«Ро­зді­ляй і вла­да­рюй»:

Чи є ре­кон­стру­кція або по­діл май­на пе­ре­шко­дою для йо­го ви­тре­бу­ва­н­ня за­кон­ним вла­сни­ком?

Yurydychna Gazeta - - АНАЛІТИКА ЦИВІЛЬНЕ ПРАВО - На­зар Н БІЛОЦЕРКОВЕЦЬ, БІЛОЦЕРКОВЕЦЬ юрист «Се­ле­пей, Вол­ко­ве­цький і пар­тне­ри»

Ви­тре­бу­ва­н­ня май­на з не­за­кон­но­го во­ло­ді­н­ня є одним з най­більш ді­є­вих спосо­бів за­хи­сту пра­ва вла­сно­сті у ви­пад­ку, ко­ли вла­сник втра­тив своє пра­во во­ло­ді­н­ня на май­но, пі­сля цьо­го во­но бу­ло не­о­дно­ра­зо­во від­чу­же­но.

Однак про­тя­гом три­ва­ло­го ча­су тлу­ма­че­н­ня су­да­ми ст. 388 ЦК Укра­ї­ни ні­ве­лю­ва­ло ефе­ктив­ність цьо­го спосо­бу. Сво­го ча­су Вер­хов­ний Суд Укра­ї­ни вка­зав, що з чу­жо­го не­за­кон­но­го во­ло­ді­н­ня мо­же бу­ти ви­тре­бу­ва­на ли­ше ін­ди­ві­ду­аль­но ви­зна­че­на річ. Ви­хо­дя­чи із за­зна­че­но­го, су­ди від­мов­ля­ли у за­до­во­лен­ні по­зо­вів вла­сни­ків про ви­тре­бу­ва­н­ня май­на, якщо це не­ру­хо­ме май­но, пе­ре­бу­ва­ю­чи у не­за­кон­но­му во­ло­дін­ні, хо­ча б най­мен­шим чи­ном змі­ню­ва­ло ін­ди­ві­ду­аль­ні ха­ра­кте­ри­сти­ки (пло­щу, по­вер­хо­вість, кіль­кість при­мі­щень чи їх най­ме­ну­ва­н­ня).

Су­ди на бо­ці но­вих на­бу­ва­чів

Яскра­вим при­кла­дом та­ко­го під­хо­ду є по­ста­но­ва Ви­що­го го­спо­дар­сько­го су­ду Укра­ї­ни від 05.04.2016 р. у спра­ві №922/4709/15, в якій суд ка­са­цій­ної ін­стан­ції по­го­див­ся, що не­жи­тло­ві при­мі­ще­н­ня, на які мав пра­во вла­сно­сті по­зи­вач (ін­ди­ві­ду­аль­но ви­зна­че­на річ), пе­ре­ста­ли існу­ва­ти в то­му ж ви­гля­ді від­то­ді, як бу­ли про­ве­де­ні бу­ді­вель­ні ро­бо­ти з ре­кон­стру­кції при­мі­щень. В ре­зуль­та­ті вла­сник май­на, з во­ло­ді­н­ня яко­го май­но ви­бу­ло на під­ста­ві ска­со­ва­но­го су­до­во­го рі­ше­н­ня, не­дій­сних тор­гів та без про­ве­де­н­ня з ним роз­ра­хун­ків, не зміг по­вер­ну­ти май­но, оскіль­ки незаконний во­ло­ді­лець про­вів йо­го ре­кон­стру­кцію.

Ана­ло­гі­чної по­зи­ції до­три­мав­ся Ви­щий спе­ці­а­лі­зо­ва­ний суд Укра­ї­ни з роз­гля­ду ци­віль­них і кри­мі­наль­них справ, який за­зна­чив, що збіль­ше­н­ня пло­щі спір­но­го май­на свід­чить про те, що об'єкт він­ди­ка­ції фа­кти­чно при­пи­нив своє існу­ва­н­ня, а це уне­мо­жлив­лює йо­го ви­тре­бу­ва­н­ня у від­по­від­а­ча в на­ту­рі (ухва­ла від 26.02.2014 р. у спра­ві №6-24881св13).

Фа­кти­чно, су­ди без будь-яко­го нор­ма­тив­но­го об­ґрун­ту­ва­н­ня при­рів­ню­ва­ли на­віть не­зна­чну ре­кон­стру­кцію май­на до при­пи­не­н­ня йо­го існу­ва­н­ня та від­мов­ля­ли вла­сни­ку в йо­го ви­тре­бу­ван­ні.

Та­кож тра­пля­ли­ся ви­пад­ки, ко­ли су­ди від­мов­ля­ли у за­до­во­лен­ні по­зо­вів про ви­тре­бу­ва­н­ня май­на, оскіль­ки в ре­зуль­та­ті по­ді­лу май­на в дер­жав­но­му ре­є­стрі ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но за­кри­вав­ся роз­діл на не­ру­хо­ме май­но із за­пи­сом про пра­во вла­сно­сті за­кон­но­го вла­сни­ка та ство­рю­вав­ся новий роз­діл (роз­ді­ли) із за­пи­са­ми про пра­во вла­сно­сті но­вих на­бу­ва­чів з но­ви­ми ре­є­стра­цій­ни­ми но­ме­ра­ми. Су­ди ствер­джу­ва­ли, що ін­ди­ві­ду­аль­ний ре­є­стра­цій­ний но­мер є са­ме ті­єю ін­ди­ві­ду­аль­ною озна­кою, яка від­рі­зняє один об'єкт не­ру­хо­мо­го май­на від ін­шо­го, в то­му чи­слі но­во­ство­ре­но­го об'єкта не­ру­хо­мо­го май­на.

У та­ко­му ви­пад­ку су­ди об­ґрун­то­ву­ва­ли свій ви­сно­вок по­си­ла­н­ням на ч. 2 ст. 14 За­ко­ну Укра­ї­ни «Про дер­жав­ну ре­є­стра­цію ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но та їх об­тя­жень» (да­лі – За­кон), згі­дно з якою у ра­зі по­ді­лу об’єкта не­ру­хо­мо­го май­на від­по­від­ний роз­діл Дер­жав­но­го ре­є­стру прав та ре­є­стра­цій­на спра­ва за­кри­ва­ю­ться, ре­є­стра­цій­ний но­мер цьо­го об’єкта ска­со­ву­є­ться, на ко­жний но­во­ство­ре­ний об’єкт не­ру­хо­мо­го май­на від­кри­ва­є­ться новий роз­діл Дер­жав­но­го ре­є­стру прав, фор­му­є­ться но­ва ре­є­стра­цій­на спра­ва та при­сво­ю­є­ться новий ре­є­стра­цій­ний но­мер.

Та­ким чи­ном, на дум­ку су­дів, по­діл май­на та від­кри­т­тя но­во­го роз­ді­лу свід­чи­ли про ство­ре­н­ня но­во­го май­на, яким за­кон­ний вла­сни­кпо­зи­вач ні­ко­ли не во­ло­дів, а то­му не мо­же йо­го по­вер­ну­ти. Та­кий хи­бний під­хід до тлу­ма­че­н­ня пра­во­вих норм від­кри­вав ша­хра­ям чи­слен­ні шля­хи для не­за­кон­но­го за­во­ло­ді­н­ня чу­жим май­ном та уне­мо­жлив­лю­вав йо­го по­вер­не­н­ня вла­сни­ком. Незаконний на­бу­вач май­на міг про­ве­сти ро­бо­ти з ре­кон­стру­кції чи ли­ше ви­го­то­ви­ти но­ву те­хні­чну до­ку­мен­та­цію зі змі­не­ни­ми ха­ра­кте­ри­сти­ка­ми май­на, «по­ді­ли­ти» май­но в ре­є­стрі ре­чо­вих прав і цим до­ве­сти, що во­но є но­во­ство­ре­ним та ні­ко­ли не на­ле­жа­ло по­зи­ва­чу-вла­сни­ку.

Ар­гу­мен­ти на за­хист за­кон­но­го вла­сни­ка

Вва­жа­є­мо, що пра­во за­кон­но­го вла­сни­ка під­ля­гає за­хи­сту су­дом, не­зва­жа­ю­чи на по­діл, ре­кон­стру­кцію чи вчи­не­н­ня не­за­кон­ним на­бу­ва­чем ін­ших дій, спря­мо­ва­них на ви­до­змі­ну не­ру­хо­мо­го май­на.

По-пер­ше, по­ло­же­н­ня За­ко­ну не мо­жуть бра­ти­ся до ува­ги для ви­зна­че­н­ня то­го, чи є об'єкт но­во­ство­ре­ним. Ці пи­та­н­ня вре­гу­льо­вує ви­клю­чно Ци­віль­ний ко­декс Укра­ї­ни. Дія за­зна­че­но­го За­ко­ну по­ши­рю­є­ться на від­но­си­ни, що ви­ни­ка­ють у сфе­рі дер­жав­ної ре­є­стра­ції ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но, а не на від­но­си­ни на­бу­т­тя чи при­пи­не­н­ня цих прав. Ре­є­стра­цій­на дія з по­ді­лу об'єкта не мо­же слу­гу­ва­ти під­ста­вою при­пи­не­н­ня пра­ва вла­сно­сті йо­го за­кон­но­го вла­сни­ка.

На­то­мість ви­ни­кне­н­ня ре­чо­вих прав на но­во­ство­ре­не май­но вре­гу­льо­ва­но ст. 331 ЦК Укра­ї­ни, від­по­від­но до якої пра­во вла­сно­сті на но­ву річ, яка ви­го­тов­ле­на (ство­ре­на) осо­бою, на­бу­ва­є­ться нею, якщо ін­ше не вста­нов­ле­но до­го­во­ром або за­ко­ном. Пра­во вла­сно­сті на но­во­ство­ре­не не­ру­хо­ме май­но (жи­тло­ві бу­дин­ки, бу­дів­лі, спо­ру­ди то­що) ви­ни­кає з мо­мен­ту за­вер­ше­н­ня бу­дів­ни­цтва (ство­ре­н­ня май­на).

От­же, зі змі­сту ст. 331 ЦК Укра­ї­ни вба­ча­є­ться, що но­во­ство­ре­ним вва­жа­є­ться май­но, яке є но­во­збу­до­ва­ним. То­му якщо на­бу­вач не ство­рю­вав жо­дно­го но­во­го май­на, а ли­ше по­ді­лив у ре­є­стрі вже на­яв­не май­но, то ство­ре­ні вна­слі­док фор­маль­но­го по­ді­лу об'єкти не мо­жуть вва­жа­ти­ся но­во­ство­ре­ни­ми у ро­зу­мін­ні норм ЦК Укра­ї­ни. Цю по­зи­цію під­три­мав Вер­хов­ний Суд у по­ста­но­вах від 10.05.2018 р. у спра­ві №29/5005/6381/2011.

По-дру­ге, на­віть якщо на­бу­вач про­во­див бу­ді­вель­ні ро­бо­ти, спря­мо­ва­ні на по­лі­пше­н­ня на­яв­но­го май­на та змі­ну йо­го ха­ра­кте­ри­стик, це не пе­ре­шко­джає ви­тре­бу­ван­ню «по­лі­пше­но­го» май­на за­кон­ним вла­сни­ком.

Вва­жа­є­мо, що до цих пра­во­від­но­син по­вин­на бу­ти за­сто­со­ва­на ч. 4 ст. 390 ЦК Укра­ї­ни, від­по­від­но до якої до­бро­со­ві­сний на­бу­вач (во­ло­ді­лець) має пра­во за­ли­ши­ти со­бі здій­сне­ні ним по­лі­пше­н­ня май­на, якщо во­ни мо­жуть бу­ти від­окрем­ле­ні від май­на без зав­да­н­ня йо­му шко­ди. Якщо по­лі­пше­н­ня не мо­жуть бу­ти від­окрем­ле­ні від май­на, до­бро­со­ві­сний на­бу­вач (во­ло­ді­лець) має пра­во на від­шко­ду­ва­н­ня здій­сне­них ви­трат у су­мі, на яку збіль­ши­ла­ся йо­го вар­тість.

Тоб­то збіль­ше­н­ня пло­щі, ре­кон­стру­кція та до­бу­до­ва при­мі­щень не свід­чать про ство­ре­н­ня но­во­го об'єкта не­ру­хо­мо­го май­на, а ли­ше на­да­ють до­бро­со­ві­сно­му на­бу­ва­чу пра­во від­шко­ду­ва­ти здій­сне­ні ним ви­тра­ти на ре­кон­стру­кцію від­по­від­но до ч. 4 ст. 390 ЦК Укра­ї­ни.

До то­го ж на­яв­ність ч. 4 ст. 390 ЦК Укра­ї­ни «Роз­ра­хун­ки при ви­тре­бу­ван­ні май­на з чу­жо­го не­за­кон­но­го во­ло­ді­н­ня» свід­чить про те, що здій­сне­н­ня по­лі­пше­н­ня не­ру­хо­мо­го май­на не мо­же бу­ти пе­ре­шко­дою у ви­тре­бу­ван­ні цьо­го май­на вла­сни­ком, а є ли­ше під­ста­вою для від­шко­ду­ва­н­ня вла­сни­ком ви­трат, по­не­се­них до­бро­со­ві­сним во­ло­діль­цем.

Та­ким чи­ном, за­ко­но­дав­ство Укра­ї­ни не ли­ше за­без­пе­чує за­хист пра­ва вла­сно­сті осо­би, з во­ло­ді­н­ня якої май­но ви­бу­ло та з ча­сом ви­до­змі­ни­ло­ся, а ще й за­хи­щає пра­ва до­бро­со­ві­сно­го на­бу­ва­ча від втра­ти ним сво­їх ін­ве­сти­цій. Во­дно­час не­до­бро­со­ві­сний на­бу­вач по­збав­ле­ний мо­жли­во­сті ско­ри­ста­ти­ся цим пра­вом.

За та­ких об­ста­вин су­ди та­кож по­вин­ні вра­хо­ву­ва­ти кри­те­рій пов'яза­но­сті «но­во­ство­ре­но­го» при­мі­ще­н­ня з май­ном, що існу­ва­ло ра­ні­ше. Так, не є но­во­ство­ре­ним об’єкт не­ру­хо­мо­го май­на, ство­ре­ний з прив’яз­кою до вже на­яв­ної не­ру­хо­мо­сті, з ви­ко­ри­ста­н­ням її фун­кціо­наль­них еле­мен­тів.

За­сто­су­ва­н­ня цьо­го кри­те­рію до­зво­ли­ло су­дам ка­са­цій­ної ін­стан­ції ді­йти ви­снов­ку, що до­бу­до­ва 10 по­вер­ху до вже збу­до­ва­них 9 по­вер­хів не спри­чи­няє ство­ре­н­ня «но­во­го» май­на та до­зво­ляє вла­сни­ку ви­тре­бу­ва­ти по­лі­пше­ну 10-по­вер­хо­ву бу­дів­лю (по­ста­но­ва Вер­хов­но­го Су­ду від 10.05.2018 р. у спра­ві №29/5005/6381/2011). Та­кож цей кри­те­рій до­зво­лив Вер­хов­но­му Су­ду Укра­ї­ни ді­йти ви­снов­ку, що 4 «но­ві» квар­ти­ри, утво­ре­ні в ре­зуль­та­ті ре­кон­стру­кції, не є ін­шим (но­во­ство­ре­ним) об'єктом не­ру­хо­мо­сті, від­мін­ним від 3 квар­тир, що існу­ва­ли ра­ні­ше (по­ста­но­ва Вер­хов­но­го Су­ду Укра­ї­ни від 06.06.2016 р. у спра­ві №6-121цс16).

От­же, пра­виль­не за­сто­су­ва­н­ня пра­во­вих норм за­без­пе­чує за­кон­но­му вла­сни­ку ефе­ктив­не по­вер­не­н­ня май­на, що ви­бу­ло з йо­го во­ло­ді­н­ня, на­віть якщо це май­но бу­ло ре­кон­стру­йо­ва­но чи по­ді­ле­но не­за­кон­ним во­ло­діль­цем. Прин­цип «ро­зді­ляй і вла­да­рюй», який про­тя­гом три­ва­ло­го ча­су за­сто­со­ву­ва­ли на­бу­ва­чі (в то­му чи­слі не­до­бро­со­ві­сні), для то­го щоб «уза­ко­ни­ти» во­ло­ді­н­ня не­пра­во­мір­но на­бу­тим май­ном, мо­же бу­ти ні­ве­льо­ва­ний за умо­ви пра­виль­но по­бу­до­ва­ної по­зи­ції в су­до­во­му про­це­сі.

Newspapers in Ukrainian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.