Зе­мель­на ре­фор­ма – основ­ні акцен­ти

Yurydychna Gazeta - - АНАЛІТИКА ЗЕМЕЛЬНЕ ПРАВО - Дми­тро САВЧУК, асо­ці­йо­ва­ний пар­тнер Lavrynovych & Partners Law Frim

Пи­та­н­ня не­об­хі­дно­сті про­ве­де­н­ня Укра­ї­ною зе­мель­ної ре­фор­ми для зня­т­тя мо­ра­то­рію з про­да­жу зе­мель сіль­сько­го­спо­дар­сько­го (да­лі – с/г) при­зна­че­н­ня, що бу­ло анон­со­ва­но уря­дом у зв’яз­ку з умо­ва­ми МВФ для отри­ма­н­ня чер­го­во­го тран­шу, роз­бур­ха­ло су­спіль­ство. Як будь-який гу­чний ін­фор­ма­цій­ний при­від, це пи­та­н­ня до­зво­ли­ло одній ча­сти­ні су­спіль­ства по­ле­мі­зу­ва­ти на кшталт «все про­па­ло», «про­да­ють остан­нє», ін­ші за­хо­пле­но ві­та­ли ідею зе­мель­ної ре­фор­ми, ствер­джу­ю­чи, що мо­ра­то­рій – це ар­ха­їзм, який стри­мує роз­ви­ток на­шої дер­жа­ви та не­при­та­ман­ний су­ча­сним рин­ко­вим еко­но­мі­кам. Та­кож є ті, ко­му бай­ду­же, що ха­ра­ктер­но для су­спіль­ства, яке з та­кою ж бай­ду­жі­стю не по­мі­ти­ло при­ва­ти­за­цію дер­жав­но­го май­на на по­ча­тку 90-х ро­ків.

Однак усім цим гру­пам при­та­ман­на одна спіль­на ри­са – ні­хто не знає кон­це­пцію зе­мель­ної ре­фор­ми, в чо­му во­на по­ля­га­ти­ме, що це дасть окре­мо взя­то­му фер­ме­ру та дер­жа­ві за­га­лом. Не знав цьо­го й уряд, то­му спро­ба по­спі­хом за­пу­сти­ти ре­фор­му не увін­ча­лась успі­хом.

Як на­слі­док, за на­ка­зом Мі­на­гро­по­лі­ти­ки від 30.05.2017 р., бу­ла ство­ре­на ро­бо­ча гру­па, зав­да­н­ням якої є роз­ро­би­ти кон­це­пцію на­ціо­наль­ної мо­де­лі обі­гу зе­мель с/г при­зна­че­н­ня як осно­ву для про­ве­де­н­ня зе­мель­ної ре­фор­ми (да­лі – Кон­цеп

ція). Для то­го щоб за­зна­че­на мо­дель кон­со­лі­ду­ва­ла су­спіль­ство, до ро­бо­чої гру­пи уві­йшли пред­став­ни­ки ав­то­ри­те­тних гро­мад­ських ор­га­ні­за­цій, які пред­став­ля­ють ін­те­ре­си як агро­бі­зне­су, так і при­ва­тних зем­ле­вла­сни­ків.

На­ра­зі (на да­ту під­го­тов­ки ці­єї стат­ті) Кон­це­пція ще пов­ні­стю не го­то­ва та офі­цій­но не опри­лю­дне­на. Про­те з ко­мен­та­рів уча­сни­ків ро­бо­чої гру­пи та пу­блі­ка­цій у пре­сі мо­жна ви­ді­ли­ти основ­ні акцен­ти за­пла­но­ва­ної ре­фор­ми.

Пра­во на ку­пів­лю с/г зем­лі

Кон­це­пція пе­ред­ба­чає, що зем­лю с/г при­зна­че­н­ня отри­ма­ють пра­во при­дба­ва­ти гро­ма­дя­ни Укра­ї­ни, те­ри­то­рі­аль­ні гро­ма­ди та дер­жа­ва, фер­мер­ські го­спо­дар­ства та ін­ші юри­ди­чні осо­би, які ма­ють ста­тус с/г ви­ро­бни­ка, при цьо­му вла­сни­ка­ми яких є ви­клю­чно фі­зи­чні осо­би гро­ма­дя­ни Укра­ї­ни.

З мо­жли­вою мо­но­по­лі­за­ці­єю рин­ку зем­лі як на мі­сцях, так і по всій Укра­ї­ні пла­ну­є­ться бо­ро­ти­ся на­сту­пним чи­ном:

• одна фі­зи­чна/юри­ди­чна осо­ба (вклю­ча­ю­чи че­рез пов’яза­них фі­зи­чних/юри­ди­чних осіб) не мо­же ма­ти у вла­сно­сті та/або ко­ри­сту­ван­ні су­ку­пно: біль­ше ніж 20% зем­лі с/г при­зна­че­н­ня в ме­жах одно­го ра­йо­ну або не біль­ше ніж 10 тис. га зе­мель с/г при­зна­че­н­ня (за­ле­жно від то­го, який по­ка­зник є біль­шим); біль­ше ніж 5% зем­лі с/г при­зна­че­н­ня в ме­жах одні­єї обла­сті або не біль­ше ніж 50 тис. га зе­мель с/г при­зна­че­н­ня; біль­ше ніж 1,2% зем­лі с/г при­зна­че­н­ня Укра­ї­ни;

• пе­ред­ба­че­на гра­ни­чна кіль­кість зем­лі у вла­сно­сті фі­зи­чної осо­би на рів­ні 200 га та юри­ди­чної осо­би – 500 тис. га в ме­жах Укра­ї­ни.

Якщо на да­ту на­бу­т­тя чин­но­сті за­ко­ном, яким за­про­ва­джу­є­ться зе­мель­на ре­фор­ма, за­зна­че­ні ви­ще нор­ми бу­дуть пе­ре­ви­ще­ні, від­по­від­ні до­го­во­ри на ко­ри­сту­ва­н­ня зем­ля­ми с/г при­зна­че­н­ня (орен­да або ем­фі­тев­зис) три­ва­ти­муть до за­кін­че­н­ня стро­ку їх дії. При цьо­му укла­да­ти но­ві та/або про­дов­жу­ва­ти ста­рі до­го­во­ри у ра­зі пе­ре­ви­ще­н­ня за­зна­че­них ви­ще по­ка­зни­ків за­бо­ро­не­но, а укла­де­ні/про­лон­го­ва­ні під час пе­ре­ви­ще­н­ня до­го­во­ри по­вин­ні ви­зна­ва­ти­ся не­дій­сни­ми.

Ефе­ктив­ність за­про­по­но­ва­них кро­ків бо­роть­би з мо­но­по­лі­за­ці­єю на рин­ку с/г зем­лі мо­же бу­ти до­ся­гну­та ли­ше у ви­пад­ку, якщо пра­во ко­ри­сту­ва­н­ня усі­ма зем­ля­ми с/г при­зна­че­н­ня бу­де за­ре­є­стро­ва­но в Дер­жав­но­му ре­є­стрі ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но (да­лі – Дер­жав

ний ре­єстр прав). На­ра­зі ні для ко­го не се­крет, що агро­під­при­єм­ства обро­бля­ють ве­ли­кі ма­си­ви не­за­ре­є­стро­ва­ної зем­лі як дер­жав­ної вла­сно­сті, так і зе­мель­ні паї ко­ли­шніх чле­нів КСП, які не мо­жуть бу­ти за­ре­є­стро­ва­ні в Дер­жав­но­му ре­є­стрі прав. З огля­ду на це, не­зро­зумі­ло, який ме­ха­нізм бу­де за­про­по­но­ва­но, щоб зму­си­ти вла­сни­ка паю ви­го­то­ви­ти те­хні­чну до­ку­мен­та­цію на зе­мель­ну ді­лян­ку для при­сво­є­н­ня їй ка­да­стро­во­го но­ме­ра та ре­є­стра­ції пра­ва на зе­мель­ну ді­лян­ку в Дер­жав­но­му ре­є­стрі прав.

Кон­це­пція та­кож пе­ред­ба­чає пе­ре­ва­жне пра­во на при­дба­н­ня зем­лі с/г при­зна­че­н­ня спів­вла­сни­ка­ми ча­сток, вла­сни­ка­ми су­мі­жних ді­ля­нок та орен­да­ря­ми. Про­те спо­сіб, яким чи­ном за­зна­че­не ви­ще пе­ре­ва­жне пра­во бу­де ре­а­лі­зо­ву­ва­ти­ся, не вста­нов­ле­ний.

Най­більш ре­зо­нан­сне пи­та­н­ня ре­фор­ми, яке є пре­дме­том фо­бій та за­ля­ку­ва­н­ня су­спіль­ства про­тив­ни­ка­ми зе­мель­ної ре­фор­ми, а са­ме ри­зик ску­по­ву­ва­н­ня зем­лі іно­зем­ця­ми, про­по­ну­є­ться від­кла­сти шля­хом за­про­ва­дже­н­ня мо­ра­то­рію/за­бо­ро­ни іно­зем­ним фі­зи­чним/юри­ди­чним осо­ба­ми, осо­ба­ми без гро­ма­дян­ства, ін­шим дер­жа­ва­ми та ін­шим юри­ди­чним осо­бам при­дба­ва­ти зем­лі с/г при­зна­че­н­ня на 10 ро­ків.

Однак за­про­ва­дже­н­ня та­ко­го мо­ра­то­рію не ви­рі­шує пи­та­н­ня, а ли­ше від­кла­дає йо­го на 10 ро­ків (які, ймо­вір­но, на­да­лі бу­дуть про­дов­же­ні ще на 10 ро­ків), що ство­рить під­ста­ви зно­ву і зно­ву по­вер­та­ти­ся до ньо­го, по­ро­джу­ю­чи со­ці­аль­ну на­пру­гу та по­лі­ти­кан­ство в май­бу­тньо­му. Більш до­ре­чним вба­ча­є­ться ство­ре­н­ня на рів­ні за­ко­ну про­зо­рої та по­слі­дов­ної до­ро­жньої кар­ти по­сту­по­во­го (мо­жли­во­го час­тко­во­го та умов­но­го) від­кри­т­тя рин­ку зем­лі ін­шим юри­ди­чним осо­бам (вла­сни­ка­ми яких не є фі­зи­чні осо­би гро­ма­дя­ни Укра­ї­ни) та/або іно­зем­ним суб’єктам, або встав­ле­н­ня чі­ткої за­бо­ро­ни. Мо­жли­во, вар­то вже за­раз при­ді­ли­ти біль­ше ча­су роз­роб­ці ста­лої

Кон­це­пція пе­ред­ба­чає за­про­ва­дже­н­ня си­сте­ми піль­го­во­го кре­ди­ту­ва­н­ня для фер­ме­рів

та пов­но­цін­ної на­ціо­наль­ної мо­де­лі обі­гу зем­лі с/г при­зна­че­н­ня, а не пе­ре­кла­да­ти ви­рі­ше­н­ня цьо­го пи­та­н­ня на на­щад­ків.

За­ста­ва с/г зем­лі

Одним з ар­гу­мен­тів при­хиль­ни­ків зе­мель­ної ре­фор­ми є не­мо­жли­вість кре­ди­ту­ва­н­ня агро­бі­зне­су за умо­ви мо­ра­то­рію на про­даж зем­лі с/г при­зна­че­н­ня. Кон­це­пція має на ме­ті ви­рі­ши­ти цю про­бле­му та сти­му­лю­ва­ти кре­ди­ту­ва­н­ня в агро­бі­зне­сі. Так, пе­ред­ба­че­но, що за­став­ле­на зем­ля с/г при­зна­че­н­ня мо­же бу­ти пре­дме­том стя­гне­н­ня за про­стро­че­ним бан­ків­ським кре­ди­том.

При цьо­му бан­ки, шо на­бу­ли пра­ва вла­сно­сті на та­ку зем­лю у про­це­сі стя­гне­н­ня бор­гів, зо­бов’яза­ні про­да­ти її че­рез зе­мель­ні ау­кціо­ни про­тя­гом 3-х ро­ків з дня на­бу­т­тя пра­ва вла­сно­сті. Від­кри­тим за­ли­ша­є­ться пи­та­н­ня, які на­слід­ки бу­дуть для бан­ку, який не ви­ко­нає за­зна­че­ну ви­ще ви­мо­гу.

Змі­на ці­льо­во­го при­зна­че­н­ня

Для збе­ре­же­н­ня фон­ду зе­мель с/г при­зна­че­н­ня Кон­це­пція пе­ред­ба­чає, що змі­ни­ти ці­льо­ве при­зна­че­н­ня (крім змі­ни в ме­жах одні­єї ка­те­го­рії) мо­жна ли­ше від­по­від­но до мі­сце­вих пла­нів роз­по­ря­дже­н­ня та за­хи­сту зе­мель, а якщо во­ни від­су­тні – не ра­ні­ше ніж че­рез 5 ро­ків пі­сля при­дба­н­ня зе­мель­ної ді­лян­ки у вла­сність.

По­ря­док про­да­жу зем­лі с/г при­зна­че­н­ня

Кон­це­пці­єю пе­ред­ба­ча­є­ться, що про­даж зем­лі с/г при­зна­че­н­ня мо­жли­вий ви­клю­чно на зе­мель­них ау­кціо­нах. При цьо­му пе­ред­умо­вою та­ко­го про­да­жу є пу­блі­ка­ції на сай­ті Цен­тру Дер­жав­но­го зе­мель­но­го ка­да­стру (да­лі – ДЗК) та на від­по­від­но­му ре­сур­сі ор­га­ну мі­сце­во­го са­мов­ря­ду­ва­н­ня про на­мір про­да­ти зе­мель­ну ді­лян­ку. Якщо про­даж дер­жав­ної зем­лі с/г при­зна­че­н­ня на ау­кціо­ні є ло­гі­чним та зро­зумі­лим з по­зи­ції ін­те­ре­сів дер­жа­ви, уни­кне­н­ня зло­вжи­вань і ха­бар­ни­цтва, то обов’яз­ко­вий про­даж при­ва­тної зем­лі на ау­кціо­ні є су­пе­ре­чли­вою та дис­ку­сій­ною нор­мою, що, мо­жли­во, бу­де пе­ре­гля­ну­тий у фі­наль­ній вер­сії Кон­це­пції.

Ймо­вір­но, у пра­ви­лах про­да­жу на зе­мель­них ау­кціо­нах бу­дуть ви­ня­тки (на­при­клад, при ре­а­лі­за­ції пе­ре­ва­жно­го пра­ва), але яки­ми са­ме во­ни бу­дуть – на­ра­зі не ві­до­мо. Та­кож не ві­до­мо те, як ви­зна­ча­ти­ме­ться стар­то­ва ці­на ау­кціо­ну. Де­які уча­сни­ки рин­ку про­по­ну­ють стар­то­ву ці­ну ви­зна­ча­ти на рів­ні нор­ма­тив­ної або екс­пер­тної гро­шо­вої оцін­ки зе­мель­ної ді­лян­ки. Ін­фор­ма­ція про ці­ну про­да­жу (або орен­ди) обов’яз­ко­во за­зна­ча­ти­ме­ться в Дер­жав­но­му ре­є­стрі прав.

Крім то­го, Кон­це­пція пе­ред­ба­чає за­про­ва­дже­н­ня си­сте­ми піль­го­во­го кре­ди­ту­ва­н­ня, якою змо­жуть ко­ри­сту­ва­ти­ся фер­ме­ри та фер­мер­ські го­спо­дар­ства, що обро­бля­ють не біль­ше ніж 100 га с/г зем­лі про­тя­гом остан­ніх 3-х ро­ків. Піль­го­ве кре­ди­ту­ва­н­ня пе­ред­ба­чає: су­му кре­ди­ту 1 тис. до­ла­рів США на 1 га в обро­бі­тку про­тя­гом остан­ніх 3-х ро­ків, але не біль­ше ніж 50 тис. до­ла­рів в одні ру­ки; тер­мін кре­ди­ту – до 10 ро­ків; кре­ди­тна став­ка – 10% рі­чних у грив­ні або 5% в іно­зем­ній ва­лю­ті. Хто і як ком­пен­су­ва­ти­ме кре­ди­тним уста­но­вам ви­тра­ти на піль­го­ву став­ку не за­зна­ча­є­ться.

Уряд пла­нує за­пуск рин­ку зем­лі з 01.01.2018 р., але за умо­ви, якщо:

• да­ні про всі зе­мель­ні ді­лян­ки, яким при­сво­є­но ка­да­стро­ві но­ме­ри до 2013 р., бу­де вне­се­но до ДЗК;

• бу­де за­твер­дже­но план ін­вен­та­ри­за­ції та вне­се­но до ДЗК і Дер­жав­но­го ре­є­стру прав ін­фор­ма­цію про всі зе­мель­ні ді­лян­ки дер­жав­ної та ко­му­наль­ної вла­сно­сті;

• бу­де прийня­то нор­ма­тив­но-пра­во­ві акти, яки­ми вре­гу­льо­ва­но по­ря­док ре­є­стра­ції в Дер­жав­но­му ре­є­стрі прав та ДЗК прав на зе­мель­ні ді­лян­ки ко­ли­шньої ко­ле­ктив­ної вла­сно­сті;

• бу­де вне­се­но до Дер­жав­но­го ре­є­стру прав ін­фор­ма­цію про пра­ва вла­сно­сті та ко­ри­сту­ва­н­ня на всі зе­мель­ні ді­лян­ки, які за­ре­є­стро­ва­ні в ДЗК, вклю­ча­ю­чи пра­ва, що бу­ли на­бу­ті до 01.01.2013 р.;

• про­ве­де­но при­ва­ти­за­цію дер­жав­них сіль­сько­го­спо­дар­ських під­при­ємств та зе­мель­них ді­ля­нок, які ни­ми ви­ко­ри­сто­ву­ю­ться.

За­зна­че­ні ви­ще «від­кла­даль­ні» умо­ви є до­ста­тньо тру­до­міс­тки­ми та ви­ма­га­ють ча­су для їх ре­а­лі­за­ції, а то­му на­штов­ху­ють на при­пу­ще­н­ня, що з 01.01.2018 р. ри­нок зем­лі в Укра­ї­ні мо­же і не за­пра­цю­ва­ти.

Вар­то за­ува­жи­ти, що всі за­зна­че­ні ви­ще на­пра­цю­ва­н­ня ще не оста­то­чні, де­які з них є пре­дме­том дис­ку­сій у ро­бо­чій гру­пі. То­му важ­ко спро­гно­зу­ва­ти, який са­ме фі­наль­ний ви­гляд ма­ти­ме мо­дель, що бу­де осно­вою для за­ко­но­про­е­кту.

Ідея ре­фор­ми, яку озву­чу­ють пред­став­ни­ки уря­ду, а са­ме її спря­мо­ва­ність на сти­му­лю­ва­н­ня та роз­ви­ток дрі­бно­го й се­ре­дньо­го фер­мер­ства, є при­ва­бли­вою, оскіль­ки за від­по­від­них умов до­зво­лить по­вер­ну­ти пра­це­зда­тне на­се­ле­н­ня у сіль­ську мі­сце­вість, що бу­де по­штов­хом для роз­ви­тку Укра­ї­ни як аграр­ної дер­жа­ви. Однак для роз­ви­тку фер­мер­ства більш ва­жли­вим є не зем­ля як ре­сурс, а ство­ре­н­ня си­сте­ми ком­пен­са­то­рів (до­та­цій, піль­го­вих кре­ди­тів, по­да­тко­вих пільг) та за­без­пе­че­н­ня до­сту­пу до рин­ків збу­ту.

Ре­зю­му­ю­чи ви­кла­де­ний ви­ще ма­те­рі­ал, хо­ті­ло­ся б за­ува­жи­ти, що у сві­ті не існує уні­фі­ко­ва­ної мо­де­лі рин­ку зем­лі, яка га­ран­ту­ва­ти­ме по­зи­тив­ні еко­но­мі­чні на­слід­ки та бла­го для су­спіль­ства. Ко­жна дер­жа­ва оби­рає свій шлях у сфе­рі ре­гу­лю­ва­н­ня пи­та­н­ня про­да­жу зем­лі, то­му Укра­ї­ні слід від­штов­ху­ва­ти­ся від по­то­чної си­ту­а­ції у сфе­рі сіль­сько­го го­спо­дар­ства, усві­дом­лю­ю­чи при цьо­му свою уні­каль­ність як аграр­ної та ба­га­то­міль­йон­ної дер­жа­ви.

Newspapers in Ukrainian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.