搶房競價高過估值怎辦?

World Journal (New York) - - 財富人生 - (陸怡雯編譯)

●房市火熱,為了搶到一套心儀的房子不知不覺報了高價;在一個上行市場,房屋估價據以參考的同類房屋(comps),因其售價發生在過去,肯定是比現行市價低的…此類情況,銀行估價結果往往比合同價低且可能低不少,比如低三萬元,這時該怎麼辦?若買家首付放得多,貸款價值比率( loan to value ratio)也即貸款額與估價之比偏低,銀行評估放貸風險小便批了貸款,你很可能無奈必須履行購房合同了。而假如合同中有附帶估價條件(appraisal contingency),房屋估值若達不到註明的某個最低具體數字,買家可在收到估價結果後的某個日期(release date)當日或之前通知賣家,如果賣家願意調低售價,或者經紀願意讓出部分佣金,合同可繼續生效;不然合同可以被取消,許多情況下買家也能拿回定金( earnest money)。若買家沒有及時通知,則視作估價附帶條件已滿足,其也就沒有機 會退出合同了。還有一個辦法,合同中沒附帶估價條件,買家又不滿估價結果時,若合同附帶了屋檢條件(inspection contingency),也可以房屋檢查中發現問題為由而退出合同。多附帶一個條件,總歸是買家多一道討價還價的工具和多一層退出機制。在賣方市場,多個買家搶報價時,可能有人選擇放棄此類合同附帶條件。但恰恰這種市場下容易出現頭一熱報高價,而後發現估值結果偏低的情況。有的時候賣方經紀預測房屋估價偏低,會傾向首付高、財務充裕的購屋者:首付高,銀行判斷風險小,容易批准貸款;房屋估價低,這樣的購屋者往往也拿得出多餘錢來墊高首付。銀行有時候允許買家墊高首付。假設一個房子合同價25萬元,估價24萬元。買家原打算放5萬元,相當於20%首付;若其願意彌補這1萬元差額,付6萬元,皆大歡喜;如果他還是堅持5萬元首付,其中1萬元已視為彌補差額,實際4萬元首付,變成17%首付,這個時候需要額外買房貸保險(PMI)。銀行有時可直 接拒貸:因為銀行按估價某個比例(如70%、80%)來決定放貸額,估價低可能要使得銀行推高比例到超出他們規定的程度。比方說,如果估價等同於合同價30萬,買家原打算放50%首付向銀行借另外的15萬元。但若估價是18萬元呢?銀行必須依此83%的比例才能達到同樣貸出15萬元的數額;如果估價14萬元?放貸額甚至要高出估值,當然銀行不幹了。這也保護了買家無需買入不值得房產,合同裡的貸款附加條款(loan contingency),在銀行因房屋估價或其他原因而不批貸款時,可以保護買方退出合同。作為買家需要考慮的是,因市場白熱化、房子地點好、有買房的急需或剛需…似乎值得放膽一搏高價屋,但欠貸風險不可小視。如果你確定估價會遠遠低於賣方接受價,也許不如走開,但可繼續關注這個房子。如果有人接盤,但因估價問題而導致銀行拒貸,聯邦房屋管理局的估價紀錄會跟著這房子四個月,其間賣家可能很難接到更高的報價,你就有機會討價還價了。

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