Кон­це­сій­не зем­ле­ко­ри­сту­ва­н­ня: про­грес не за го­ра­ми?

Yurydychna Gazeta - - АНАЛІТИКА - Оле­ксан­дра О КОНДРАТЕНКО-БОРОВСЬКА, юрист SDM Partners

Дер­жав­но-при­ва­тне пар­тнер­ство (да­лі – ДПП) є ва­жли­вим ін­стру­мен­том вза­є­мо­дії дер­жав­но­го та при­ва­тно­го се­кто­ру за­для до­ся­гне­н­ня су­спіль­но ва­жли­вих ці­лей. Ча­сто дер­жа­ва зі­штов­ху­є­ться з си­ту­а­ці­єю не­до­ста­тно­сті ко­штів для ре­а­лі­за­ції про­е­ктів, які ма­ють ве­ли­ке зна­че­н­ня для по­кра­ще­н­ня до­бро­бу­ту та еко­но­мі­чно­го роз­ви­тку кра­ї­ни. Пра­кти­ка іно­зем­них кра­їн знає чи­ма­ло при­кла­дів успі­шної ре­а­лі­за­ції про­е­ктів са­ме зав­дя­ки рі­зним фор­мам ДПП, одні­єю з яких є кон­це­сія. Згі­дно з до­слі­дже­н­ням Мі­жна­ро­дної ор­га­ні­за­ції ци­віль­ної авіа­ції, у Пів­ні­чній Аме­ри­ці в кон­це­сії пе­ре­бу­ва­ють та­кі ае­ро­пор­ти як John F. Kennedy International Airport та Orlando Sanford International Airport. За да­ни­ми Афри­кан­сько­го бан­ку роз­ви­тку, ста­ном на 2015 р. біль­ше ніж 70% за­лі­зни­чних шля­хів ча­сти­ни Афри­ки пів­ден­ні­ше Са­ха­ри бу­ли збу­до­ва­ні або бу­ду­ва­ли­ся в ме­жах кон­це­сій­них від­но­син.

Однак, не­зва­жа­ю­чи на та­ку успі­шну сві­то­ву пра­кти­ку, си­ту­а­ція в Укра­ї­ні де­що ін­ша, що пов’яза­но, зокре­ма, з не­до­ско­на­лі­стю пра­во­во­го ре­гу­лю­ва­н­ня пи­та­н­ня кон­це­сії та здій­сне­н­ня зем­ле­ко­ри­сту­ва­н­ня в ме­жах кон­це­сії. На сьо­го­дні від­по­від­не пра­во­ве ре­гу­лю­ва­н­ня в Укра­ї­ні є роз­по­ро­ше­ним. Не існує єди­но­го нор­ма­тив­но-пра­во­во­го акту, який ціл­ком і пов­ні­стю вре­гу­льо­ву­вав би всі аспе­кти кон­це­сій­них пра­во­від­но­син.

Пи­та­н­ня кон­це­сії та кон­це­сій­но­го зем­ле­ко­ри­сту­ва­н­ня ре­гу­лю­ю­ться Зе­мель­ним ко­де­ксом Укра­ї­ни, Го­спо­дар­ським ко­де­ксом Укра­ї­ни, ЗУ «Про кон­це­сії», ЗУ «Про дер­жав­но-при­ва­тне пар­тнер­ство», ЗУ «Про кон­це­сії на бу­дів­ни­цтво та екс­плу­а­та­цію ав­то­мо­біль­них до­ріг» то­що.

Якщо про­ана­лі­зу­ва­ти на­яв­ну нор­ма­тив­но-пра­во­ву ба­зу, мо­жна ді­йти ви­снов­ку, що пи­тан­ню кон­це­сій­но­го зем­ле­ко­ри­сту­ва­н­ня при­ді­ле­но зов­сім ма­ло ува­ги. ГК Укра­ї­ни вза­га­лі не мі­стить по­ло­жень що­до ко­ри­сту­ва­н­ня зе­мель­ни­ми ді­лян­ка­ми в ме­жах кон­це­сії. ЗК Укра­ї­ни мі­стить ли­ше одну від­по­від­ну ста­т­тю (ст. 94). До то­го ж за­ко­но­да­вець не має чі­тко­го ро­зу­мі­н­ня, чи є кон­це­сій­не зем­ле­ко­ри­сту­ва­н­ня окре­мим ви­дом ви­ко­ри­ста­н­ня зе­мель­них ді­ля­нок, чи во­но ото­то­жню­є­ться з орен­дою зем­лі.

Та­кож не­ви­зна­че­ність про­слід­ко­ву­є­ться в окре­мих за­ко­нах, зокре­ма в ЗУ «Про кон­це­сії» та ЗУ «Про дер­жав­но-при­ва­тне пар­тнер­ство». В ЗУ « Про кон­це­сії » за­зна­че­но: «У ра­зі роз­та­шу­ва­н­ня об’єкта кон­це­сії на зе­мель­ній ді­лян­ці дер­жав­ної або ко­му­наль­ної вла­сно­сті, пов­но­ва­же­н­ня що­до роз­по­ря­дже­н­ня якої здій­снює кон­це­сі­є­да­вець, та­ка зе­мель­на ді­лян­ка на­да­є­ться в орен­ду кон­це­сіо­не­ру ра­зом з об’єктом кон­це­сії на строк дії кон­це­сій­но­го до­го­во­ру від­по­від­но до Зе­мель­но­го ко­де­ксу Укра­ї­ни та За­ко­ну Укра­ї­ни «Про орен­ду зем­лі» (ч. 6 ст. 3). При цьо­му в ЗУ «Про орен­ду зем­лі» не зга­ду­є­ться про кон­це­сію, а то­му кон­це­сій­не зем­ле­ко­ри­сту­ва­н­ня роз­гля­да­є­ться як зви­чай­на орен­да зем­лі.

ЗУ «Про кон­це­сії» не від­но­сить ін­фор­ма­цію про умо­ви на­да­н­ня зе­мель­ної ді­лян­ки, яка не­об­хі­дна для кон­це­сій­ної ді­яль­но­сті, до обов’яз­ко­вих ві­до­мо­стей, що ма­ють мі­сти­ти­ся в ого­ло­шен­ні кон­це­сій­но­го кон­кур­су. Та­ка ін­фор­ма­ція на­да­є­ться до­да­тко­во за за­пи­том по­тен­цій­но­го кон­це­сіо­не­ра та по­вин­на мі­сти­ти ка­да­стро­вий но­мер, ці­льо­ве при- зна­че­н­ня, обме­же­н­ня та об­тя­же­н­ня зе­мель­ної ді­лян­ки то­що.

Во­дно­час цей За­кон від­но­сить умо­ви на­да­н­ня зе­мель­ної ді­лян­ки до істо­тних умов до­го­во­ру кон­це­сії. Однак за­ли­ша­є­ться не­зро­зумі­лим, які са­ме умо­ви ма­ють бу­ти про­пи­са­ні в до­го­во­рі, адже в ЗУ «Про кон­це­сії» та­кож за­зна­че­но, що окрім до­го­во­ру кон­це­сії, не пі­зні­ше ніж че­рез один рік з дня на­бра­н­ня ним чин­но­сті по­ви­нен бу­ти укла­де­ний до­го­вір орен­ди зе­мель­ної ді­лян­ки.

Зі змі­сту на­ве­де­них по­ло­жень мо­жна зро­би­ти ви­сно­вок, що ЗУ «Про кон­це­сії» ото­то­жнює по­ня­т­тя кон­це­сій­но­го та орен­дно­го зем­ле­ко­ри­сту­ва­н­ня.

Де­що ін­ший під­хід за­крі­пле­ний в ЗУ «Про дер­жав­но-при­ва­тне пар­тнер­ство». Зокре­ма, від­по­від­но до по­ло­жень ст. 8 цьо­го За­ко­ну, зе­мель­на ді­лян­ка на­да­є­ться у ко­ри­сту­ва­н­ня ін­ве­сто­ру на строк до­го­во­ру, укла­де­но­го в ме­жах ДПП (в цьо­му ви­пад­ку на строк дії до­го­во­ру кон­це­сії). Та­ким чи­ном, у ра­зі при­пи­не­н­ня або ро­зір­ва­н­ня до­го­во­ру ін­ве­стор ав­то­ма­ти­чно втра­чає пра­во ко­ри­сту­ва­н­ня зе­мель­ною ді­лян­кою.

На від­мі­ну від ЗУ «Про кон­це­сії», ЗУ «Про дер­жав­но-при­ва­тне пар­тнер­ство» вста­нов­лює, що по­ря­док та умо­ви отри­ма­н­ня пра­ва на ко­ри­сту­ва­н­ня зе­мель­ни­ми ді­лян­ка­ми обов’яз­ко­во за­зна­ча­ю­ться в умо­вах кон­кур­су.

Та­кі су­пе­ре­чно­сті та рі­зні під­хо­ди в за­ко­но­дав­чих актах, які по су­ті вре­гу­льо­ву­ють одні й ті са­мі пра­во­від­но­си­ни, не­га­тив­но впли­ває на роз­ви­ток ін­сти­ту­ту кон­це­сії, адже ін­ве­стор не має чі­тко­го ро­зу­мі­н­ня що­до ре­гу­лю­ва­н­ня від­по­від­них пи­тань.

Окрім від­су­тно­сті єди­но­го під­хо­ду до пи­та­н­ня кон­це­сій­но­го зем­ле­ко­ри­сту­ва­н­ня, укра­їн­ське за­ко­но­дав­ство має та­кож ін­ший сут­тє­вий не­до­лік, що зни­жує при­ва­бли­вість кон­це­сії для ін­ве­сто­рів – обов’язок спла­ти одра­зу кіль­кох обов’яз­ко­вих пла­те­жів, а са­ме кон­це­сій­них пла­те­жів, зе­мель­но­го по­да­тку та орен­дної пла­ти.

Під кон­це­сій­ни­ми пла­те­жа­ми ро­зу­мі­ють пла­ту, вста­нов­ле­ну до­го­во­ром кон­це­сії, що під­ля­гає спла­ті кон­це­сіо­не­ром за пра­во ство­ре­н­ня та/або управ­лі­н­ня об’єкта­ми, які на­да­ю­ться в кон­це­сію. Без­пе­ре­чно, якщо кон­це­сіо­не­ру для ство­ре­н­ня та/або управ­лі­н­ня об’єктом не­об­хі­дна зе­мель­на ді­лян­ка, без неї він не змо­же ви­ко­на­ти свої зо­бов’яза­н­ня за до­го­во­ром.

Згі­дно з по­ло­же­н­ня­ми ПК Укра­ї­ни, пла­тни­ка­ми зе­мель­но­го по­да­тку є вла­сни­ки зе­мель­них ді­ля­нок, ча­сток (па­їв) та зем­ле­ко­ри­сту­ва­чі. При цьо­му ба­зою опо­да­тку­ва­н­ня є нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцін­ка зе­мель­них ді­ля­нок, вра­хо­ву­ю­чи ко­е­фі­ці­єнт ін­де­кса­ції або їх пло­щу, якщо нор­ма­тив­на гро­шо­ва оцін­ка не бу­ла про­ве­де­на. До то­го ж, оскіль­ки чин­ний ЗУ «Про кон­це­сії» пе­ред­ба­чає укла­де­н­ня окре­мо­го до­го­во­ру орен­ди, кон­це­сіо­нер та­кож зо­бов’яза­ний спла­чу­ва­ти ще й орен­дну пла­ту за ви­ко­ри­ста­н­ня зе­мель­них ді­ля­нок.

Та­ким чи­ном, на кон­це­сіо­не­ра по­кла­да­є­ться по­трій­ний тя­гар – спла­та кон­це­сій­них пла­те­жів, зе­мель­но­го по­да­тку та орен­дної пла­ти. Для спро­ще­н­ня си­сте­ми пла­те­жів, які спла­чу­ю­ться кон­це­сіо­не­ром, вар­то бу­ло б вне­сти змі­ни до за­ко­но­дав­ства

та зве­сти всі пла­те­жі до єди­но­го – кон­це­сій­но­го пла­те­жу. Це зна­чно спро­сти­ло б ро­зу­мі­н­ня фі­нан­со­вих аспе­ктів кон­це­сій­ної ді­яль­но­сті для кон­це­сіо­не­ра та зни­зи­ло б на­ван­та­же­н­ня на ньо­го.

На­ра­зі за­ко­но­да­вець на­ма­га­є­ться вре­гу­лю­ва­ти всі ці про­га­ли­ни та вдо­ско­на­ли­ти за­ко­но­дав­ство. Зокре­ма, 03.04.2018 р. Вер­хов­на ра­да Укра­ї­ни у пер­шо­му чи­тан­ні прийня­ла про­ект ЗУ «Про кон­це­сії». Пе­ред­ба­ча­є­ться, що за­ко­но­про­ект при­йде на змі­ну чин­но­му ЗУ «Про кон­це­сії» та ЗУ «Про кон­це­сії на бу­дів­ни­цтво та екс­плу­а­та­цію ав­то­мо­біль­них до­ріг», а та­кож вне­се змі­ни до по­над 30 нор­ма­тив­но-пра­во­вих актів за­для до­ся­гне­н­ня основ­ної ме­ти – усу­не­н­ня про­га­лин і пе­ре­шкод для роз­ви­тку кон­це­сії в Укра­ї­ні та за­лу­че­н­ня ін­ве­сти­цій за до­по­мо­гою цьо­го ін­стру­мен­ту.

Окрім роз­ши­ре­н­ня по­ня­тій н ока­те­го­рій­но­го апа­ра­ту( за­крі­плю­ю­ться но­ві ви­зна­че­н­ня тер­мі­нів «кон­це­сія», «об’єкт кон­це­сії»), змі­ни стро­ку кон­це­сії (мі­ні­маль­ний строк – 3 ро­ки, ма­кси­маль­ний – 50 ро­ків), де­таль­но­го опи­су по­ряд­ку про­ве­де­н­ня кон­це­сій­но­го кон­кур­су то­що, за­ко­но­про­ект та­кож за­про­ва­джує змі­ни у сфе­рі кон­це­сій­но­го зем­ле­ко­ри­сту­ва­н­ня, а са­ме:

• по­ря­док за­без­пе­че­н­ня зе­мель­ни­ми ді­лян­ка­ми, не­об­хі­дни­ми для кон­це­сії, на­ле­жить до істо­тних умов до­го­во­ру кон­це­сії;

• зе­мель­на ді­лян­ка на­да­є­ться кон­це­сіо­не­ру у ко­ри­сту­ва­н­ня на умо­вах орен­ди на строк дії до­го­во­ру кон­це­сії;

• пе­ред­ба­ча­є­ться осо­бли­вий по­ря­док ви­ко­ри­ста­н­ня зе­мель­них ді­ля­нок у ви­пад­ку кон­це­сії на бу­дів­ни­цтво та екс­плу­а­та­цію ав­то­мо­біль­них до­ріг;

• за­крі­плю­є­ться пра­во кон­це­сіо­не­ра в одно­сто­рон­ньо­му по­ряд­ку ро­зі­рва­ти до­го­вір кон­це­сії, якщо про­тя­гом 9 мі­ся­ців з да­ти укла­де­н­ня до­го­во­ру кон­це­сії кон­це­сіо­нер на на­бу­ває пра­во ко­ри­сту­ва­н­ня від­по­від­ною зе­мель­ною ді­лян­кою.

Вка­за­ний за­ко­но­про­ект вно­сить змі­ни до ЗК Укра­ї­ни. Про­по­ну­є­ться вдо­ско­на­ли­ти по­ря­док на­да­н­ня зе­мель­них ді­ля­нок дер­жав­ної або ко­му­наль­ної вла­сно­сті у ко­ри­сту­ва­н­ня шля­хом за­крі­пле­н­ня по­ло­же­н­ня про те, що на­да­н­ня у ко­ри­сту­ва­н­ня зе­мель­них ді­ля­нок від­бу­ва­є­ться на під­ста­ві кло­по­та­н­ня кон­це­сіо­не­ра та кон­це­сій­но­го до­го­во­ру шля­хом прийня­т­тя від­по­від­ним ор­га­ном ви- ко­нав­чої вла­ди чи ор­га­ном мі­сце­во­го са­мов­ря­ду­ва­н­ня та­ких рі­шень:

• про за­твер­дже­н­ня про­е­кту зем­ле­устрою (якщо від­бу­ва­ло­ся фор­му­ва­н­ня зе­мель­них ді­ля­нок до про­ве­де­н­ня кон­кур­су з ви­зна­че­н­ня при­ва­тно­го пар­тне­ра або кон­це­сій­но­го кон­кур­су);

• про при­пи­не­н­ня пра­ва по­стій­но­го ко­ри­сту­ва­н­ня по­пе­ре­дньо­го ко­ри­сту­ва­ча (якщо на зе­мель­них ді­лян­ках, що пе­ре­бу­ва­ють у по­стій­но­му ко­ри­сту­ван­ні під­при­єм­ства, уста­но­ви, ор­га­ні­за­ції, зна­хо­ди­ться не­ру­хо­ме май­но, яке є об’єктом ДПП або об’єктом кон­це­сії);

• на­да­н­ня у ко­ри­сту­ва­н­ня від­по­від­них зе­мель­них ді­ля­нок на строк дії кон­це­сій­но­го до­го­во­ру.

Та­кож про­по­ну­є­ться до­пов­ни­ти ЗК Укра­ї­ни окре­мою стат­тею, яка за­крі­плює по­ря­док при­пи­не­н­ня пра­ва по­стій­но­го ко­ри­сту­ва­н­ня зе­мель­ною ді­лян­кою під­при­єм­ства, уста­но­ви, ор­га­ні­за­ції, май­но яких є об’єктом кон­це­сії.

За­ко­но­про­е­ктом за­про­ва­джу­є­ться но­ва під­ста­ва для при­му­со­во­го при­пи­не­н­ня прав на зе­мель­ну ді­лян­ку – для ці­лей бу­дів­ни­цтва та/або екс­плу­а­та­ції в ме­жах кон­це­сії. При цьо­му пе­ред­ба­ча­є­ться пов­не від­шко­ду­ва­н­ня вар­то­сті зе­мель­ної ді­лян­ки за ці­ною, не ниж­чою ніж рин­ко­ва.

Окрім то­го, вно­ся­ться змі­ни до ЗУ «Про орен­ду зем­лі». Зокре­ма, про­пи­су­ю­ться осо­бли­во­сті орен­ди зем­лі в ме­жах кон­це­сії, в то­му чи­слі що­до при­пи­не­н­ня та ро­зір­ва­н­ня до­го­во­ру орен­ди зем­лі.

До ЗУ «Про дер­жав­ну ре­є­стра­цію ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но та їх об­тя­жень» вно­ся­ться змі­ни, які зо­бов’язу­ють від­по­від­ний дер­жав­ний ор­ган або ор­ган мі­сце­во­го са­мов­ря­ду­ва­н­ня за­без­пе­чи­ти дер­жав­ну ре­є­стра­цію за­бо­ро­ни на від­чу­же­н­ня зе­мель­них ді­ля­нок, що пе­ре­да­ю­ться в ме­жах кон­це­сії.

На­ра­зі за­ко­но­про­ект го­ту­є­ться до роз­гля­ду Вер­хов­ною ра­дою Укра­ї­ни у дру­го­му чи­тан­ні. Прийня­т­тя про­е­кту ЗУ «Про кон­це­сії» ста­не ва­жли­вим ета­пом у роз­ви­тку кон­це­сій­них від­но­син на шля­ху вдо­ско­на­ле­н­ня кон­це­сії як одні­єї з форм ДПП, яка най­ча­сті­ше за­сто­со­ву­є­ться на пра­кти­ці (якщо по­рів­ню­ва­ти з ін­ши­ми фор­ма­ми ДПП). Но­ве про­гре­сив­не за­ко­но­дав­ство зна­чно по­лі­пшить ін­ве­сти­цій­ну при­ва­бли­вість Укра­ї­ни у сфе­рі ре­а­лі­за­ції кон­це­сій­них про­е­ктів, на­да­ю­чи ін­ве­сто­ру до­да­тко­ві га­ран­тії та ство­рю­ю­чи більш чі­ткі пра­ви­ла гри.

За­ко­но­про­е­ктом за­про­ва­джу­є­ться но­ва під­ста­ва для при­му­со­во­го при­пи­не­н­ня прав на зе­мель­ну ді­лян­ку

Newspapers in Ukrainian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.