Se dis­pa­ran pre­cios de ca­sas en El Pa­so

Atri­bu­yen ex­per­tos el al­za a la al­ta de­man­da, par­ti­cu­lar­men­te en el Eas­tsi­de, y a nue­vos re­gla­men­tos de cons­truc­ción

El Diario de El Paso - - PORTADA - Die­go Mur­cia/El Dia­rio de El Pa­so

Has­ta ju­lio de es­te año, los pre­cios pro­me­dio de una vi­vien­da en El Pa­so ron­da­ban en­tre los 151 mil y los 168 mil dó­la­res, un in­cre­men­to de cuan­do me­nos 10 mil dó­la­res en com­pa­ra­ción a ape­nas ha­ce dos años.

El en­ca­re­ci­mien­to de es­tos in­mue­bles ha­bla, por un la­do, de una fuer­te de­man­da de ca­sas nue­vas o en buen es­ta­do por par­te de fa­mi­lias con di­ne­ro pa­ra com­prar­las, so­bre to­do en el Es­te de la ciu­dad, y por otro de la apli­ca­ción de es­tric­tos có­di­gos de cons­truc­ción, cu­yo cos­to pa­ra cum­plir­los tam­bién se re­fle­ja en el pre­cio, ase­gu­ran los es­pe­cia­lis­tas en co­mer­cio ha­bi­ta­cio­nal.

Los pre­cios de las ca­sas, en los úl­ti­mos me­ses, han lle­ga­do a al­can­zar va­lo­res me­dios nun­ca an­tes vis­tos en El Pa­so. De acuer­do con la Aso­cia­ción de Agen­tes de Bie­nes Raí­ces de Te­xas, el va­lor pro­me­dio, has­ta el se­gun­do tri­mes­tre de 2015, ha­bía si­do de 141 mil 950 dó­la­res.

Eso en sí re­pre­sen­ta un tre­men­do au­men­to en com­pa­ra­ción a ape­nas ha­ce seis años. En el 2011, el pre­cio pro­me­dio de una vi­vien­da aquí era de 113 mil 900.

Tom Fu­ller­ton, pro­fe­sor de Eco­no­mía de la Uni­ver­si­dad de Te­xas en El Pa­so, ma­ni­fes­tó que es­te in­cre­men­to se de­be “a las me­jo­ras en el mer­ca­do la­bo­ral; al he­cho de que las ta­sas hi­po­te­ca­rias si­guen sien­do (ba­jas) y a que la ta­sa de des­em­pleo ha ba­ja­do, lo cual im­pli­ca más per­so­nas que es­tán ga­nan­do mejores sa­la­rios y eso tien­de a in­cre­men­tar la de­man­da pa­ra la com­pra de vi­vien­das”.

Em­pe­ro, los pre­cios de las vi­vien­das de­pen­den de di­ver­sos fac­to­res, en­tre ellos la ubi­ca­ción de la pro­pie­dad. “Pa­ra el Es­te de El Pa­so en­cuen­tras más ca­sas de ese pre­cio, o has­ta de 127 mil dó­la­res. Si te vas al Oes­te, creo que son más chi­cas. Si bus­cas en la zo­na de Joe Battle Road, por ejem­plo, pue­des com­prar ca­sas de has­ta 500 mil dó­la­res”, ejem­pli­fi­có la agen­te de bie­nes raí­ces de Eli­te Realty, Na­ye­li Mar­tí­nez.

“Ha­bla­mos de tres o cua­tro re­cá­ma­ras, un co­me­dor, dos co­che­ras, un pa­tio, dos ba­ños com­ple­tos, (aun­que) tal vez no sea nue­va”, ex­pli­có Mar­tí­nez.

Por el otro la­do, Jor­ge Are­nas, di­rec­tor de asun­tos gu­ber­na­men­ta­les de la Aso­cia­ción Re­gio­nal de Agen­tes de Bie­nes Raí­ces, se­ña­ló que el pre­cio es cues­tión de épo­cas y de ten­den­cias en la edi­fi­ca­ción.

“Ha­ce 10 ó 20 años, las ca­sas no eran cons­trui­das co­mo aho­ra. Hay mejores equi­pa­mien­tos y más re­que­ri­mien­tos. Cuan­do se in­te­gran en es­te ti­po de co­sas, se ele­van los pre­cios”, ex­pli­có.

Esa es la ten­den­cia, ase­gu­ró, al me­nos, en co­mu­ni­da­des más po­bla­das don­de las ca­sas son más ca­ras. “Mu­chas de las ca­sas se pa­gan no só­lo por el es­pa­cio sino por lo que se po­ne den­tro de ellas”, di­jo.

En­tre los com­pra­do­res de ca­sas en El Pa­so hay me­xi­ca­nos, aun­que no hay un es­tu­dio que es­pe­ci­fi­que exac­ta­men­te cuán­tos. Es­te año se han rea­li­za­do 3 mil 913 ven­tas.

De acuer­do al Ame­ri­can Com­mu­nity Sur­vey del 2016, por par­te de la Ofi­ci­na Na­cio­nal del Cen­so, en El Pa­so, 61.9 por cien­to de los re­si­den­tes na­ci­dos en el ex­tran­je­ro son pro­pie­ta­rios de una vi­vien­da. La ma­yor par­te de los ex­tran­je­ros que re­si­den en El Pa­so es­tán aquí des­de el año 2000 o an­tes, se­gún el Cen­so.

Di­fe­ren­cias nu­mé­ri­cas, ten­den­cias si­mi­la­res

Los pre­cios de la vi­vien­da va­rían de un in­for­me a otro. El Ba­ró­me­tro de Ne­go­cios del Bor­der­plex, com­pi­la­do por el De­par­ta­men­to de Eco­no­mías y Fi­nan­zas del Co­le­gio de Ad­mi­nis­tra­ción de UTEP, es el que ha­ce los cálcu­los más con­ser­va­do­res.

La ca­sa de es­tu­dios uni­ver­si­ta­rios co­lo­ca el pre­cio pro­me­dio en 151 mil 300 dó­la­res. En­tre tan­to, el si­tio es­pe­cia­li­za­do en bie­nes raí­ces, Zi­llow, es­ti­pu­la el pre­cio pro­me­dio de los ho­ga­res ac­tual­men­te lis­ta­dos en El Pa­so en 161 mil 660 dó­la­res.

En­tre tan­to, la Aso­cia­ción de Agen­tes de Bie­nes Raí­ces (GEPAR), se­ña­la que el pre­cio me­dio de una re­si­den­cia en es­te la­do de la fron­te­ra es de 168 mil 974 dó­la­res.

Pa­ra el co­mi­sio­na­do del Con­da­do David Stout, aun­que el pre­cio de la vi­vien­da sea ase­qui­ble, mu­cho más que en otras par­tes de Te­xas, el pre­cio es­tá le­jos del al­can­ce de aque­llos que ga­nan me­nos de 40 mil dó­la­res al año.

“El pa­go men­sual de la hi­po­te­ca/se­gu­ro/im­pues­tos de una ca­sa de ese va­lor po­dría ser de más de mil dó­la­res men­sua­les. Si uno re­ci­be un che­que de 40 mil dó­la­res al año, só­lo son más o me­nos 2,500 al mes des­pués de im­pues­tos. Es­ta­ría de­ma­sia­do di­fí­cil te­ner pa­gar una hi­po­te­ca de mil al mes es­pe­cial­men­te si uno tie­ne préstamos de es­tu­dios uni­ver­si­ta­rios, vehícu­los, etc.”, se­ña­ló.

“Si la gen­te ga­na­ra más, cla­ro que po­der te­ner una ca­sa en ese pre­cio po­dría ser un in­cen­ti­vo pa­ra que se que­de”, re­fle­xio­nó.

Tie­rras a la vis­ta

Los có­di­gos pos­ta­les 79938 y 79928 son los sec­to­res de la ciu­dad don­de la com­pra­ven­ta de in­mue­bles tie­ne la ma­yor ac­ti­vi­dad co­mer­cial. En el pri­me­ro de ellos, ubi­ca­do al Es­te de la ciu­dad y del Con­da­do de El Pa­so, se re­gis­tra el 23.2% de es­tas ven­tas en la ac­tua­li­dad; mien­tras que en el se­gun­do, es­tá el 17.3% de las ofer­tas de es­tos in­mue­bles, se­gún da­tos de GEPAR.

No es de ex­tra­ñar es­te com­por­ta­mien­to. El cre­ci­mien­to ur­bano de la ciu­dad ex­tien­de sus ten­tácu­los ha­cia la zo­na co­no­ci­da co­mo ‘Las Tie­rras’, un con­jun­to de desa­rro­llos ha­bi­ta­cio­na­les y frac­cio­na­mien­tos re­si­den­cia­les que cre­cen ha­cia el le­jano Es­te, en­tre Za­ra­go­za y Mon­ta­na, más allá de los an­de­nes del Bou­le­vard Joe Battle.

De acuer­do con da­tos de la mu­ni­ci­pa­li­dad, en es­te sec­tor, un gran nú­me­ro de los nue­vos pro­pie­ta­rios son pro­fe­sio­nis­tas me­xi­ca­nos o fa­mi­lias de ex sol­da­dos que se mu­dan del No­res­te/Fort Bliss. El área se en­cuen­tra en­cla­va­da en el Dis­tri­to 5, don­de vi­ven 197 mil re­si­den­tes.

A un ni­vel ma­cro, los da­tos del Cen­so del 2010 mues­tran que el Con­da­do de El Pa­so cuen­ta con una po­bla­ción de más de 800 mil per­so­nas. La ma­yor par­te de ese cre­ci­mien­to ha si­do en el Le­jano Es­te, el No­roes­te de El Pa­so y la zo­na de Ho­ri­zon City.

El mis­mo cen­so da cuen­ta de que, des­de el año 2000, los ba­rrios en el Le­jano Es­te de El Pa­so han au­men­ta­do en más de 200 mil ha­bi­tan­tes. La Ciu­dad es­ti­ma que, al fi­nal de es­te año, es­te sec­tor au­men­ta­rá su po­bla­ción a 240 mil re­si­den­tes. Por aho­ra, en esta área hay 20 es­cue­las pri­ma­rias y 10 se­cun­da­rias.

Al me­nos una vein­te­na de cons­truc­to­ras se en­cuen­tran desa­rro­llan­do pro­yec­tos ha­bi­ta­cio­na­les en esta zo­na. Y el cre­ci­mien­to si­gue dán­do­se a pa­sos agi­gan­ta­dos. Por ejem­plo, el pa­sa­do 8 de fe­bre­ro, la sec­ción del ex­tre­mo Es­te de El Pa­so, co­no­ci­da co­mo Tie­rra del Es­te 69, pa­só a for­mar par­te de la ciu­dad. És­ta es só­lo una uni­dad más de las 80 que en la ac­tua­li­dad co­que­tean con el de­sier­to que cir­cun­da a la ciu­dad.

Pre­cio en con­tra de la de­man­da

Uno de los des­cu­bri­mien­tos que des­ve­la el Ba­ró­me­tro de Ne­go­cios del Bor­der­plex, com­pi­la­do por el doc­tor Fu­ller­ton es el efec­to co­la­te­ral que pro­vo­ca la gran ofer­ta de vi­vien­das en el mer­ca­do pa­se­ño.

Si se to­ma el ca­so mis­mo de los dos có­di­gos pos­ta­les que tie­nen ma­yor nú­me­ro de ca­sas a la ven­ta, se ob­ser­va que el nú­me­ro de com­pras rea­li­za­das por los pa­se­ños es muy ba­jo. En el ca­so del có­di­go postal 79938, ha­bía en ju­lio, 870 ca­sas a la ven­ta, pe­ro só­lo se com­pra­ron 142. Mien­tras que el có­di­go 79928 te­nía 617 vi­vien­das en el mer­ca­do y al fi­nal só­lo se ven­die­ron 106.

“Es­to pue­de de­ber­se a la ca­li­dad del cré­di­to de las per­so­nas”, ma­ti­zó el eco­no­mis­ta.

Fu­ller­ton se­ña­ló que el in­ven­ta­rio de ca­sas que es­tán a la ven­ta ha au­men­ta­do un po­qui­to de ma­yo a ju­lio pe­ro en reali­dad la sa­lud del mer­ca­do si­gue sien­do muy fa­vo­ra­ble por­que el nú­me­ro de ca­sas que es­tán a la ven­ta si­gue es­tán­do­lo al me­nos 6 me­ses y eso his­tó­ri­ca­men­te es una cifra muy ba­ja. En 2015, esa cifra se ubi­ca­ba en ca­si 8 me­ses.

El in­ven­ta­rio es un tér­mino que se uti­li­za pa­ra ha­blar so­bre la can­ti­dad de tiem­po que se re­quie­re pa­ra ven­der to­das las ca­sas que ac­tual­men­te es­tán a la ven­ta. El tiem­po de in­ven­ta­rio se de­ter­mi­na di­vi­dien­do el nú­me­ro de ca­sas ofer­ta­das en­tre el pro­me­dio de ca­sas men­sua­les ven­di­das.

“En­ton­ces, cuan­do hay po­cas ven­tas en com­pa­ra­ción al nú­me­ro de ca­sas que es­tá a la ofer­ta, esa cifra au­men­ta mu­cho. Por ejem­plo, a fi­na­les de 2008 esa cifra au­men­tó a más de 12 me­ses. Es de­cir que cuan­do esa cifra del in­ven­ta­rio es al­ta, sig­ni­fi­ca que hay mu­chas ca­sas a la ven­ta o que hay po­cas ven­tas y vi­ce­ver­sa”.

Ha­ce 10 ó 20 años, las ca­sas no eran cons­trui­das co­mo aho­ra. Hay mejores equi­pa­mien­tos y más re­que­ri­mien­tos. (Es­to) ele­va los pre­cios”,

Jor­ge Are­nas,

di­rec­ti­vo de la Aso­cia­ción Re­gio­nal de Agen­tes de Bie­nes Raí­ces

El va­lor de los in­mue­bles tam­bién es de­ter­mi­na­do por la zo­na en que se ubi­can, re­ve­lan

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