­ня не ли­ше ку­пів­лі-про­да­жу, а й обмі­ну, успад­ку­ва­н­ня та мі­ни ді­ля­нок с/г при­зна­че­н­ня. Чи­нов­ник за­зна­чив, що на­бу­ва­ча­ми зем­лі, згі­дно з роз­ро­бле­ною кон­це­пці­єю, бу­дуть дер­жа­ва і те­ри­то­рі­аль­ні гро­ма­ди, які ку­пу­ва­ти­муть зем­лю для су­спіль­них по­треб, а та­кож гро­ма­дя­ни Укра­ї­ни. Окрім то­го, в за­ко­но­про­е­кті пе­ред­ба­ча­є­ться обме­же­н­ня во­ло­ді­н­ня одним гро­ма­дя­ни­ном ді­лян­кою пло­щею по­над 200 га. У ра­зі успад­ку­ва­н­ня зе­мель­ної ді­лян­ки роз­мі­ром біль­ше ніж до­зво­ле­но, гро­ма­дя­нин ма­ти­ме 1 рік для про­ве­де­н­ня про­це­ду­ри від­чу­же­н­ня. Якщо гро­ма­дя­нин не здій­снить від­по­від­ну про­це­ду­ру, ді­лян­ка бу­де пе­ре­да­на у дер­жав­ну вла­сність за рі­ше­н­ням су­ду.

Для за­по­бі­га­н­ня спе­ку­ля­ції бу­де за­про­ва­дже­не дер­жав­не ми­то у роз­мі­рі 50% від нор­ма­тив­но-гро­шо­вої оцін­ки зем­лі у ви­пад­ку, якщо ді­лян­ку бу­де від­чу­же­но про­тя­гом 3-х ро­ків з мо­мен­ту ку­пів­лі. Якщо гро­ма­дя­нин при­дбає зе­мель­ну ді­лян­ку, яку орен­дує тре­тя осо­ба, а до­го­вір орен­ди ще діє, то він зо­бов’яза­ний під­пи­са­ти но­вий до­го­вір орен­ди на той са­мий строк і за ти­ми са­ми­ми умо­ва­ми. До­ку­мен­том та­кож пе­ред­ба­че­на про­це­ду­ра обмі­ну зе­мель­ни­ми ді­лян­ка­ми, які зна­хо­дя­ться се­ред ма­си­ву по­ля. Ді­лян­ки у дер­жав­ній та ко­му­наль­ній вла­сно­сті про­да­ва­ти­му­ться ви­ня­тко­во на зе­мель­них еле­ктрон­них тор­гах, а мо­ло­дим фер­ме­рам на­да­ва­ти­ме­ться роз­стро­чка пла­те­жу за зе­мель­ну ді­лян­ку, при­дба­ну у дер­жа­ви, на 10-15 ро­ків під 7% рі­чних.

Мі­ні­стер­ство аграр­ної по­лі­ти­ки та про­до­воль­ства Укра­ї­ни пла­ну­ва­ло по­да­ти до ВР за­ко­но­про­ект про обіг зе­мель с/г при­зна­че­н­ня до 01.07.2017 р. Про­те, як по­ві­до­ми­ла прес-слу­жба ві­дом­ства «Юри­ди­чній Га­зе­ті», від­по­від­ний до­ку­мент до­сі не був по­да­ний на роз­гляд уря­ду та офі­цій­но не опри­лю­дне­ний.

Бі­по­ляр­на мо­дель?

За­га­лом, під дію мо­ра­то­рію в Укра­ї­ні під­па­да­ють 96% зе­мель. При цьо­му 68% пе­ре­бу­ва­ють у вла­сно­сті се­лян-па­йо­ви­ків, що за­зви­чай ви­ко­ри­сто­ву­є­ться ве­ли­ки­ми с/г та ін­ши­ми під­при­єм­ства­ми для їх не­о­фі­цій­ної ку­пів­лі або орен­ди. Се­ре­дня став­ка орен­дної пла­ти за па­йо­ву ді­лян­ку ста­но­вить 950 грн (за се­ре­дньо­ста­ти­сти­чну за роз­мі­ра­ми ді­лян­ку пло­щею 3,6 га).

Вла­сни­ки та­кої зем­лі мо­жуть зда­ва­ти її в орен­ду, обмі­ню­ва­ти свою ді­лян­ку на ін­шу, пе­ре­да­ва­ти її у спад­щи­ну. Однак про­да­ти та­ку ді­лян­ку мо­жна ли­ше не­о­фі­цій­но, оскіль­ки чин­ний до­ку­мент пря­мо за­бо­ро­няє це ро­би­ти. Та­кож за­бо­ро­ня­є­ться змі­ню­ва­ти ці­льо­ве при­зна­че­н­ня та­кої зем­лі, вно­си­ти пра­во на неї до ста­ту­тних до­ку­мен­тів під­при­ємств або пе­ре­да­ва­ти її в орен­ду.

У лю­то­му цьо­го ро­ку 55 на­ро­дних де­пу­та­тів на­пра­ви­ли до Кон­сти­ту­цій­но­го су­ду по­да­н­ня що­до ви­зна­н­ня мо­ра­то­рію на про­даж зе­мель с/г при­зна­че­н­ня не­кон­сти­ту­цій­ним. За сло­ва­ми пер­шо­го за­сту­пни­ка мі­ні­стра аграр­ної по­лі­ти­ки та про­до­воль­ства Укра­ї­ни Ма­кси­ма Мар­ти­ню­ка, за умо­ви до­три­ма­н­ня стан­дар­тно­го ре­гла­мен­ту роз­гля­ду, мо­ра­то­рій мо­же бу­ти ска­со­ва­ним вже во­се­ни 2017 р.

«Про­ана­лі­зу­є­мо мо­жли­ві на­слід­ки та­ко­го сце­на­рію. От­же, при­пу­сти­мо, що у жов­тні/ли­сто­па­ді 2017 р. Кон­сти­ту­цій­ний суд ану­лює мо­ра­то­рій. В Укра­ї­ні в ре­жи­мі «з ве­чо­ра на ра­нок» з’яв­ля­є­ться но­вий актив і но­вий ри­нок. Жо­дних за­по­бі­жни­ків не існує, зокре­ма в ча­сти­ні ма­кси­маль­ної пло­щі в одних ру­ках чи рів­ня мі­ні­маль­но допу­сти­мих цін. Діє єди­не обме­же­н­ня – за­бо­ро­на на во­ло­ді­н­ня зем­лею іно­зем­цям. З по­зи­ції еко­но­мі­ки, у ко­ро­тко­стро­ко­вій пер­спе­кти­ві в га­лу­зі по­чи­нає від­бу­ва­ти­ся пе­ре­ті­ка­н­ня вла­сно­сті від менш ефе­ктив­но­го вла­сни­ка – па­йо­ви­ків (при­бли­зно 70% з яких жо­дно­го ра­зу фі­зи­чно не бу­ли бі­ля сво­го паю) до більш ефе­ктив­но­го – ве­ли­ких аграр­них фор­му­вань. Се­ре­дня лан­ка – фер­ме­ри – з цьо­го про­це­су ви­па­дає, оскіль­ки не мо­же кон­ку­ру­ва­ти з агро­хол­дин­га­ми в до­сту­пі до фі­нан­со­во­го ре­сур­су для ви­ку­пу зем­лі.

В АПК фор­му­є­ться бі­по­ляр­на мо­дель, яка яв­ляє со­бою мас­шта­бо­ва- ний по­то­чний ста­тус-кво. Зві­сно, це не ка­та­стро­фа, але кар­ти­на ду­же да­ле­ка від то­го, яким би ми хо­ті­ли ба­чи­ти сіль­ське го­спо­дар­ство. Аль­тер­на­ти­вою цьо­го сце­на­рію мо­же ста­ти роз­роб­ка ком­пле­ксно­го під­хо­ду до впро­ва­дже­н­ня рин­ку зем­лі з ма­кси­маль­ни­ми за­по­бі­жни­ка­ми, ме­ха­ні­зма­ми під­трим­ки фер­ме­рів та га­ран­ті­єю прав вла­сни­ків па­їв. У цій мо­де­лі ми уни­кне­мо по­тря­сінь у га­лу­зі та змо­же­мо на ма­кро­рів­ні сфор­му­ва­ти її опти­маль­ну стру­кту­ру. Зви­чай­но, де­пу­та­ти під впли­вом по­пу­лі­стів мо­жуть про­ва­ли­ти най­більш зва­же­ний ва­рі­ант зе­мель­ної ре­фор­ми, але то­ді за них все зро­бить Кон­сти­ту­цій­ний суд. Нор­ма про мо­ра­то­рій біль­ше ніж не­о­дно­зна­чна. Я оці­нюю шан­си зня­ти її че­рез суд як ви­щі за се­ре­дні. Див­но, що до цьо­го кро­ку вда­ли­ся ли­ше за­раз. Опо­се­ред­ко­ва­но це свід­чить про те, що де­пу­та­ти не над­то по­кла­да­ю­ться на сво­їх ко­лег в ре­а­лі­за­ції ці­єї скла­дної ре­фор­ми», – за­зна­чив пан Мар­ти­нюк.

Ма­хі­на­ції та рей­дер­ство

Ро­ман Граб, екс­перт зе­мель­них від­но­син Асо­ці­а­ції «Укра­їн­ський клуб аграр­но­го бі­зне­су», ствер­джує, що на­слід­ки ска­су­ва­н­ня мо­ра­то­рію без­по­се­ре­дньо за­ле­жа­ти­муть від тих умов, які бу­дуть за­зна­че­ні в май­бу­тньо­му ЗУ «Про обіг зе­мель сіль­сько­го­спо­дар­сько­го при­зна­че­н­ня». Оскіль­ки Уряд та Пар­ла­мент ду­же обе­ре­жно під­хо­дять до пи­та­н­ня ска­су­ва­н­ня мо­ра­то­рію, ця обе­ре­жність, одно­зна­чно, бу­де від­обра­же­на і в за­ко­но­про­е­кті, за який го­ло­су­ва­ти­муть де­пу­та­ти. «Обе­ре­жність по­ля­га­ти­ме у вста­нов­лен­ні низ­ки обме­жень на рин­ку зем­лі що­до йо­го уча­сни­ків, кон­цен­тра­ції зе­мель, спосо­бів від­чу­же­н­ня то­що. Во­дно­час, чим більш лі­бе­раль­ним бу­де за­кон про обіг зе­мель, тим більш зна­чу­щи­ми бу­дуть йо­го на­слід­ки як в по­зи­тив­ну, так і в не­га­тив­ну сто­ро­ну, – це ро­зу­мі­ють і грав­ці рин­ку, і вла­да. Яким би не був ри­нок зем­лі, ра­зом з ни­ми не­ро­зрив­но пов’яза­ні пев­ні не­від­во­ро­тні на­слід­ки.

На­сам­пе­ред, вар­то очі­ку­ва­ти зро­ста­н­ня вар­то­сті зем­лі та орен­дної пла­ти. На­скіль­ки зна­чним бу­де це зро­ста­н­ня – за­ле­жить від обме­жень, які вста­нов­лю­ва­ти­му­ться за­ко­ном що­до суб’єктно­го скла­ду на рин­ку, ма­кси­маль­ної пло­щі у вла­сно­сті, мо­жли­во­сті пе­ре­про­да­жу та ін., що не­о­дно­ра­зо­во про­по­ну­ва­ло­ся у за­ко­но­про­е­ктах про обіг зе­мель», – по­ві­до­мив екс­перт.

Окрім то­го, він за­зна­чає, що та­кож вар­то очі­ку­ва­ти при­швид­ше­н­ня на­пов­не­н­ня зе­мель­но­го ка­да­стру та ре­є­стру ре­чо­вих прав. «На­ра­зі одні­єю з основ­них при­чин, чо­му мо­ра­то­рій не мо­жна ска­со­ву­ва­ти, на­зи­ва­ють не­пов­не за­пов­не­н­ня зе­мель­но­го ка­да­стру та від­су­тність ін­вен­та­ри­за­ції зе­мель, що спри­чи­нить ма­хі­на­ції та рей­дер­ство. В окре­мих ло­каль­них ви­пад­ках це на­справ­ді мо­же за­го­стри­ти си­ту­а­цію з рей­дер­ством та не­за­кон­ним за­во­ло­ді­н­ням зем­лею. Однак при­чи­ною цьо­му є не ри­нок зем­лі, а 16 ро­ків дії мо­ра­то­рію, про­тя­гом яко­го вла­сни­ки не бу­ли за­ці­кав­ле­ні та не ма­ли ко­штів, щоб на­ле­жно за­хи­сти­ти своє пра­во вла­сно­сті. Єди­ний спо­сіб ефе­ктив­но бо­ро­ти­ся з афе­ра­ми в ре­є­стра­ції зем­лі на ін­ших осіб, що не є за­кон­ни­ми вла­сни­ка­ми – це ви­пе­ре­дже­н­ня в ре­є­стра­ції за­кон­ни­ми вла­сни­ка­ми сво­їх прав у Дер­жав­но­му ре­є­стрі ре­чо­вих прав. Ри­нок зем­лі, як ні­що ін­ше, по­с­при­яє за­не­сен­ню ін­фор­ма­ції про вла­сність до зе­мель­но­го ка­да­стру та дер­жав­но­го ре­є­стру ре­чо­вих прав, оскіль­ки для то­го щоб ле­галь­но про­да­ти зем­лю, про­да­вець бу­де зму­ше­ний за­ре­є­стру­ва­ти вла­сне пра­во від­по­від­но до за­ко­ну. По­ку­пець зем­лі та­кож бу­де за­ці­кав­ле­ним за­хи­сти­ти своє пра­во, за­ре­є­стру­вав­ши йо­го. Не­по­оди­но­ки­ми бу­дуть ви­пад­ки, ко­ли вла­сник зем­лі не ма­ти­ме ко­штів, щоб здій­сни­ти та­ку ре­є­стра­цію. У та­ких ви­пад­ках чи­ма­ло по­ку­пців, осо­бли­во с/г ви­ро­бни­ків, го­то­ві взя­ти ці ви­тра­ти на се­бе», – спра­ве­дли­во від­зна­чив Ро­ман Граб.

Тим­ча­со­во на 15 ро­ків

У свою чер­гу, екс­перт Ре­а­ні­ма­цій­но­го па­ке­та ре­форм Дми­тро Ливч на­го­ло­шує на не­об­хі­дно­сті ска­су­ва­н­ня мо­ра­то­рію на про­даж с/г зем­лі. «Змі­на па­ра­ди­гми ве­де­н­ня агро­бі­зне­су з отри­ма­н­ня ко­ро­тко­стро­ко­вої ви­го­ди шля­хом ви­ро­щу­ва­н­ня ви­со­ко­мар­жи­наль­них куль­тур на дов­го­стро­ко­ве пла­ну­ва­н­ня ді­яль­но­сті до­зво­лить за­без­пе­чи­ти збе­ре­же­н­ня ро­дю­чо­сті уні­каль­но­го укра­їн­сько­го чор­но­зе­му та під­ви­щи­ти ефе­ктив­ність ви­ро­бни­цтва. На сьо­го­дні агро­се­ктор скла­да­є­ться з по­над 50 тис. під­при­ємств, про­те йо­го стру­кту­ра ви­крив­ле­на й мо­но­по­лі­зо­ва­на со­тнею най­біль­ших ком­па­ній – во­ни орен­ду­ють май­же 7 млн га, тоб­то 20% від пло­щі зе­мель­но­го фон­ду в при­ва­тній вла­сно­сті. Від­су­тність рин­ку за­ни­жує і до то­го низь­кі орен­дні став­ки. Якщо го­во­ри­ти мо­вою цифр, екс­пер­ти Easy Business вва­жа­ють, що вла­сни­ки зем­лі не­до­о­три­му­ють що­най­мен­ше 25% до­хо­ду що­рі­чно. Мо­дель роз­ши­ре­н­ня зе­мель­но­го бан­ку зав­дя­ки низь­ким орен­дним став­кам ли­ше по­гли­блює про­бле­ми, а не ви­рі­шує їх. От­же, ми дав­но ді­йшли до то­го мі­сця, де не­мо­жли­во за­ли­ши­ти все

як є. Існу­ва­н­ня мо­ра­то­рію ма­ло бу­ти тим­ча­со­вим, про­те за­тя­гло­ся на 15 ро­ків і пра­цює «на ру­ку» де­яким агро­хол­дин­гам. За­мість то­го щоб орен­ду­ва­ти зем­лю за ре­аль­ни­ми ці­на­ми або ж го­ту­ва­ти гро­шо­ві акти­ви для ку­пів­лі зем­лі, во­ни ви­ти­ска­ють із си­ту­а­ції все мо­жли­ве та ра­зом із по­лі­ти­чни­ми си­ла­ми пі­ді­грі­ва­ють мі­фо­ло­гі­за­цію зе­мель­но­го пи­та­н­ня: «Не про­да­вай­те рі­дну зем­лю!» На­кла­да­ти мо­ра­то­рії, пев­но, ду­же про­сто. Скла­дно про­сте­жи­ти, як во­ни впли­ва­ти­муть на всі аспе­кти жи­т­тя про­стих лю­дей. Спо­ді­ва­є­мо­ся, на­ша ком­пле­ксна ре­а­кція на­ре­шті зро­бить про­бле­му ви­ди­мою, а 7 млн ошу­ка­них вже не бу­дуть не­ви­дим­ка­ми та твер­до сто­я­ти­муть на вла­сній зем­лі», – ви­сло­вив свою дум­ку екс­перт.

Ем­фі­тев­зис VS орен­да

На­то­мість мі­ністр аграр­ної по­лі­ти­ки та про­до­воль­ства Укра­ї­ни Та­рас Ку­то­вий за­яв­ляє, що від­сто­ю­ва­ти­ме в уря­ді за­пуск рин­ку зем­лі шля­хом про­да­жу пра­ва орен­ди. За йо­го сло­ва­ми, пер­шим ета­пом за­пу­ску рин­ку зем­лі має ста­ти по­ча­ток про­да­жу прав орен­ди на зе­мель­ні ді­лян­ки для с/г по­треб (ем­фі­тев­зис). «Моя по­зи­ція та­ка: на ни­ні­шньо­му ета­пі ми мо­же­мо го­во­ри­ти ли­ше про про­даж прав орен­ди на зем­лю та бан­ків­ську за­ста­ву прав орен­ди, щоб під ці пра­ва мо­жна бу­ло за­лу­ча­ти до­да­тко­ві ін­ве­сти­ції агра­рі­ям у бі­зне­сі. Пра­ва вла­сно­сті на зем­лю за­ли­ша­ться у се­лян. Ці пра­ва не бу­дуть пре­дме­том го­спо­дар­ських від­но­син. Я ду­маю, що свою по­зи­цію я змо­жу від­сто­я­ти в пар­ла­мен­ті, оскіль­ки во­на не за­чі­пає на­су­щних ін­те­ре­сів, при­но­сить до­да­тко­ві ін­ве­сти­ції в га­лузь, ство­рює ці­но­утво­ре­н­ня, ро­бить ри­нок більш ди­на­мі­чним і про­зо­рим», – ствер­джує чи­нов­ник.

Дій­сно, біль­шість екс­пер­тів від­зна­ча­ють, що у зв’яз­ку з ді­єю мо­ра­то­рію на від­чу­же­н­ня с/г зе­мель, ін­ве­сту­ва­н­ня в с/г угі­д­дя та ефе­ктив­не ви­ко­ри­ста­н­ня та­ких зе­мель на­ра­зі обме­же­но. Се­ред основ­них про­блем агра­рі­їв – не­ста­ча обі­го­вих ко­штів та до­ро­гі кре­ди­ти. Низь­ка лі­кві­дність об’єктів за­ста­ви, що ви­ко­ри­сто­ву­є­ться агро­під­при­єм­ства­ми при одер­жан­ні кре­ди­тів (май­бу­тній вро­жай, кор­по­ра­тив­ні пра­ва, сіль­гос­пте­хні­ка), ра­зом з обме­же­ні­стю вла­сних ко­штів, при­зво­дить до за­ви­ще­н­ня від­со­тків за ко­ри­сту­ва­н­ня кре­ди­та­ми.

Се­ред аль­тер­на­тив­них ін­стру­мен­тів ко­ри­сту­ва­н­ня зем­ля­ми с/г при­зна­че­н­ня екс­пер­ти ви­ді­ля­ють ем­фі­тев­зис – дов­го­стро­ко­ве від­чу­жу­ва­не та успад­ко­ву­ва­не ре­чо­ве пра­во на чу­же май­но, яке по­ля­гає у на­дан­ні осо­бі пра­ва во­ло­ді­н­ня та ко­ри­сту­ва­н­ня чу­жою зе­мель­ною ді­лян­кою для с/г по­треб. Пра­во ко­ри­сту­ва­н­ня зе­мель­ною ді­лян­кою на умо­вах ем­фі­тев­зи­су ви­ни­кає на під­ста­ві до­го­во­ру про вста­нов­ле­н­ня ем­фі­тев­зи­су, який укла­да­є­ться між вла­сни­ком зе­мель­ної ді­лян­ки та зем­ле­ко­ри­сту­ва­чем (ем­фі­тев­том). За цим до­го­во­ром вла­сник за пла­ту або на без­опла­тній осно­ві пе­ре­дає ін­шій осо­бі пра­во ко­ри­сту­ва­н­ня зе­мель­ною ді­лян­кою, збе­рі­га­ю­чи на неї пра­во вла­сно­сті, а ем­фі­тевт отри­мує ли­ше пра­во на ко­ри­сту­ва­н­ня ці­єю зе­мель­ною ді­лян­кою з шир­шим ко­лом дій (про­даж пра­ва ко­ри­сту­ва­н­ня зе­мель­ною ді­лян­кою ін­шій осо­бі шля­хом укла­де­н­ня з нею до­го­во­ру ку­пів­лі-про­да­жу, мі­ни, да­ру­ва­н­ня та спад­ку­ва­н­ня).

До­го­вір на 200 ро­ків?

Ви­ко­ри­ста­н­ня цьо­го ін­стру­мен­ту стає де­да­лі по­пу­ляр­ні­шим, оскіль­ки він більш ви­гі­дний, у по­рів­нян­ні з орен­дою. Ем­фі­тев­зис на­дає біль­шу гну­чкість в узго­джен­ні істо­тних умов ко­ри­сту­ва­н­ня зе­мель­ною ді­лян­кою, на від­мі­ну від до­го­во­рів орен­ди, оскіль­ки остан­ні за­ко­но­дав­чо є до­сить за­ре­гу­льо­ва­ни­ми. За­га­лом, основ­ною пе­ре­ва­гою ем­фі­тев­зи­су є не за­ре­гу­льо­ва­ність про­це­дур ви­ни­кне­н­ня, пе­ре­хо­ду, ви­ко­на­н­ня та при­пи­не­н­ня пра­ва ем­фі­тев­зи­су, а та­кож мо­жли­вість сто­рін до­го­во­ру ви­зна­ча­ти ці про­це­ду­ри у до­го­вір­но­му по­ряд­ку. При­мі­ром, за до­го­во­ром орен­ди вла­сник ді­лян­ки отри­мує ко­шти ча­сти­на­ми, а за до­го­во­ром ем­фі­тев­зи­су – одра­зу зна­чну су­му. Се­ред ін­шо­го, в ем­фі­тев­зи­сі існує та­ке по­ня­т­тя як ла­у­де­мія, що пе­ред­ба­чає пра­во вла­сни­ка на одер­жа­н­ня від­со­тків від вар­то­сті пра­ва ко­ри­сту­ва­н­ня у ра­зі йо­го про­да­жу.

«Основ­ни­ми пе­ре­ва­га­ми до­го­во­ру що­до ко­ри­сту­ва­н­ня чу­жою зе­мель­ною ді­лян­кою для с/г по­треб (ем­фі­тев­зис), у по­рів­нян­ні з до­го­во­ром орен­ди зе­мель­ної ді­лян­ки, є на­сту­пні:

• від­су­тність спе­ці­аль­но­го за­ко­но­дав­ства, яке б де­таль­но вре­гу­льо­ву­ва­ло пра­во­ві ві­дно­си­ни, що ви­ни­ка­ють з до­го­во­ру ем­фі­тев­зи­су, тоб­то ба­га­то умов сто­ро­ни мо­жуть ви­зна­чи­ти на вла­сний роз­суд;

• від­су­тність за­ко­но­дав­чо­го обме­же­н­ня стро­ку ко­ри­сту­ва­н­ня при­ва­тни­ми зе­мель­ни­ми ді­лян­ка­ми, що дає мо­жли­вість укла­сти дов­го­стро­ко­вий до­го­вір на 100... 500... 1000 ро­ків то­що;

• від­су­тній мі­ні­маль­но ви­зна­че­ний строк, який вста­нов­ле­но для до­го­во­рів орен­ди зем­лі с/г при­зна­че­н­ня;

• пла­та за ко­ри­сту­ва­н­ня ем­фі­тев­зи­сом, як пра­ви­ло, ви­пла­чу­є­ться за весь строк ко­ри­сту­ва­н­ня; у біль­шо­сті ви­пад­ків він до­рів­нює роз­мі­ру нор­ма­тив­ної гро­шо­вої оцін­ки зе­мель­ної ді­лян­ки або ре­аль­ній вар­то­сті зе­мель­ної ді­лян­ки;

• пра­во ем­фі­тев­зи­су мо­жна вно­си­ти до ста­ту­тно­го й ка­пі­та­лу го­спо­дар­ських під­при­ємств, пе­ре­да­ва­ти у за­ста­ву;

•ем­фі­тев­зис мо­же від­чу­жу­ва­ти­ся ін­шій осо­бі зем­ле­ко­ри­сту­ва­чем (вла­сник зе­мель­ної ді­лян­ки має пе­ре­ва­жне пра­во на ку­пів­лю ем­фі­тев­зи­су);

• пра­во ем­фі­тев­зи­су пе­ре­хо­дить у спа­док;

• вла­сник не мо­же про­сто взя­ти й про­да­ти зе­мель­ну ді­лян­ку, об­тя­же­ну ем­фі­тев­зи­сом, оскіль­ки зо­бов’яза­ний

«Ста­ном на сьо­го­дні пер­спе­кти­ва від­кри­т­тя рин­ку зем­лі в Укра­ї­ні скла­дає 50%. Ри­нок мо­же бу­ти від­кри­тим, якщо уряд прийме за­ко­но­про­ект про обіг зе­мель с/г при­зна­че­н­ня, за­ре­є­стро­ва­ний за №5535 або №5535-1. Однак ще є уря­до­вий за­ко­но­про­ект, який по­ча­ли актив­но анон­су­ва­ти в Мі­ні­стер­стві аграр­ної по­лі­ти­ки та про­до­воль­ства Укра­ї­ни.

Пи­та­н­ня про те, чи бу­де ска­со­ва­но мо­ра­то­рій, так і за­ли­ша­є­ться від­кри­тим. З одно­го бо­ку, від­чу­ва­є­ться пев­ний тиск від Єв­ро­пей­сько­го Со­ю­зу, пов’яза­ний з про­ве­де­н­ням ре­фор­му­ва­н­ня укра­їн­сько­го за­ко­но­дав­ства. Від­кри­т­тя рин­ку зем­лі у будь-яко­му ви­пад­ку бу­де пов’яза­не з обме­же­н­ням суб’єктно­го

«Укла­да­ю­чи до­го­во­ри орен­ди с/г зе­мель, орен­да­рі не зав­жди ба­жа­ють здій­сню­ва­ти ін­ве­сту­ва­н­ня в с/ г угі­д­дя, оскіль­ки на пра­кти­ці біль­шість орен­до­дав­ців схи­ля­ю­ться до укла­де­н­ня до­го­во­ру ли­ше на 7-10 ро­ків (при то­му, що ма­кси­маль­ний строк орен­ди мо­же бу­ти вста­нов­ле­ний до 50 ро­ків, а мі­ні­маль­ний – на 7 ро­ків). скла­ду осіб, які мо­жуть на­бу­ва­ти пра­во вла­сно­сті на зе­мель­ні ді­лян­ки, та зі вста­нов­ле­н­ням ета­пно­сті від­кри­т­тя рин­ку зе­мель с/г при­зна­че­н­ня. Про­даж зе­мель має від­бу­ва­ти­ся ви­ня­тко­во на кон­ку­рен­тних за­са­дах шля­хом про­ве­де­н­ня еле­ктрон­них тор­гів, осо­бли­во це сто­су­є­ться зе­мель дер­жав­ної та ко­му­наль­ної вла­сно­сті. Пер­спе­ктив­ним для рин­ку зем­лі бу­де вста­нов­ле­н­ня мі­ні­маль­ної ці­ни на про­даж зе­мель с/г при­зна­че­н­ня дер­жав­ної та ко­му­наль­ної вла­сно­сті на рів­ні її екс­пер­тної гро­шо­вої оцін­ки. Про­те за та­ких умов осо­бли­ва ува­га має при­ді­ля­ти­ся екс­пер­тним уста­но­вам та ква­лі­фі­ко­ва­ним спе­ці­а­лі­стам, щоб уни­кну­ти ко­ру­пцій­них чин­ни­ків, які мо­жли­ві в цьо­му на­прям­ку.

Якщо ри­нок зем­лі на­справ­ді за­пра­цює (а ра­но чи пі­зно це ста­не­ться), обов’яз­ко­во має бу­ти ви­зна­че­ний ме­ха­нізм від­чу­же­н­ня зе­мель­них ді­ля­нок с/г при­зна­че­н­ня бан­ка­ми, а та­кож осо­ба­ми, яким від­по­від­но до за­ко­но­дав­ства не мо­жуть на­ле­жа­ти та­кі зем­лі на пра­ві вла­сно­сті.

Однак 50% за­ли­ша­є­ться на те, що ри­нок зем­лі не за­пра­цює з 2018 р. Зда­є­ться, що 50% – це ба­га­то, але це не так. Ма­те­ма­ти­чний роз­ра­ху­нок ду­же про­стий. Ри­нок або за­пра­цює, або не за­пра­цює. Чо­му ні? То­му що за­ко­но­да­вець, на жаль, з ро­ку в рік від­кла­дає та­кі ва­жли­ві кро­ки. Подаль­ше за­тя­гу­ва­н­ня про­це­су від­кри­т­тя рин­ку зем­лі мо­же спри­чи­ни­ти ли­ше за­го­стре­н­ня еко­но­мі­чної та по­лі­ти­чної кри­зи». На­при­кін­ці до­го­во­ру орен­ди, з ме­тою до­три­ма­н­ня ви­мог За­ко­ну Укра­ї­ни «Про орен­ду зем­лі», орен­дар не зав­жди має мо­жли­вість до­мо­ви­ти­ся з орен­до­дав­цем про по­нов­ле­н­ня до­го­во­ру, який іно­ді має на ме­ті укла­сти до­го­вір з ін­ши­ми ко­ри­сту­ва­ча­ми за одна­ко­вих умов. До то­го ж пе­ре­хі­дни­ми по­ло­же­н­ня­ми Зе­мель­но­го ко­де­ксу Укра­ї­ни пе­ред­ба­че­но, що до на­бу­т­тя чин­но­сті за­ко­ном про обіг зе­мель с/г при­зна­че­н­ня, але не ра­ні­ше ніж 01.01.2018 р., за­бо­ро­ня­є­ться вне­се­н­ня пра­ва на зе­мель­ну час­тку (пай) до ста­ту­тних ка­пі­та­лів го­спо­дар­ських то­ва­риств. Су­ку­пність ри­зи­ків ні­ве­лює про­ха­н­ня орен­до­дав­ців що­до спла­ти на­пе­ред орен­дної пла­ти за весь пе­рі­од.

От­же, за сво­єю су­т­тю та в умо­вах дії мо­ра­то­рію до­го­вір орен­ди с/г при­зна­че­н­ня на­дає пра­во ко­ри­сту­ва­н­ня зе­мель­ною ді­лян­кою на строк до 50 ро­ків без пра­ва подаль­шо­го роз­по­ря­дже­н­ня (пе­ре­да­ти та­ке пра­во у за­ста­ву, іпо­те­ку, ста­ту­тний ка­пі­тал), що фа­кти­чно зни­жує ін­ве­сти­цій­ну при­ва­бли­вість».

Ян БІЛОГОЛОВИЙ, юрист, гро­мад­ський ді­я­чі

Ла­ри­са ПОБЕРЕЖНЮК, ке­ру­ю­чий й пар­тнер ПГ «Побережнюк і пар­тне­ри»

Newspapers in Ukrainian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.