Ай да мо­дуль, ай да су­кин сын!

Zerkalo Nedeli - - ТИТУЛЬНЫЙ ЛИСТ - Люд­ми­ла СИ­МО­НО­ВА

Бла­го­да­ря СМИ мно­гие уже хо­ро­шо зна­ют, к че­му при­ве­ли из­ме­не­ния пра­вил ре­ги­стра­ции сде­лок с недви­жи­мо­стью, в част­но­сти оцен­ки для на­ло­го­об­ло­же­ния при тран­зак­ци­ях.

Но еще ма­ло кто от­да­ет се­бе от­чет, что эта со­здан­ная де­пу­та­та­ми схе­ма «чест­но­го отъ­е­ма де­нег у граж­дан» че­рез некие «май­дан­чи­ки»-по­сред­ни­ки ба­зи­ру­ет­ся на утвер­жде­нии, что со­здан некий чу­до-мо­дуль, ко­то­рый сам все по­счи­та­ет. Это оши­боч­ное убеж­де­ние на­столь­ко силь­но, что ни­кто не хо­чет ни вник­нуть, ни по­нять, воз­мож­но ли та­кое в прин­ци­пе. Бо­лее то­го, не­смот­ря на тре­бо­ва­ние за­ко­но­да­тель­ства о пуб­ли­ка­ции всей ин­фор­ма­ции, ка­са­ю­щей­ся еди­ной ба­зы дан­ных из от­че­тов, чи­нов­ни­ки ФГИ от­ка­зы­ва­ют­ся сде­лать пуб­лич­ной ин­фор­ма­цию о том, как имен­но чу­до­мо­дуль под­счи­ты­ва­ет ры­ноч­ную сто­и­мость, и счи­та­ет ли он ее во­об­ще. Но все тай­ное ра­но или позд­но ста­но­вит­ся яв­ным — в та­кое вре­мя жи­вем. По­это­му по­про­бу­ем разо­брать­ся, как и что счи­та­ет Мо­дуль, и ка­ко­вы ре­зуль­та­ты этих «счи­та­лок».

Нач­нем с хо­ро­ших но­во­стей, хо­тя их со­всем немно­го. Са­мая глав­ная со­сто­ит в том, что в боль­ших го­ро­дах — об­ласт­ных цен­трах — нет боль­ше оце­нок квар­тир по 50 ты­сяч гри­вен. Хо­тя та­ких оце­нок до вве­де­ния в дей­ствие так на­зы­ва­е­мо­го «Мо­ду­ля оце­ноч­ной сто­и­мо­сти» бы­ло огром­ное ко­ли­че­ство, о чем Фонд го­си­му­ще­ства за­яв­лял, и да­же пуб­ли­ко­вал та­кую ин­фор­ма­цию на сво­ем сай­те в 2017 го­ду. Прав­да, даль­ше пуб­ли­ка­ций де­ло не пошло, впо­след­ствии же си­ту­а­цию ис­поль­зо­ва­ли для вве­де­ния «май­дан­чи­ко­вой» схе­мы, при ко­то­рой граж­дане, же­ла­ю­щие осу­ще­ствить сдел­ку с недви­жи­мо­стью, долж­ны за­пла­тить неко­е­му «май­дан­чи­ку»-по­сред­ни­ку 1020 грн за каж­дую ре­ги­стра­цию сдел­ки по куп­ле­про­да­же. Так вот, по­ло­жи­тель­ным мо­мен­том вве­де­ния но­вых пра­вил на рын­ке недви­жи­мо­сти ста­ла невоз­мож­ность столь силь­но за­ни­жен­ных цен на квар­ти­ры, ко­то­рые ре­ги­стри­ро­ва­лись мас­со­во как в Ки­е­ве, так и в Дне­пре, и в дру­гих го­ро­дах. Чем, без­услов­но, на­но­си­ли ущерб Пен­си­он­но­му фон­ду, в ко­то­рый пе­ре­чис­ля­ет­ся 1% от сто­и­мо­сти этих объ­ек­тов.

На этом, по­жа­луй, по­ло­жи­тель­ные мо­мен­ты ис­чер­пы­ва­ют­ся. Хо­тя бы по­то­му, что «май­дан­чи­ки»мо­но­по­ли­сты взи­ма­ют пла­ту, ко­то­рую не име­ют пра­ва взи­мать, с чем раз­би­ра­ет­ся Ан­ти­мо­но­поль­ный ко­ми­тет Укра­и­ны и о чем ZN.UA пи­са­ло в преды­ду­щих но­ме­рах. Мно­гие счи­та­ют, что та­кие вы­да­ю­щи­е­ся ре­зуль­та­ты невоз­мож­но бы­ло бы по­лу­чить без чу­до-мо­ду­ля, посколь­ку он «счи­та­ет все ав­то­ма­ти­че­ски, без вли­я­ния че­ло­ве­че­ско­го фак­то­ра».

Сра­зу по­яс­ним, что до­стиг­нуть хо­ро­ше­го ре­зуль­та­та мож­но бы­ло бы и без «чу­до-мо­ду­ля». Для это­го до­ста­точ­но бы­ло про­сто от­крыть об­ще­ствен­но­сти до­ступ к еди­ной ба­зе дан­ных из от­че­тов и на­чать из­бав­лять­ся от оцен­щи­ков-фаль­си­фи­ка­то­ров. И Фонд, сле­ду­ет от­дать долж­ное, за­нял­ся этим во­про­сом в на­ча­ле 2017 го­да, опуб­ли­ко­вав спис­ки за­ни­жа­ю­щих. Од­на­ко даль­ше это­го де­ло не пошло. Ви­ди­мо, кто-то ре­шил под­ве­сти еди­ную ба­зу дан­ных под «май­дан­чи­ки»по­сред­ни­ки и успеш­но эту идею осу­ще­ствил. Т.е. под ло­зун­гом борь­бы «за бюд­жет» (хо­тя ос­нов­ной бе­не­фи­ци­ар — как раз Пенсионный фонд) и бы­ла «про­пих­ну­та» в за­ко­но­да­тель­ство са­мая эле­мен­тар­ная схе­ма пе­ре­ка­чи­ва­ния средств граж­дан в кар­ма­ны част­ных фирм. И от­ме­нить ее по­ка что не мо­жет ни­кто, не­смот­ря на ти­та­ни­че­ские уси­лия чи­нов­ни­ков са­мо­го вы­со­ко­го ран­га.

Итак, не же­лая ре­аль­но бо­роть­ся с за­ни­жаль­щи­ка­ми, «схе­мо­тех­ни­ки» на­чи­на­ют рас­ска­зы­вать об­ще­ствен­но­сти о неко­ем ав­то­ма­ти­че­ском Мо­ду­ле, ко­то­рый «все по­счи­та­ет». Весь во­прос: что и как он по­счи­та­ет?

По­нят­но, что Мо­дуль — это про­грам­ма, ба­зи­ру­ю­ща­я­ся на из­вест­ных про­грам­мах по по­ис­ку и сбо­ру дан­ных. Ана­ло­гич­но то­му, как оцен­щик ищет на раз­ных сай­тах объ­яв­ле­ния о по­хо­жих квар­ти­рах или дру­гих объ­ек­тах недви­жи­мо­сти, вы­став­лен­ных на ры­нок, мо­дуль то­же со­би­ра­ет дан­ные этих объ­яв­ле­ний. Эти объ­яв­ле­ния пи­шут по­сред­ни­ки или соб­ствен­ни­ки квар­тир, ко­то­рые хо­тят их про­дать. И тут воз­ни­ка­ет пер­вая про­бле­ма с Мо­ду­лем, ко­то­рый не мо­жет уточ­нить, как это де­ла­ет оцен­щик, ин­фор­ма­цию в объ­яв­ле­нии. Оцен­щик мо­жет по­нять — фей­ко­вое объ­яв­ле­ние или нет, и уточ­нить мно­гие па­ра­мет­ры квар­ти­ры, ко­то­рых нет в объ­яв­ле­нии. На­при­мер, ка­кой там ре­монт, ка­кой этаж, ка­кой вид из ок­на, и да­же но­мер до­ма, ко­то­рый обыч­но в объ­яв­ле­ни­ях не пи­шут. Мо­дуль ли­шен та­ких воз­мож­но­стей и по­это­му вы­нуж­ден при­ни­мать во вни­ма­ние все объ­яв­ле­ния в Ин­тер­не­те. А ведь ко­ли­че­ство фей­ко­вых объ­яв­ле­ний там про­сто фе­но­ме­наль­но! Чи­та­тель, вы ко­гда-ни­будь про­бо­ва­ли ку­пить или про­дать квар­ти­ру? Вы зна­е­те, что каж­дое вто­рое объ­яв­ле­ние — фей­ко­вое? Кро­ме то­го, су­ще­ству­ют це­лые сай­ты фей­ко­вых объ­яв­ле­ний! Оцен­щи­ки мно­го раз за­да­ва­ли во­прос Фон­ду го­си­му­ще­ства: ка­ки­ми сай­та­ми объ­яв­ле­ний поль­зу­ет­ся Мо­дуль? Они то­же Вы­дерaeка из еди­ной ба­зы дан­ных от­че­тов об оцен­ке объ­ек­тов aeи­лой недвиaeи­мо­сти (Ки­ев, Пе­чер­ский рай­он) в пе­ри­од с 24.09.2018 по 30.09.2018 мог­ли бы поль­зо­вать­ся те­ми же сай­та­ми. К со­жа­ле­нию, от­ве­тов на эти во­про­сы чи­нов­ни­ки не да­ют. По­че­му? На­вер­ное, это очень удоб­но — ма­ни­пу­ли­ро­вать ис­точ­ни­ка­ми ин­фор­ма­ции, ина­че как по­яс­нить та­кую скрыт­ность?

Са­мый ин­те­рес­ный во­прос — как же Мо­дуль вы­би­ра­ет ана­ло­ги по ме­сто­по­ло­же­нию? И тут нель­зя не впе­чат­лить­ся, ибо он вы­би­ра­ет все квар­ти­ры в дан­ном ре­ги­оне и де­лит их на 3 груп­пы: 35% са­мых до­ро­гих квар­тир мо­дуль счи­та­ет на­хо­дя­щи­ми­ся в цен­тре го­ро­да, 35% са­мых де­ше­вых — на окра­и­нах, и осталь­ные 30% — се­ре­дин­ная зо­на. По­это­му ко­гда оцен­щик, ко­то­рый хо­чет сфаль­си­фи­ци­ро­вать от­чет, пи­шет, что сто­лич­ный Пе­черск — это окра­и­на, то чу­до-мо­дуль в ка­че­стве по­доб­ных объ­ек­тов вы­би­ра­ет те, ко­то­рые на са­мом де­ле на­хо­дят­ся на окра­и­нах го­ро­да Ки­е­ва. Во как! Вот от­ку­да те це­ны за­ре­ги­стри­ро­ван­ных по всем пра­ви­лам квар­тир, ко­то­рые мы ви­дим на сай­те Фон­да го­си­му­ще­ства — по 375 долл. за кв. м на Пе­чер­ске! Это где ж та­кое?

Мы при­во­дим таб­ли­цу, в ко­то­рой вы­бра­ны офи­ци­аль­но опуб­ли­ко­ван­ные дан­ные на сай­те Фон­да го­си­му­ще­ства. В по­след­ней ко­лон­ке вид­ны те сто­и­мо­сти квад­рат­но­го мет­ра, ко­то­рые «чу­до-мо­дуль» раз­ре­шил за­ре­ги­стри­ро­вать в еди­ной ба­зе. Мы вы­бра­ли те квар­ти­ры в мно­го­этаж­ных до­мах, ко­то­рые рас­по­ло­же­ны в Ки­е­ве на Пе­чер­ске. Чи­та­тель мо­жет по­лу­чить огром­ное удо­воль­ствие от со­зер­ца­ния этих цен…

Про­бле­ма в том, что мно­гие дан­ные оцен­щик «за­во­дит» в ба­зу, а Мо­дуль этим дан­ным ве­рит на сло­во, без про­вер­ки. Этим, без­услов­но, поль­зу­ют­ся недоб­ро­со­вест­ные оцен­щи­ки, ко­то­рые мо­гут вме­сто но­востроя на­пи­сать, что это «хру­щев­ка», хо­тя боль­шин­ство зда­ний име­ют ка­те­го­рию «дру­гие», и что это озна­ча­ет — не зна­ет ни­кто.

Кста­ти, в Мо­ду­ле за­ло­жен ал­го­ритм ис­поль­зо­ва­ния ин­фор­ма­ции о при­го­ро­де со­сед­не­го го­ро­да, ес­ли в се­ле нет до­ста­точ­но­го чис­ла дан­ных. Не го­во­ря о том, что это раз­ные рын­ки, ис­поль­зо­ва­ние дан­ных на­се­лен­но­го пунк­та с боль­шим чис­лом жи­те­лей и с боль­шей ак­тив­но­стью для мень­ше­го на­се­лен­но­го пунк­та яв­ля­ет­ся не толь­ко не кор­рект­ным, а про­сто неспра­вед­ли­вым! Ну, да­вай­те де­пу­та­там на Лип­ках оце­ни­вать квар­ти­ры по це­нам Нью-йор­ка — а по­че­му нет? Суть та же, и дан­ных в Нью-йор­ке ку­да боль­ше, чем в Ки­е­ве! Не аб­сурд ли?

Удив­ле­ние вы­зы­ва­ют и ре­зуль­та­ты, в ко­то­рых квар­ти­ры в но­вом до­ме от­не­се­ны к ка­те­го­рии «вет­хие» — и это сплошь и ря­дом! Тут да­же оцен­щи­ков труд­но об­ви­нить, ибо сам Мо­дуль от­но­сит квар­ти­ры, не под­вер­гав­ши­е­ся ре­мон­ту, т.е. «по­сле стро­и­те­лей» (как пи­шут в объ­яв­ле­ни­ях), к ка­те­го­рии «не удо­вле­тво­ри­тель­ный — по­сле стро­и­те­лей». В ре­зуль­та­те в Укра­ине се­год­ня 75% «вет­хих» объ­ек­тов на­хо­дит­ся в но­вострой­ках. Есть че­му удив­лять­ся.

Еще од­ной при­чу­дой Мо­ду­ля яв­ля­ет­ся стран­ное ис­поль­зо­ва­ние дан­ных, на­коп­лен­ных са­мой еди­ной ба­зой в про­цес­се вы­пол­не­ния оце­нок. По­че­му? Да по­то­му, что сто­и­мость, по­лу­чен­ная в ре­зуль­та­те оцен­ки, по опре­де­ле­нию всех и на­ци­о­наль­ных и меж­ду­на­род­ных стан­дар­тов/пра­вил не яв­ля­ет­ся ры­ноч­ной. По­это­му поль­зо­вать­ся эти­ми дан­ны­ми ни­как нель­зя. А оцен­щи­ки уви­де­ли на прак­ти­ке, как по­сте­пен­но сто­и­мо­сти, ко­то­рые «про­пус­ка­ет» Мо­дуль, ста­но­вят­ся со вре­ме­нем все ни­же и ни­же. По­че­му? Да по­то­му, что ис­поль­зу­ют­ся неры­ноч­ные, за­ни­жен­ные дан­ные, посколь­ку ры­ноч­ные дан­ные пред­ло­же­ний с сай­тов объ­яв­ле­ний ис­поль­зо­вать слож­но. По­че­му та­кое про­изо­шло? Ко­неч­но, вся про­бле­ма в непра­виль­ной ор­га­ни­за­ции про­цес­са раз­ра­бот­ки и внед­ре­ния это­го са­мо­го Мо­ду­ля, в от­сут­ствии об­суж­де­ния с об­ще­ствен­но­стью ал­го­рит­мов его ра­бо­ты, и, есте­ствен­но, слож­но­сти ис­поль­зо­ва­ния дан­ных из Ин­тер­не­та. Ведь в раз­ви­тых стра­нах ис­поль­зу­ют дан­ные фак­ти­че­ских сде­лок для по­стро­е­ния си­сте­мы мас­со­вой оцен­ки недви­жи­мо­сти для еже­год­но­го на­ло­го­об­ло­же­ния. При­чем со­би­ра­ют дан­ные за це­лый год, рас­счи­ты­ва­ют кор­рек­ти­ров­ки и со­зда­ют от­дель­ную про­грам­му (ага, Мо­дуль!) для каж­до­го на­се­лен­но­го пунк­та. А мы пы­та­ем­ся со­здать Мо­дуль на те­ку­щую да­ту, т.е. каж­дый день но­вый, по со­мни­тель­ным дан­ным сай­тов объ­яв­ле­ний о пред­ло­же­ни­ях, или, еще ху­же, — ис­поль­зуя дан­ные са­мой еди­ной ба­зы. має­мо». Где же вы­ход, и что де­лать? Сле­ду­ет при­знать, что идея со­зда­ния Мо­ду­ля для про­вер­ки ре­зуль­та­тов и за­пре­та на ре­ги­стра­цию фей­ко­вых оце­нок на са­мом де­ле пра­виль­ная, а вот во­пло­ще­ние его в прак­ти­ку силь­но стра­да­ет из-за от­сут­ствия про­зрач­но­сти ра­бо­ты Мо­ду­ля, несо­вер­шен­ства ал­го­рит­ма его ра­бо­ты и иг­но­ри­ро­ва­ния ис­поль­зо­ва­ния гра­до­стро­и­тель­ных ка­даст­ров при оцен­ке квар­тир и до­мов. Но все это ка­са­ет­ся имен­но оцен­ки жи­лой недви­жи­мо­сти. Что ка­са­ет­ся нежи­лой, то здесь мо­дуль про­сто бес­по­ле­зен и бес­си­лен, а от­чет по круп­ным объ­ек­там на­до про­ве­рять «вруч­ную» — ни­ка­кие мо­ду­ли здесь не по­мо­гут: нет до­ста­точ­но­го ко­ли­че­ства дан­ных. Да­же в тех стра­нах, где есть мно­го дан­ных, все рав­но оцен­ку уни­каль­ных объ­ек­тов, круп­ных объ­ек­тов осу­ществ­ля­ют оцен­щи­ки.

Се­год­ня об­суж­да­ет­ся вне­се­ние из­ме­не­ний в ста­тьи На­ло­го­во­го ко­дек­са, ко­то­рые бы по­мог­ли из­ба­вить­ся от «пар­ши­вых овец» в оце­ноч­ной сре­де: ведь эти ком­па­нии и оцен­щи­ки дис­кре­ди­ти­ру­ют все оце­ноч­ное со­об­ще­ство! По­мочь оцен­щи­кам со­гла­си­лась го­су­дар­ствен­но-об­ще­ствен­ная ор­га­ни­за­ции «Вме­сте про­тив кор­руп­ции». Что пред­по­ла­га­ет­ся сде­лать?

Пол­но­стью ис­клю­чить «май­дан­чи­ки» из про­це­ду­ры ре­ги­стра­ции от­че­тов в еди­ной ба­зе.

Оста­вить Мо­ду­лю толь­ко то, что он мо­жет де­лать: про­ве­рять ре­зуль­та­ты и дан­ные о ме­сто­по­ло­же­нии и ти­пе зда­ния — ес­ли бу­дут под­клю­че­ны гра­до­стро­и­тель­ные ка­даст­ры.

Бес­плат­ный до­ступ к ба­зе в ре­жи­ме ре­аль­но­го вре­ме­ни.

Aeест­ко на­ка­зы­вать оцен­щи­ко­в­фаль­си­фи­ка­то­ров пу­тем от­клю­че­ния от еди­ной ба­зы, с за­пре­том ра­бо­тать в об­ла­сти оцен­ки для на­ло­го­об­ло­же­ния на про­тя­же­нии трех лет.

Для вне­се­ния ин­фор­ма­ции ис­поль­зо­вать спе­ци­аль­ные клю­чи, что ис­клю­чит под­дел­ку оце­нок и вне­се­ние фик­тив­ных дан­ных.

Вне­се­ние но­та­ри­уса­ми ин­фор­ма­ции о це­нах фак­ти­че­ской сдел­ки. Вот и «має­мо те, що

Ко­неч­но, вне­се­ние со­от­вет­ству­ю­щих из­ме­не­ний в На­ло­го­вый ко­декс — ме­ра крайне необ­хо­ди­мая, но она все про­бле­мы не ре­шит. Для это­го необ­хо­ди­мы кар­ди­наль­ные из­ме­не­ния — пе­ре­ход на еже­год­ное на­ло­го­об­ло­же­ние всей недви­жи­мо­сти. Вот то­гда зло­упо­треб­ле­ния в сфе­ре оцен­ки дей­стви­тель­но ста­нут боль­шой ред­ко­стью. Про­ве­ре­но на прак­ти­ке ци­ви­ли­зо­ван­ных стран.

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.