Ев­ро­пей­ская пер­спек­ти­ва на рын­ке жи­лья: арен­да по цене ком­му­нал­ки?

Zerkalo Nedeli - - ТИТУЛЬНЫЙ ЛИСТ - Люд­ми­ла СИМОНОВА

Ес­ли в бы­лые вре­ме­на це­ны на недвижимость неиз­мен­но по­вы­ша­лись при ро­сте цен на нефть/сы­рье/ме­талл, то в по­след­нее вре­мя мы на­блю­да­ем неиз­мен­ное и уве­рен­ное сни­же­ние цен на рын­ке жи­лой недви­жи­мо­сти Укра­и­ны, не­смот­ря на ко­ле­ба­ния кур­са, ин­фля­цию и про­чие фак­то­ры. При этом объ­е­мы стро­и­тель­ства про­дол­жа­ют то ра­сти, то па­дать. И рост этих объ­е­мов по­рой на­столь­ко удру­ча­ет по­че­му-то имен­но по­сред­ни­ков/ри­эл­то­ров/так на­зы­ва­е­мых «спе­ци­а­ли­стов по недви­жи­мо­сти», что они до­го­во­ри­лись до то­го, что «бьют тре­во­гу» и уже несколь­ко лет под­ряд пре­ду­пре­жда­ют нас о неко­ем «пу­зы­ре» на рын­ке, ко­то­рый вот-вот лоп­нет. По­яс­не­ния о том, что «пу­зырь» воз­ни­ка­ет при ро­сте цен, а не при сни­же­нии, эти­ми «спе­ца­ми» во вни­ма­ние не при­ни­ма­ют­ся. А глав­ная про­бле­ма в том, что сии «спе­ци­а­ли­сты» при­зы­ва­ют сроч­но спа­сать ры­нок недви­жи­мо­сти вли­ва­ни­ем в него го­су­дар­ствен­ных средств, то есть на­ших на­ло­гов. Ина­че, мол, по­стра­да­ют ин­ве­сто­ры, ку­пив­шие квар­ти­ры, а еще — за­строй­щи­ки, их со­труд­ни­ки… ну и даль­ше по це­поч­ке…

От че­го на са­мом де­ле стра­да­ют ин­ве­сто­ры

Хо­чет­ся по­яс­нить этим го­ре-спе­ци­а­ли­стам, что ин­ве­сто­ры стра­да­ют го­раз­до боль­ше из-за по­ве­де­ния недоб­ро­со­вест­ных за­строй­щи­ков/де­ве­ло­пе­ров, ко­то­рые по-преж­не­му, по­сле всех скан­да­лов, пред­ла­га­ют за­ча­стую «от­дать им день­ги и за­быть». Ведь в до­го­во­рах, ко­то­рые под­пи­сы­ва­ют ин­ве­сто­ры/по­ку­па­те­ли воз­ду­ха в недо­стро­ен­ных до­мах, все еще при­сут­ству­ют дис­кри­ми­на­ци­он­ные усло­вия по от­но­ше­нию к по­ку­па­те­лям. Фак­ти­че­ски ин­ве­сто­ры по­сле всех скан­да­лов на рын­ке недви­жи­мо­сти и по­сле всех но­во­вве­де­ний в ви­де по­куп­ки мод­ных нын­че де­ри­ва­ти­вов или иму­ще­ствен­ных прав по-преж­не­му ни­как не за­щи­ще­ны от по­те­ри сво­их де­нег и квад­рат­ных мет­ров.

Ни од­на из су­ще­ству­ю­щих ныне ле­галь­ных схем при­об­ре­те­ния жи­лья не за­щи­ща­ет ин­ве­сто­ра, и это пе­чаль­но осо­зна­вать. Хо­тя соз­да­ние дей­ствен­но­го ме­ха­низ­ма за­щи­ты прав ин­ве­сто­ра яв­ля­ет­ся важ­ной го­су­дар­ствен­ной за­да­чей, но го­су­дар­ство по­че­му-то не спе­шит за­щи­щать по­ку­па­те­лей и ре­гу­ли­ро­вать вза­и­мо­от­но­ше­ния меж­ду по­ку­па­те­лем недви­жи­мо­сти и про­дав­цом. На­при­мер, до­го­во­ра на по­куп­ку иму­ще­ствен­ных прав (или де­ри­ва­ти­вов) про­пи­са­ны так, что упла­чен­ные за квар­ти­ру сред­ства вам мо­гут вер­нуть в лю­бой мо­мент без по­яс­не­ния при­чин. Осо­бен­но это вы­год­но для за­строй­щи­ка/де­ве­ло­пе­ра в мо­мент рез­ких скач­ков кур­са: пла­ти­те-то вы в грив­нах, и воз­вра­ща­ют вам ва­ши сред­ства в грив­нах, но ведь это уже «не те» грив­ны!

При этом ни один из за­строй­щи­ков не со­гла­ша­ет­ся на ин­дек­са­цию пе­ре­чис­лен­ной сум­мы в слу­чае ее воз­вра­та не по вине по­ку­па­те­ля или на про­пи­сы­ва­ние эк­ви­ва­лен­та в дол­ла­рах США. И это в луч­шем слу­чае. В худ­шем за­строй­щик про­сто ис­че­за­ет с ва­ши­ми день­га­ми, и до­бить­ся их воз­вра­та невоз­мож­но.

Вы спро­си­те — а как же то­гда по­ку­па­ют­ся квар­ти­ры? От­вет про­стой: по­ку­па­те­ли бе­рут на се­бя все рис­ки, у них про­сто нет дру­го­го вы­хо­да: не хо­чешь — не по­ку­пай. По­лу­чив ва­ши день­ги, за­строй­щик по фак­ту про­пи­сан­но­го в до­го­во­ре не несет ни­ка­кой от­вет­ствен­но­сти за срыв сро­ков вво­да до­ма в экс­плу­а­та­цию — это в луч­шем слу­чае, ес­ли сро­ки про­пи­са­ны. Прак­ти­ка та­ко­ва, что за­держ­ка в пол­го­да — нор­маль­ная си­ту­а­ция. В ре­аль­но­сти вы смо­же­те на­чать ре­монт в квар­ти­ре че­рез год по­сле обе­щан­но­го, ибо вы с удив­ле­ни­ем об­на­ру­жи­те, что, не­смот­ря на на­ли­чие до­ку­мен­та о вво­де, строй­ка со­всем не за­кон­че­на: фа­сад не от­де­лан, ком­му­ни­ка­ции не под­клю­че­ны, а за­строй­щик ждет офи­ци­аль­но­го ре­ше­ния о поч­то­вом ад­ре­се… (ко­неч­но, есть ис­клю­че­ния из опи­сан­ной рас­про­стра­нен­ной си­ту­а­ции).

По­это­му ес­ли вы ввя­за­лись в про­це­ду­ру по­куп­ки недо­стро­ен­ной квар­ти­ры, вам на­до за­па­стись тер­пе­ни­ем, по­то­му как не толь­ко за­строй­щи­ки хро­ни­че­ски не вы­пол­ня­ют все свои обе­ща­ния, но и мас­са до­мов стро­ит­ся без раз­ре­ши­тель­ных до­ку­мен­тов и по­том го­да­ми вво­дят­ся в экс­плу­а­та­цию. Это ес­ли вво­дит­ся, по­сколь­ку есть уже до­ма, по ко­то­рым при­ня­ты су­дом ре­ше­ния об их сно­се, по­сколь­ку по­стро­е­ны они бы­ли неза­кон­но — на участ­ке зем­ли, ко­то­рый име­ет дру­гое це­ле­вое на­зна­че­ние или с на­ру­ше­ни­ем мно­гих норм го­су­дар­ствен­ных стан­дар­тов.

По­че­му го­су­дар­ство не хо­чет за­щи­щать сво­их граж­дан? Но это так по­нят­но, ведь де­пу­та­ты пред­став­ля­ют за­ча­стую ин­те­ре­сы имен­но за­строй­щи­ков, а не ин­ве­сто­ров, и пред­ста­вить се­бе, что они про­го­ло­су­ют за за­ко­но­про­ект, ко­то­рый бы за­щи­тил по­ку­па­те­лей квар­тир, про­сто невоз­мож­но.

Од­на­ко вер­нем­ся к по­пыт­кам при­влечь на­ши на­ло­ги на «спа­се­ние» до­мов, ко­то­рые стро­ят­ся.

Так на­зы­ва­е­мым «спе­ци­а­ли­стам по недви­жи­мо­сти» сле­до­ва­ло бы при­вет­ство­вать сни­же­ние цен на недвижимость, так как имен­но это де­ла­ет жи­лье бо­лее до­ступ­ным для граж­дан. Хо­тя сла­бость рын­ка кре­ди­то­ва­ния, об­вал бан­ков­ской си­сте­мы и об­вал грив­ны при­ве­ли к то­му, что все ча­ще квар­ти­ры ис­поль­зу­ют­ся как ин­ве­сти­ци­он­ные ин­стру­мен­ты — ба­наль­но для то­го, что­бы не по­те­рять сбе­ре­же­ния, а так­же для сда­чи квар­тир в арен­ду. На се­го­дня ры­нок недви­жи­мо­сти яв­ля­ет­ся чуть ли не един­ствен­ным спо­со­бом со­хра­нить сбе­ре­же­ния и да­же по­лу­чить неко­то­рый до­ход. По оцен­ке неко­то­рых экс­пер­тов, при­мер­но 20% жи­лья по­ку­па­ет­ся для лич­но­го про­жи­ва­ния, а осталь­ные 80% — как ин­ве­сти­ции. И этих по­след­них, без­услов­но, ин­те­ре­су­ет и от­да­ча на ка­пи­тал (т.е. ка­кой про­цент в год от пер­во­на­чаль­но вло­жен­ной сум­мы мож­но по­лу­чить) и воз­врат ка­пи­та­ла, т.е. за сколь­ко они смо­гут про­дать эту квар­ти­ру в слу­чае, ес­ли воз­ник­нет та­кая необ­хо­ди­мость.

Срок оку­па­е­мо­сти

Прав­да, из­вест­ные «спе­ци­а­ли­сты» пы­та­ют­ся убе­дить на­ив­ных граж­дан, что срок оку­па­е­мо­сти недви­жи­мо­сти 30—40 лет. Что это озна­ча­ет?

Сна­ча­ла раз­бе­рем­ся, как счи­та­ет­ся этот са­мый срок оку­па­е­мо­сти. Это со­всем неслож­но: на­до об­щую сто­и­мость квар­ти­ры с уче­том ре­мон­та, ко­то­рый бу­дет про­из­ве­ден, раз­де­лить на го­до­вую сум­му, за ко­то­рую квар­ти­ра мо­жет быть сда­на в арен­ду. Это и на­зы­ва­ет­ся пе­ри­о­дом оку­па­е­мо­сти, так как за этот пе­ри­од вы по­лу­ча­е­те пол­ный воз­врат вло­жен­ных в квар­ти­ру средств.

То­гда пе­ри­од в 40 лет оку­па­е­мо­сти озна­ча­ет, что ес­ли ку­пить квар­ти­ру по сто­и­мо­сти квад­рат­но­го мет­ра 20 тыс. грн, то неболь­шая квар­ти­ра в Ки­е­ве пло­ща­дью 45 кв. м обой­дет­ся в 900 тыс. грн, плюс ре­монт 100 тыс. грн (т.е. об­щее вло­же­ние 1 млн грн), то в арен­ду эту квар­ти­ру мож­но сдать за 2 000 грн в ме­сяц, по­сколь­ку 1 000 000: 40 : 12 = 2000. Но из­ви­ни­те, для тех, кто зна­ет ки­ев­ские це­ны, не сек­рет, что сда­ча в арен­ду бу­дет при­но­сить не ме­нее 5 тыс. грн/ме­сяц. Ана­лиз со­от­но­ше­ния ре­аль­ной аренд­ной пла­ты и це­ны квар­тир в Ки­е­ве в са­мых раз­ных сег­мен­тах по­ка­зы­ва­ет, что пе­ри­од оку­па­е­мо­сти со­став­ля­ет в пре­де­лах 10—12 лет (по­ряд­ка 10% го­до­вых), а ино­гда, при удач­ном вы­бо­ре квар­ти­ры, мо­жет со­ста­вить и 7—8 лет (14—15% го­до­вых). Та­кой до­ход­но­сти не да­ет ни один бан­ков­ский де­по­зит, но­ми­ни­ро­ван­ный в твер­дой ва­лю­те, а вот риск по­те­рять 800 тыс. из вло­жен­ных 1 млн грн (за вы­че­том 200 тыс. от ФГВФЛ ес­ли по­ло­жить 1 млн грн на де­по­зит) оста­ет­ся очень вы­со­ким, осо­бен­но в слу­чае оче­ред­ной «чист­ки» бан­ков­ской си­сте­мы.

Бу­дет ли та­кое со­от­но­ше­ние меж­ду сто­и­мо­стью квар­ти­ры и аренд­ной пла­той оста­вать­ся в даль­ней­шем? На этот во­прос от­ве­тить весь­ма слож­но, хо­тя тен­ден­ция к уве­ли­че­нию сро­ков оку­па­е­мо­сти при ана­ли­зе по­след­них 20 лет яв­но про­сле­жи­ва­ет­ся.

Тут ин­те­ре­сен при­мер стран Бал­тии, где во мно­гих слу­ча­ях сдать жи­лье в арен­ду со сро­ком оку­па­е­мо­сти в 10—15 лет прак­ти­че­ски невоз­мож­но — нет дол­го­сроч­ных арен­да­то­ров. Ино­гда квар­ти­ры сда­ют в арен­ду по цене ком­му­наль­ных услуг — та­кой низ­кий спрос на арен­ду. И свя­зан он с вы­со­ки­ми ком­му­наль­ны­ми и на­ло­га­ми на недвижимость. Ожи­да­ет ли Укра­и­ну та­кая си­ту­а­ция? Воз­мож­но, что ожи­да­ет, осо­бен­но в слу­чае, ес­ли эко­но­ми­ка не нач­нет улуч­шать­ся, а от­ток ра­бо­чей си­лы не умень­шит­ся.

Кро­ме про­ро­честв о «пу­зы­ре», «спе­ци­а­ли­сты» вы­ска­зы­ва­ют идеи о том, что­бы за­строй­щи­ки в при­ну­ди­тель­ном по­ряд­ке пе­ре­да­ва­ли жи­лье в арен­ду. Эти идеи во­об­ще пред­став­ля­ют­ся весь­ма стран­ны­ми, ведь во всем ми­ре су­ще­ству­ет спе­ци­а­ли­за­ция: за­строй­щи­ки стро­ят, а арен­до­да­те­ли сда­ют в арен­ду, и сме­ши­вать эти ви­ды де­я­тель­но­сти си­ло­вы­ми ме­то­да­ми со­вер­шен­но бес­смыс­лен­но. Бо­лее то­го, ес­ли за­строй­щи­кам бу­дет вы­год­но, они бу­дут сда­вать в арен­ду то жи­лье, ко­то­рое не продается или продается мед­лен­но. Что они успеш­но де­ла­ют уже се­го­дня. По­это­му ни­ка­ких го­су­дар­ствен­ных про­грамм, по ко­то­рым за­строй­щи­ки бу­дут пе­ре­да­вать жи­лье в арен­ду, про­сто не на­до, ры­нок все рас­ста­вит на свои ме­ста. И во­об­ще, не на­до за­став­лять го­су­дар­ство вме­ши­вать­ся ту­да, где это вме­ша­тель­ство со­всем не нуж­но: «ру­ки прочь от на­ших на­ло­гов!»

Дру­гое де­ло, что го­су­дар­ство (в ли­це мест­ной вла­сти) долж­но пре­кра­тить пе­ре­да­вать бес­плат­но жи­лье су­дьям, про­ку­ро­рам, чи­нов­ни­кам и де­пу­та­там. Оно долж­но про­да­вать зем­лю для за­строй­ки или права на за­строй­ку. А еще про­сто обя­за­но на­ко­нец-то оза­бо­тить­ся ка­даст­ром недви­жи­мо­сти, в ко­то­ром бы со­еди­ни­лась ин­фор­ма­ция из гра­до­стро­и­тель­но­го ка­даст­ра и ре­ест­ра недви­жи­мо­сти, а так­же до­ба­вить ту­да ин­фор­ма­цию из зе­мель­но­го ка­даст­ра. Ведь, к со­жа­ле­нию, все эта столь необ­хо­ди­мая ин­фор­ма­ция управ­ля­ет­ся раз­ны­ми ми­ни­стер­ства­ми/ве­дом­ства­ми.

Для даль­ней­ше­го раз­ви­тия рын­ка недви­жи­мо­сти хо­те­лось бы уви­деть кар­ди­наль­ные из­ме­не­ния в стро­и­тель­ных нор­мах — там слиш­ком мно­го лиш­них тре­бо­ва­ний, но нет необ­хо­ди­мых. На­при­мер, во всем ми­ре кар­ка­сы вы­сот­ных жи­лых зда­ний стро­ят из ме­тал­ла, а мы по-преж­не­му — из же­ле­зо­бе­то­на, это на­пря­мую свя­за­но с тре­бо­ва­ни­я­ми ГОСТОВ. О необ­хо­ди­мо­сти пол­ной за­ме­ны ин­фра­струк­ту­ры по­ста­вок ком­му­наль­ных услуг, на­вер­ное, не го­во­рил раз­ве что ле­ни­вый, но воз и ныне там.

Что бу­дет с це­на­ми на жи­лье?

На­по­сле­док — по по­во­ду цен. Нель­зя ска­зать, что они бу­дут оди­на­ко­во сни­жать­ся во всех сег­мен­тах недви­жи­мо­сти, хо­тя по­ка есть где втис­нуть оче­ред­ное зда­ние в центре Ки­е­ва, — бу­дет и кон­ку­рен­ция. К со­жа­ле­нию, плот­ность за­строй­ки в Ки­е­ве без рас­ши­ре­ния ин­фра­струк­ту­ры ста­но­вит­ся та­кой, что ис­че­за­ет ком­форт от жиз­ни в центре го­ро­да. Все боль­ше и боль­ше вре­ме­ни на­до про­во­дить в проб­ках по до­ро­ге на ра­бо­ту.

Имен­но огра­ни­чен­ность воз­мож­но­сти за­строй­ки но­вых зе­мель­ных участ­ков бу­дет дик­то­вать це­ны в цен­траль­ной ча­сти, хо­тя мож­но пред­ви­деть снос «ста­рых», не «ис­то­ри­че­ских» зда­ний и стро­и­тель­ство на их ме­сте но­вых небо­скре­бов. Ско­рее все­го, это бу­дет сле­ду­ю­щим эта­пом раз­ви­тия ки­ев­ско­го рын­ка недви­жи­мо­сти.

Что ка­са­ет­ся нецен­траль­ных рай­о­нов, то здесь то­же по­сте­пен­но все за­стра­и­ва­ет­ся, и строй­ки все бо­лее ухо­дят на окра­и­ны, а до­ро­ги при этом не рас­ши­ря­ют­ся во­об­ще. В неко­то­рых окра­ин­ных рай­о­нах на­блю­да­ет­ся про­сто транс­порт­ный кол­лапс — я уж не го­во­рю о шко­лах, дет­ских са­ди­ках и боль­ни­цах, их ка­та­стро­фи­че­ски не хва­та­ет.

Вы мо­же­те ку­пить жи­лье в очень сим­па­тич­ном ком­плек­се с от­лич­ной ин­фра­струк­ту­рой (дет­ский сад, су­пер­мар­кет, спор­тив­ные пло­щад­ки), но до­би­рать­ся до это­го зем­но­го рая вы бу­де­те в ужас­ных проб­ках. По­это­му ин­ве­сти­ци­он­ная при­вле­ка­тель­ность окра­ин­ных до­мов бу­дет сни­жать­ся имен­но по­то­му, что «луч­ше уж за­пла­тить боль­ше, но жить не­да­ле­ко от ме­ста ра­бо­ты».

Се­го­дня в раз­ви­тых стра­нах по­пу­ляр­ность при­об­ре­та­ет кон­цеп­ция жиз­ни «без ав­то­мо­би­лей», ко­гда на ра­бо­ту идут пеш­ком или едут на двух­ко­лес­ном транс­пор­те по спе­ци­аль­но обо­ру­до­ван­ным до­рож­кам. Ав­то­мо­би­ли все боль­ше за­ни­ма­ют под­зем­ное про­стран­ство и ис­поль­зу­ют­ся боль­ше для за­го­род­ных по­ез­док, а до­став­ку про­дук­тов из су­пер­мар­ке­тов в ско­ром вре­ме­ни бу­дут осу­ществ­лять ро­бо­ты и дро­ны. В Ки­е­ве ка­та­стро­фи­че­ски не хва­та­ет ни ве­ло­си­пед­ных до­ро­жек, ни про­гу­лоч­ных мест, а в лю­би­мый все­ми Бо­та­ни­че­ский сад вход плат­ный, что мож­но оха­рак­те­ри­зо­вать как «по­зор сто­ли­цы», ведь имен­но в Ки­е­ве — огром­ный де­фи­цит пар­ко­вых зон для про­гу­лок и от­ды­ха жи­те­лей сто­ли­цы. За­то все боль­ше и боль­ше про­стран­ства, за­ня­то­го но­вы­ми строй­ка­ми, а не пар­ка­ми...

Без­услов­но, на це­ны недви­жи­мо­сти в Ки­е­ве бу­дет вли­ять на­ли­чие аль­тер­на­тив­ных вло­же­ний и их на­деж­ность, ка­че­ство стро­я­ще­го­ся жи­лья, опыт при­об­ре­те­ния квар­тир по­ку­па­те­ля­ми (на­при­мер, лю­ди на­ко­нец-то пе­ре­ста­нут под­пи­сы­вать слиш­ком уж оди­оз­ные и дис­кри­ми­на­ци­он­ные до­го­во­ра) и мно­гие дру­гие фак­то­ры. Но вряд ли сто­ит ожи­дать ро­ста цен до то­го, как про­изой­дут мак­ро­эко­но­ми­че­ские из­ме­не­ния, улуч­шат­ся усло­вия ве­де­ния биз­не­са и уве­ли­чат­ся до­хо­ды на­се­ле­ния, что вряд ли про­изой­дет в год вы­бо­ров и боль­ших вы­плат по го­су­дар­ствен­ным дол­гам.

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.