Ін­ве­сти­цій­ні від­но­си­ни vs прин­цип сво­бо­ди до­го­во­ру

Yurydychna Gazeta - - ГОЛОВНА СТОРІНКА - На­та­лія ЄПІФАНОВА, жур­на­ліст «Юри­ди­чної Га­зе­ти»

На сьо­го­дні в Укра­ї­ні при ку­пів­лі (ін­ве­сту­ван­ні) не­ру­хо­мо­сті в об’єктах не­за­вер­ше­но­го бу­дів­ни­цтва ін­фор­ма­ція про за­бу­дов­ни­ка (йо­го істо­рія, на­дій­ність та ре­пу­та­ція) ма­ють для по­ку­пця біль­ше зна­че­н­ня, ніж укла­де­ний між ни­ми до­го­вір. Осо­би, які при­дба­ва­ють пра­ва ви­мо­ги на об’єкти (квар­ти­ри та не­жи­тло­ві при­мі­ще­н­ня) за ін­ве­сти­цій­ни­ми до­го­во­ра­ми, за­ли­ша­ю­ться не­за­хи­ще­ни­ми від за­гро­зи по­двій­них про­да­жів та­ких об’єктів, а та­кож від не­мо­жли­во­сті в май­бу­тньо­му отри­ма­ти пра­во вла­сно­сті на та­кі об’єкти. За від­су­тно­сті чі­тких та про­зо­рих «пра­вил гри» між ін­ве­сто­ром та за­бу­дов­ни­ком, пи­та­н­ня cui prodest за­ли­ша­є­ться ри­то­ри­чним. Адже ві­до­мо, що бу­ді­вель­не ло­бі є одним з най­по­ту­жні­ших в Укра­ї­ні.

Істо­рія ста­нов­ле­н­ня вза­є­мо­від­но­син сто­рін роз­по­ча­ла­ся ще у 2005 р. за ло­бі­ю­ва­н­ня ве­ли­ких де­ве­ло­пе­рів, які на­ма­га­ли­ся ви­ті­сни­ти дрі­бних за­бу­дов­ни­ків. Вна­слі­док «ве­ли­кої гри» бу­ді­вель­но­го ло­бі, За­кон Укра­ї­ни «Про ін­ве­сти­цій­ну ді­яль­ність» бу­ло до­пов­не­но за­са­дни­чи­ми нор­ма­ми, які вста­нов­лю­ва­ли, що ін­ве­сту­ва­н­ня та фі­нан­су­ва­н­ня бу­дів­ни­цтва об’єктів жи­тло­во­го бу­дів­ни­цтва з ви­ко­ри­ста­н­ням не­дер­жав­них ко­штів, за­лу­че­них від фі­зи­чних та юри­ди­чних осіб, у то­му чи­слі в управ­лі­н­ня, мо­же здій­сню­ва­ти­ся ви­клю­чно че­рез фон­ди фі­нан­су­ва­н­ня бу­дів­ни­цтва, фон­ди опе­ра­цій з не­ру­хо­мі­стю, ін­сти­ту­ти спіль­но­го ін­ве­сту­ва­н­ня, а та­кож шля­хом емі­сії ці­льо­вих облі­га­цій під­при­ємств, ви­ко­на­н­ня зо­бов’язань за яки­ми здій­сню­є­ться че­рез пе­ре­да­чу об’єкта (ча­сти­ни об’єкта) жи­тло­во­го бу­дів­ни­цтва.

Всі ін­ші спосо­би фі­нан­су­ва­н­ня бу­дів­ни­цтва та­ких об’єктів по­вин­ні ви­зна­ча­ти­ся ли­ше за­ко­на­ми. Оче­ви­дно, що дрі­бні за­бу­дов­ни­ки не мо­жуть со­бі до­зво­ли­ти ви­тра­ти на за­сто­су­ва­н­ня та­ких до­ро­гих фі­нан­со­вих ме­ха­ні­змів, що скла­да­ють при­бли­зно до 10% від ко­што­ри­сної вар­то­сті об’єкта.

Однак сьо­го­дні, ви­хо­дя­чи з су­до­вої пра­кти­ки, не­має під­став ствер­джу­ва­ти, що ін­ші спосо­би фі­нан­су­ва­н­ня бу­дів­ни­цтва об’єктів жи­тло­вої не­ру­хо­мо­сті є не­за­кон­ни­ми. Су­ди ви­зна­ють ін­ве­сти­цій­ні до­го­во­ри рі­зно­го змі­сту як під­ста­ву пе­ре­хо­ду май­но­вих прав. Окрім по­зи­тив­ної по­зи­ції су­дів що­до спосо­бів фі­нан­су­ва­н­ня бу­дів­ни­цтва об’єктів жи­тло­вої не­ру­хо­мо­сті, ін­ші суб’єкти пра­во­від­но­син, зокре­ма Мі­ні­стер­ство Юсти­ції Укра­ї­ни, сво­ї­ми ли­ста­ми в цій сфе­рі ре­гу­лю­ва­н­ня не раз ви­слов­лю­ва­ло по­зи­цію, що до­го­во­ри ку­пів­лі­про­да­жу май­но­вих прав є за­кон­ною під­ста­вою пе­ре­хо­ду май­но­вих прав.

Суб’єкти ін­ве­сти­цій­ної ді­яль­но­сті за­лу­ча­ють ко­шти в бу­дів­ни­цтво шля­хом укла­де­н­ня ін­ве­сти­цій­них до­го­во­рів рі­зно­ма­ні­тно­го змі­сту, а са­ме: до­го­во­рів ку­пів­лі-про­да­жу май­но­вих прав, до­го­во­рів про па­йо­ву участь у бу­дів­ни­цтві, із за­сто­су­ва­н­ням де­ри­ва­ти­вів та за­став­них, по­пе­ре­дніх до­го­во­рів ку­пів­лі-про­да­жу об’єктів не­ру­хо­мо­сті, а та­кож че­рез жи­тло­во-бу­ді­вель­ні ко­опе­ра­ти­ви. Вра­хо­ву­ю­чи, що основ­ним пра­во­вим до­ку­мен­том, який ре­гу­лює вза­є­мо­від­но­си­ни між суб’єкта­ми ін­ве­сти­цій­ної ді­яль­но­сті, від­по­від­но до за­ко­но­дав­ства Укра­ї­ни, є до­го­вір (уго­да), а укла­де­н­ня до­го­во­рів, ви­бір пар­тне­рів, ви­зна­че­н­ня зо­бов’язань, будь-яких ін­ших умов го­спо­дар­ських вза­є­мо­від­но­син, що не су­пе­ре­чать за­ко­но­дав­ству Укра­ї­ни, є ви­клю­чною ком­пе­тен­ці­єю суб’єктів ін­ве­сти­цій­ної ді­яль­но­сті. До то­го ж втру­ча­н­ня дер­жав­них ор­га­нів та по­са­до­вих осіб у ре­а­лі­за­цію до­го­вір­них від­но­син між суб’єкта­ми ін­ве­сти­цій­ної ді­яль­но­сті по­над сво­єї ком­пе­тен­ції не до­пу­ска­є­ться.

За­сто­су­ва­н­ня ви­ще­за­зна­че­них до­го­во­рів оста­то­чно ле­гі­ти­мі­зо­ва­не По­ряд­ком дер­жав­ної ре­є­стра­ції ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но та їх об­тя­жень (По­ста­но­ва КМУ №553 від 23.08.2016 р.) По­ряд­ком вста­нов­ле­но, що для дер­жав­ної ре­є­стра­ції пра­ва вла­сно­сті на окре­ме ін­ди­ві­ду­аль­но ви­зна­че­не не­ру­хо­ме май­но, роз­мі­ще­не в об’єкті не­ру­хо­мо­го май­на, бу­дів­ни­цтво яко­го здій­сню­ва­ло­ся із за­лу­че­н­ням ко­штів фі­зи­чних та юри­ди­чних осіб, вла­сни­ком та­ко­го май­на по­да­є­ться до­ку­мент, що під­твер­джує на­бу­т­тя у вла­сність осо­бою об’єкта ін­ве­сту­ва­н­ня, пе­ред­ба­че­но­го за­ко­но­дав­ством (ін­ве­сти­цій­ний до­го­вір, до­го­вір про па­йо­ву участь, до­го­вір ку­пів­лі-про­да­жу май­но­вих прав то­що).

Ди­скри­мі­на­цій­ні умо­ви до­го­во­рів

На пра­кти­ці в та­ких до­го­во­рах, на жаль, зав­жди за­сто­со­ву­ю­ться не­спра­ве­дли­ві та ди­скри­мі­на­цій­ні нор­ми до осіб (ін­ве­сто­рів), ко­шти яких за­лу­ча­ю­ться, а са­ме:

• не­чі­тко ви­зна­ча­ю­ться стро­ки за­вер­ше­н­ня бу­дів­ни­цтва, во­ни вста­нов­лю­ю­ться як при­бли­зні, орі­єн­тов­ні, з мо­жли­ві­стю по­дов­же­н­ня на не­ви­зна­че­ний строк;

• вста­нов­лю­ю­ться жорс­ткі штра­фні сан­кції до ін­ве­сто­рів за по- ру­ше­н­ня стро­ків опла­ти та по­ру­ше­н­ня ін­ших умов до­го­во­ру, то­ді як до осо­би, що за­лу­чає ко­шти, та/або за­бу­дов­ни­ка во­ни не вста­нов­ле­ні або вста­нов­ле­ні в сим­во­лі­чно­му роз­мі­рі;

• роз­мір не­о­пла­че­ної ча­сти­ни ці­ни об’єкта ін­ве­сту­ва­н­ня при роз­стро­чен­ні спла­ти, а та­кож вар­тість пло­щі, на яку мо­же збіль­ши­ти­ся пло­ща об’єкта ін­ве­сту­ва­н­ня, вста­нов­лю­є­ться на роз­суд осо­би, що за­лу­чає ко­шти, та/або за­бу­дов­ни­ка (як пра­ви­ло, ви­зна­ча­є­ться рі­ше­н­ням йо­го упов­но­ва­же­но­го ор­га­ну за по­то­чною ці­ною про­да­жу на мо­мент опла­ти);

• вста­нов­лю­є­ться ши­ро­кий пе­ре­лік під­став для «від­крі­пле­н­ня» об’єкта ін­ве­сту­ва­н­ня від ін­ве­сто­ра (не­ве­ли­ке про­стро­че­н­ня з опла­тою, по­ру­ше­н­ня ін­ве­сто­ром ко­ро­тко­го стро­ку йо­го прийня­т­тя пі­сля вве­де­н­ня в екс­плу­а­та­цію (1-2 мі­ся­ці), не укла­де­н­ня ін­ве­сто­ром у цей же строк до­го­во­ру (та­кож дис­кри­мі­на­цій­но­го) з нав’яза­ною екс­плу­а­та­цій­ною ор­га­ні­за­ці­єю);

• вста­нов­лю­є­ться ве­ли­кий строк по­вер­не­н­ня ко­штів у ра­зі ро­зір­ва­н­ня до­го­во­ру, або та­ке по­вер­не­н­ня фа­кти­чно від­кла­да­є­ться на не­ви­зна­че­ний строк (до мо­мен­ту про­да­жу об’єкта ін­ве­сту­ва­н­ня тре­тій осо­бі).

Однак ЦК Укра­ї­ни вста­нов­лює пра­ви­ло, що до­го­во­ри за уча­стю фі­зи­чної осо­би-спо­жи­ва­ча по­вин­ні вра­хо­ву­ва­ти ви­мо­ги за­ко­но­дав­ства про за­хист прав спо­жи­ва­чів, від­по­від­но до яких про­да­вець (ви­ко­на­вець, ви­ро­бник) не по­ви­нен вклю­ча­ти у до­го­во­ри зі спо­жи­ва­чем умо­ви, які є не­спра­ве­дли­ви­ми, тоб­то та­ки­ми, ко­ли на­слід­ком до­го­во­ру, всу­пе­реч прин­ци­пу до­бро­со­ві­сно­сті, є істо­тний дис­ба­ланс до­го­вір­них прав та обов’яз­ків на шко­ду спо­жи­ва­ча.

В ін­ве­сти­цій­них до­го­во­рах, що на сьо­го­дні укла­да­ють в Укра­ї­ні у бу­ді­вель­ній га­лу­зі, не­спра­ве­дли­ви­ми мо­жна ви­зна­чи­ти та­кі умо­ви:

• ви­клю­че­н­ня або обме­же­н­ня прав спо­жи­ва­ча що­до про­дав­ця (ви­ко­нав­ця, ви­ро­бни­ка) або тре­тьої осо­би у ра­зі пов­но­го чи час­тко­во­го не­ви­ко­на­н­ня або не­на­ле­жно­го ви­ко­на­н­ня про­дав­цем (ви­ко­нав­цем, ви­ро­бни­ком) до­го­вір­них зо­бов’язань, вклю­ча­ю­чи умо­ви про вза­є­мо­за­лік, зо­бов’яза­н­ня спо­жи­ва­ча з опла­ти та йо­го ви­мог у ви­пад­ку по­ру­ше­н­ня до­го­во­ру з бо­ку про­дав­ця (ви­ко­нав­ця, ви­ро­бни­ка);

• вста­нов­ле­н­ня жорс­тких обов’яз­ків спо­жи­ва­ча, то­ді як на­да­н­ня по­слу­ги об­умов­ле­не ли­ше вла­сним роз­су­дом ви­ко­нав­ця;

• на­да­н­ня мо­жли­во­сті про­дав­цю (ви­ко­нав­цю, ви­ро­бни­ку) не по­вер­та­ти ко­шти на опла­ту, здій­сне­ну спо­жи­ва­чем, у ра­зі від­мо­ви спо­жи­ва­ча укла­сти або ви­ко­на­ти до­го­вір, без вста­нов­ле­н­ня пра­ва спо­жи­ва­ча на одер­жа­н­ня від­по­від­ної ком­пен­са­ції від про­дав­ця (ви­ко­нав­ця, ви­ро­бни­ка) у зв’яз­ку з ро­зір­ва­н­ням або не­ви­ко­на­н­ням ним до­го­во­ру;

• вста­нов­ле­н­ня ви­мо­ги що­до спла­ти спо­жи­ва­чем не­про­пор­цій­но ве­ли­кої су­ми ком­пен­са­ції (по­над 50% від вар­то­сті про­ду­кції) у ра­зі не­ви­ко­на­н­ня ним зо­бов’язань за до­го­во­ром;

• на­да­н­ня про­дав­цю (ви­ко­нав­цю, ви­ро­бни­ку) пра­ва ро­зі­рва­ти до­го­вір зі спо­жи­ва­чем на вла­сний роз­суд, при цьо­му спо­жи­ва­че­ві та­ке пра­во не на­да­є­ться;

• на­да­н­ня про­дав­цю (ви­ко­нав­цю, ви­ро­бни­ку) пра­ва не по­вер­та­ти ко­шти на опла­ту не­на­да­ної про­ду­кції у ра­зі ро­зір­ва­н­ня до­го­во­ру з іні­ці­а­ти­ви про­дав­ця (ви­ко­нав­ця, ви­ро­бни­ка);

• вста­нов­ле­н­ня не­ви­прав­да­но ма­ло­го стро­ку для на­да­н­ня спо­жи­ва­чем зго­ди на про­дов­же­н­ня дії до­го­во­ру, укла­де­но­го на ви­зна­че­ний строк, з ав­то­ма­ти­чним про­дов­же­н­ням та­ко­го до­го­во­ру, якщо спо­жи­вач не ви­сло­вить від­по­від­но­го на­мі­ру;

• вста­нов­ле­н­ня обов’яз­ко­вих для спо­жи­ва­ча умов, з яки­ми він не мав ре­аль­ної мо­жли­во­сті озна­йо­ми­ти­ся пе­ред укла­де­н­ням до­го­во­ру;

• на­да­н­ня про­дав­цю (ви­ко­нав­цю, ви­ро­бни­ку) пра­ва в одно­сто­рон­ньо­му по­ряд­ку змі­ню­ва­ти умо­ви до­го­во­ру на вла­сний роз­суд або на під­ста­вах, не за­зна­че­них у до­го­во­рі;

• на­да­н­ня про­дав­цю (ви­ко­нав­цю, ви­ро­бни­ку) пра­ва в одно­сто­рон­ньо­му по­ряд­ку змі­ню­ва­ти ха­ра­кте­ри­сти­ки про­ду­кції, що є пре­дме­том до­го­во­ру;

• ви­зна­че­н­ня ці­ни то­ва­ру на мо­мент йо­го по­став­ки спо­жи­ва­чу або на­да­н­ня про­дав­цю (ви­ко­нав­цю, ви­ро­бни­ку) мо­жли­во­сті збіль­шу­ва­ти ці­ну без на­да­н­ня спо­жи­ва­чу пра­ва ро­зі­рва­ти до­го­вір у ра­зі збіль­ше­н­ня ці­ни у по­рів­нян­ні з ті­єю, що бу­ла по­го­дже­на на мо­мент укла­де­н­ня до­го­во­ру;

• вста­нов­ле­н­ня обов’яз­ку спо­жи­ва­ча ви­ко­на­ти всі зо­бов’яза­н­ня, на­віть якщо про­да­вець (ви­ко­на­вець, ви­ро­бник) не ви­ко­нає сво­їх;

• на­да­н­ня про­дав­цю (ви­ко­нав­цю, ви­ро­бни­ку) пра­ва пе­ре­да­ва­ти свої пра­ва та обов’яз­ки за до­го­во­ром тре­тій осо­бі, якщо це мо­же ста­ти на­слід­ком змен­ше­н­ня га­ран­тій, що ви­ни­ка­ють за до­го­во­ром для спо­жи­ва­ча, без йо­го зго­ди. Цей пе­ре­лік не є ви­чер­пним. За­галь­не пра­ви­ло вста­нов­лює, якщо по­ло­же­н­ня до­го­во­ру ви­зна­но не­спра­ве­дли­вим, вклю­ча­ю­чи ці­ну до­го­во­ру, во­но мо­же бу­ти змі­не­но або ви­зна­но не­дій­сним. Якщо змі­на по­ло­же­н­ня або ви­зна­н­ня йо­го не­дій­сним зу­мов­лює змі­ну ін­ших по­ло­жень до­го­во­ру, та­кі по­ло­же­н­ня,

на ви­мо­гу спо­жи­ва­ча, та­кож під­ля­га­ють змі­ні, або до­го­вір мо­же бу­ти ви­зна­но не­дій­сним. Однак не­зва­жа­ю­чи на це, пи­та­н­ня за­сто­су­ва­н­ня за­ко­но­дав­ства про за­хист прав спо­жи­ва­чів до ін­ве­сти­цій­них від­но­син про­тя­гом три­ва­ло­го ча­су бу­ло дис­ку­сій­ним.

Як же за­хи­сти­ти пра­ва ін­ве­сто­рів, обме­жив­ши до­го­вір­ну «твор­чість» ро­зум­ни­ми ме­жа­ми?

Сво­бо­да до­го­во­ру по­ля­гає у пра­ві сто­рін віль­но ви­рі­шу­ва­ти пи­та­н­ня при укла­ден­ні до­го­во­ру, ви­бо­рі кон­тр­аген­тів та по­го­джен­ні умов до­го­во­ру. За­крі­пив­ши прин­цип сво­бо­ди до­го­во­ру, ЦК Укра­ї­ни ви­зна­чив, що сво­бо­да до­го­во­ру не є без­ме­жною, оскіль­ки при укла­ден­ні до­го­во­ру, ви­бо­рі кон­тр­аген­тів, ви­зна­чен­ні умов до­го­во­ру сто­ро­ни не мо­жуть ді­я­ти всу­пе­реч по­ло­же­н­ням цьо­го Ко­де­ксу та ін­ших актів ци­віль­но­го за­ко­но­дав­ства. Во­дно­час за­ко­но­да­вець вста­но­вив, що одні­єю з під­став не­дій­сно­сті пра­во­чи­нів є їх су­пе­ре­чність актам ци­віль­но­го за­ко­но­дав­ства.

Для то­го щоб за­хи­сти­ти пра­ва ін­ве­сто­рів/спо­жи­ва­чів в ін­ве­сти­цій­них до­го­во­рах та не допу­сти­ти ди­скри­мі­на­цій­ні та не­спра­ве­дли­ві нор­ми в їхньо­му скла­ді, змі­ни по­вин­ні бу­ти вста­нов­ле­ні на за­ко­но- дав­чо­му рів­ні (зокре­ма, шля­хом вне­се­н­ня змін до За­ко­нів Укра­ї­ни «Про ін­ве­сти­цій­ну ді­яль­ність» та «Про за­хист прав спо­жи­ва­чів». До то­го ж не зай­вим бу­де за­твер­дже­н­ня одно­го чи кіль­кох ти­по­вих до­го­во­рів для всіх схем ін­ве­сту­ва­н­ня (крім по­пе­ре­дніх до­го­во­рів та жи­тло­во-бу­ді­вель­них ко­опе­ра­ти­вів).

Оскіль­ки ме­тою всіх по­ді­бних до­го­во­рів є на­бу­т­тя ін­ве­сто­ром прав на но­во­ство­ре­ний об’єкт не­ру­хо­мо­сті, та­кий ти­по­вий до­го­вір міг би ви­ко­ну­ва­ти фун­кції до­го­во­ру про участь у ФФБ, у ме­ха­ні­змі фі­нан­су­ва­н­ня че­рез ФФБ, до­го­во­ру «бро­ню­ва­н­ня» у схе­мі з ці­льо­ви­ми облі­га­ці­я­ми, або ін­ве­сти­цій­но­го до­го­во­ру, до­го­во­ру ку­пів­лі-про­да­жу май­но­вих прав, до­го­во­рів про па­йо­ву участь то­що.

Окрім то­го, від­по­від­но до ст. 331 ЦК Укра­ї­ни, до за­вер­ше­н­ня бу­дів­ни­цтва (ство­ре­н­ня май­на) осо­ба вва­жа­є­ться вла­сни­ком ма­те­рі­а­лів, обла­дна­н­ня то­що, які бу­ли ви­ко­ри­ста­ні у про­це­сі цьо­го бу­дів­ни­цтва (ство­ре­н­ня май­на). У ра­зі не­об­хі­дно­сті осо­ба, за­зна­че­на в абз. 1 ці­єї ча­сти­ни, мо­же укла­сти до­го­вір що­до об’єкта не­за­вер­ше­но­го бу­дів­ни­цтва, пра­во вла­сно­сті на який ре­є­стру­є­ться ор­га­ном, що здій­снює дер­жав­ну ре­є­стра­цію прав на не­ру­хо­ме май­но на під­ста­ві до­ку­мен­тів, які під­твер­джу­ють пра­во вла­сно­сті або ко­ри­сту­ва­н­ня зе­мель­ною ді­лян­кою для ство­ре­н­ня об’єкта не­ру­хо­мо­го май­на, до­зво­лу на ви­ко­на­н­ня бу­ді­вель­них ро­біт, а та­кож до­ку­мен­тів, які мі­стять опис об’єкта не­за­вер­ше­но­го бу­дів­ни­цтва.

За ана­ло­гі­єю до ви­ще­за­зна­че­ної нор­ми мо­жна роз­гля­ну­ти мо­жли­вість вве­де­н­ня на рів­ні Ко­де­ксу чи За­ко­ну обов’яз­ко­вої ре­є­стра­ції за­мов­ни­ком бу­дів­ни­цтва в Дер­жав­но­му ре­є­стрі ре­чо­вих прав на об’єкти не­ру­хо­мо­го май­на (да­лі – Ре­єстр), май­но­вих прав на окре­мі об’єкти ін­ве­сту­ва­н­ня, які від­чу­жу­ва­ти­му­ться в той чи ін­ший спо­сіб:

• до Ре­є­стру одра­зу вно­си­ла­ся б ін­фор­ма­ція про об’єкт бу­дів­ни­цтва (бу­ді­вель­на адре­са то­що), до­звіль­ні до­ку­мен­ти, кіль­кість та па­ра­ме­три окре­мих об’єктів ін­ве­сту­ва­н­ня в ньо­му (прое­кт­ні но­мер та пло­ща);

• будь-яка за­ці­кав­ле­на осо­ба зав­дя­ки до­сту­пу до за­галь­но­до­сту­пно­го Ре­є­стру за будь-якою схе­мою ін­ве­сту­ва­н­ня мо­гла б пе­ре­ко­на­ти­ся, що об’єкт, який во­на пра­гне на­бу­ти, не за­крі­пле­ний за тре­тьою осо­бою;

• в май­бу­тньо­му у ра­зі пе­ре­хо­ду май­но­вих прав до ін­ших осіб та/ або за­крі­пле­н­ня об’єкта за ін­шою осо­бою, та­кі дії від­обра­жа­ли­ся б у Ре­є­стрі (в то­му чи­слі ре­кві­зи­ти від­по­від­но­го до­го­во­ру);

• пі­сля прийня­т­тя об’єкта бу­дів­ни­цтва в екс­плу­а­та­цію та при­сво­є­н­ня йо­му по­што­вої адре­си, ре­є­стра­ція пра­ва вла­сно­сті здій­сню­ва­ла­ся б осо­ба­ми, за яки­ми за­крі­пле­ний об’єкт, які пов­ні­стю роз­ра­ху­ва­ли­ся в той чи ін­ший спо­сіб за ньо­го та прийня­ли йо­го в уста­нов­ле­но­му до­го­во­ром по­ряд­ку, при цьо­му до ре­є­стру вно­си­ла­ся б оста­то­чна адре­са, но­мер та пло­ща об’єкта ін­ве­сту­ва­н­ня.

Зві­сно, вве­де­н­ня та­кої про­це­ду­ри по­тре­бує кар­ди­наль­них змін у за­ко­но­дав­стві, оскіль­ки ін­фор­ма­ція про об’єкт не­ру­хо­мо­го май­на по­тра­пить до ре­є­стру ще до йо­го ство­ре­н­ня (у про­це­сі бу­дів­ни­цтва) та по­тре­бує де­таль­но­го обго­во­ре­н­ня всіх «за» і «про­ти».

От­же, ви­да­є­ться, що та­ка фор­ма­лі­за­ція май­но­вих прав ще на ета­пі бу­дів­ни­цтва бу­ла б ко­ри­сною, не по­тре­бу­ва­ла б зна­чних фі­нан­со­вих та ін­ших за­трат, а та­кож спро­сти­ла б ре­є­стра­цію пер­ві­сно­го пра­ва вла­сно­сті ін­ве­сто­ра на об’єкт ін­ве­сту­ва­н­ня в май­бу­тньо­му.

Однак, як по­ка­зує пра­кти­ка, спро­би на за­ко­но­дав­чо­му рів­ні ви­рі­ши­ти пи­та­н­ня що­до за­хи­сту прав ін­ве­сто­рів та за­по­біг­ти зло­вжи­ва­н­ням у га­лу­зі бу­дів­ни­цтва чо­мусь за­ли­ша­ю­ться ли­ше на рів­ні іні­ці­а­тив. Хто пе­ре­мо­же у цьо­му про­ти­сто­ян­ні? Ве­ли­ке бу­ді­вель­не ло­бі в Укра­ї­ні, від­су­тність по­лі­ти­чної во­лі за­ко­но­дав­ця чи осно­во­по­ло­жний прин­цип до­го­вір­но­го пра­ва – прин­цип сво­бо­ди до­го­во­ру?!

Newspapers in Ukrainian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.