Cons­truir en fir­me

Apo­ya­dos en la reac­ti­va­ción del cré­di­to, los desa­rro­lla­do­res pre­vén una ex­pan­sión del mer­ca­do, aun­que con cau­te­la. Qué pue­de pa­sar con los pre­cios y con la de­man­da. Los pro­yec­tos.

Apertura (Argentina) - - Sumario - Por Ga­brie­la Koo­len

Las ex­pec­ta­ti­vas son mo­de­ra­das en el mer­ca­do de real es­ta­te pa­ra es­te año. Por su­pues­to, siem­pre hay op­ti­mis­mo. Los pro­nós­ti­cos a me­diano pla­zo po­nen en fo­co a la cla­se me­dia. Pe­ro eso no es to­do. La di­ver­si­fi­ca­ción y aper­tu­ra a nuevas zo­nas, la am­plia­ción de las lí­neas de cré­di­to y el uso de ma­te­ria­les y mé­to­dos de cons­truc­ción más eco­nó­mi­cos fi­gu­ran co­mo al­gu­nos de los prin­ci­pa­les in­te­rro­gan­tes del sec­tor. ¿Qué ven los pla­yers del mer­ca­do pa­ra es­te año? Los em­pren­di­mien­tos en el seg­men­to pre­mium sue­len ser una apues­ta fir­me en­tre los desa­rro­lla­do­res y 2018 no es la ex­cep­ción. CP Group tra­ba­ja en em­pren­di­mien­tos de lu­jo en­tre los que des­ta­can Ca­llao Clá­si­co, en Ca­llao y Al­vear, y Pa­lais Sal­gue­ro, que com­bi­na­rá ar­qui­tec­tu­ra con­tem­po­rá­nea so­bre una pro­pie­dad his­tó­ri­ca. Lu­ciano Ca­sín, so­cio de CP Group, in­tu­ye que los pro­duc­tos con po­der de re­va­lo­ri­za­ción pue­den ser los que mar­quen el ca­mino del des­pe­gue. “Es­ta­mos con­ven­ci­dos de que avan­zar en las po­si­bi­li­da­des de cré­di­tos pa­ra com­pra­do­res lo­gra­rá que el mer­ca­do ge­ne­re ma­yor flui­dez”, sos­tie­ne. Des­ta­ca co­mo pro­yec­ción el ac­ce­so a cré­di­tos pa­ra desa­rro­lla­do­res que em­pu­jen y fa­ci­li­ten la fi­nan­cia­ción.

La pers­pec­ti­va de Gus­ta­vo Llam­bías, so­cio de RED Real Es­ta­te De­ve­lo­pers, no se ale­ja de la de su co­le­ga. Los pla­nes de la desa­rro­lla­do­ra apun­tan a dis­tin­tos pro­yec­tos: el edi­fi­cio La Ru­ral (un em­pren­di­mien­to de ofi­ci­nas jun­to al tra­di­cio­nal pre­dio de Pa­ler­mo), el Pa­la­cio Paz XXI (una vi­vien­da de lu­jo que ro­dea la Pla­za San Mar­tín, en el ba­rrio de Re­ti­ro) y em­pren­di­mien­tos orien­ta­dos a sec­to­res me­dios, co­mo el de­sa­rro­llo re­si­den­cial INN Lo­pe de Ve­ga o Do­rre­go Mío, lan­za­do a fi­nes de 2017, que in­clu­ye vi­vien­das y es­tu­dios en el ba­rrio de Cha­ca­ri­ta.

Llam­bías afir­ma que 2018 con­ti­nua­rá una ten­den­cia po­si­ti­va que se ma­ni­fes­tó el año pa­sa­do. Plan­tea que los cré­di­tos en UVA se ge­ne­ra­li­za­rán. “La vi­vien­da pa­ra cla­se me­dia si­gue sien­do la es­tre­lla ab­so­lu­ta del mer­ca­do. La de­man­da crecerá aún más. El ma­yor vo­lu­men de negocios se da­rá en los pro­yec­tos de vi­vien­da con cré­di­to. En la me­di­da en que la eco­no­mía con­ti­núe cre­cien­do, tam­bién habrá nue­vos pro­yec­tos de ofi­ci­nas y co­mer­cia­les”, va­ti­ci­na.

La desa­rro­lla­do­ra Fer­nán­dez Prie­to & Aso­cia­dos se abo­ca a una am­plia ga­ma de em­pren­di­mien­tos: las Link To­wers en Puer­to Ma­de­ro; Maui To­rre 2, en Ro­sa­rio; el Par­que In­dus­trial y Tec­no­ló­gi­co de Florencio Va­re­la y desa­rro­llos de vi­vien­das pa­ra cla­se me­dia en Lo­mas de Zamora. Ade­más, la em­pre­sa tam­bién apun­ta a rea­li­zar un po­si­cio­na­mien­to en tie­rras que ven­de el Es­ta­do. Al­ber­to Fer­nán­dez Prie­to, pre­si­den­te de la com­pa­ñía, es­ti­ma que los te­rre­nos ap­tos pa­ra desa­rro­llos de gran es­ca­la pa­ra cla­se me­dia se­rán los más re­que­ri­dos.

San­tia­go Ta­ra­si­do, CEO de la cons­truc­to­ra CRI­BA, ve el con­tex­to ge­ne­ral con bue­nos ojos. “Se pre­vé que el mer­ca­do ten­ga un des­ta­ca­do de­sa­rro­llo del seg­men­to de vi­vien­das, ya sea tar­get AAA co­mo las des­ti­na­das a la cla­se me­dia. Los cré­di­tos ju­ga­rán un papel pro­ta­gó­ni­co en es­ta in­cli­na­ción del mer­ca­do. Las lí­neas en 2017 re­pre­sen­ta­ron el 1,3 por cien­to del PBI. De­be­mos apun­tar a lle­gar a los dos pun­tos”, des­cri­be. Ta­ra­si­do es­pe­ra ma­yor ac­ti­vi­dad y reac­ti­va­ción de la obra pri­va­da, es­pe­cial­men­te en pro­duc­tos pa­ra la cla­se me­dia, a par­tir de nuevas lí­neas de cré­di­to in­ter­me­dio pa­ra desa­rro­lla­do­res. En cuan­to al sec­tor pú­bli­co, pre­vé una in­yec­ción de pre­su­pues­to si­mi­lar a la del año que fi­na­li­zó y plan­tea que ge­ne­rar cre­di­bi­li­dad pa­ra que un pri­va­do in­vier­ta en in­fra­es­truc­tu­ra en negocios de muy lar­go pla­zo se­rá un pro­ce­so que lle­va­rá años de es­ta­bi­li­dad.

La cons­truc­to­ra se aso­ció con la desa­rro­lla­do­ra Ragh­sa pa­ra cons­truir la to­rre Le Parc III en Pun­ta del Es­te y le­van­ta UR­BAN Sto­ra­ge, pro­yec­to pro­pio en Nor­del­ta que in­vo­lu­cra soluciones de guar­da­do, con más de 350 uni­da­des. Tam­bién pre­ten­de cons­truir ofi­ci­nas y vi­vien­das pa­ra la cla­se me­dia.

Un mer­ca­do de­man­dan­te

An­te la ten­den­cia cre­cien­te de las incidencias de la tie­rra, la di­ver­si­fi­ca­ción y aper­tu­ra a nuevas zo­nas per­fi­la con ex­pec­ta­ti­vas. Fraher Group, com­pa­ñía de­di­ca­da a la ges­tión de ac­ti­vos y desa­rro­llos in­mo­bi­lia­rios, se po­si­cio­nó so­bre tres ejes, ex­pli­ca su so­cio Ál­va­ro Castro: sec­to­res pre­mium en Vi­cen­te Ló­pez, 400 hec­tá­reas en Pi­lar y ubi­ca­cio­nes es­tra­té­gi­cas pa­ra la cla­se me­dia en la ciu­dad, don­de hoy desa­rro­llan STAR Ál­va­rez Tho­mas, una to­rre en Vi­lla Ur­qui­za.

Castro mar­ca las ten­den­cias pa­ra ab­sor­ber la de­man­da in­sa­tis­fe­cha. Una es la de desa­rro­llar sec­to­res pre­mium, en los que la de­man­da se orien­ta a ad­qui­rir bue­nos pro­duc­tos en bue­nas lo­ca­cio­nes. La otra es­tá en to­das la uni­da­des por de­ba­jo de los US$ 200.000 va­lor fi­nal, don­de la ma­sa de gen­te y ne­ce­si­dad de ab­sor­ción es ma­yor. “La apa­ri­ción de los cré­di­tos hi­po­te­ca­rios es un ins­tru­men­to hi­per­ne­ce­sa­rio pa­ra la reac­ti­va­ción del sec­tor y el ac­ce­so a la vi­vien­da. Pe­ro al día de hoy so­lo se ha logrado la ro­ta­ción de la pro­pie­dad exis­ten­te, ge­ne­ral­men­te de par­ti­cu­la­res”, des­cri­be Castro, pa­ra quien la verdadera reac­ti­va­ción se da­rá una vez que se lo­gre la ins­tru­men­ta­ción pa­ra fi­nan­ciar pro­yec­tos des­de el po­zo. “Al no es­tar res­trin­gi­do el stock, tan­to los pre­cios co­mo las con­di­cio­nes pa­ra la com­pra so­bre lo nue­vo se­rán muy be­ne­fi­cio­sas pa­ra pa­liar el dé­fi­cit de vi­vien­das –ma­yor a un mi­llón de uni­da­des– en la pro­vin­cia de Bue­nos Ai­res”, opi­na.

Leo­nar­do Ro­drí­guez Nader, so­cio de la desa­rro­lla­do­ra CMNV, que se en­cuen­tra en ple­na obra del pro­yec­to As­ti­lle­ro

Ca­ta­li­nas Sur, se­ña­la que el pre­cio de los te­rre­nos y el cos­to de obra es­tán ele­va­dos, por lo que es ne­ce­sa­rio un cam­bio de có­di­go que fa­vo­rez­ca al usua­rio a tra­vés de una des­cen­tra­li­za­ción. “La ciu­dad de­be cre­cer ha­cia el sur y ha­cia el oes­te ge­ne­ran­do pun­tos de co­ne­xión y ser­vi­cios, y pen­san­do a 50 años. Los ba­rrios ‘re­si­den­cia­les’ de otro­ra, sin ser­vi­cios y con po­co ac­ce­so ya no tie­nen sen­ti­do en una ciu­dad co­mo Bue­nos Ai­res”, se­ña­la. Pa­ra él, el mer­ca­do que cons­tru­yó pa­ra la pun­ta de la pi­rá­mi­de en los úl­ti­mos 15 años es­tá seu­do­ago­ta­do. La desa­rro­lla­do­ra ve opor­tu­ni­da­des en ni­chos y en tie­rras pun­tua­les con pro­duc­tos di­fe­ren­cia­les. “El mer­ca­do si­gue com­ple­jo, dinámico y cam­bian­te. Se­gui­mos es­pe­ran­do la ‘reac­ti­va­ción’ de­fi­ni­ti­va des­de 2011 y has­ta aho­ra no lle­gó. De­pen­de­rá en gran me­di­da de las va­ria­bles ma­cro co­mo in­fla­ción y ta­sas, que pue­dan acom­pa­ñar las in­ten­cio­nes de em­pu­jar el sec­tor de la mano del cré­di­to hi­po­te­ca­rio”, ad­vier­te.

La desa­rro­lla­do­ra Ei­di­co pre­ten­de ex­pan­dir­se y abre el aba­ni­co pa­ra ser “desa­rro­lla­do­res de co­mu­ni­da­des”, con em­pren­di­mien­tos con cen­tros ur­ba­nos con una ofer­ta mix­ta: lo­tes, ca­sas, edi­fi­cios y co­mer­cios. Re­for­zar las ope­ra­cio­nes con su uni­dad de negocios Ei­di­co Ca­sas es uno de sus prin­ci­pa­les ob­je­ti­vos: vi­vien­das pa­ra cla­se me­dia me­dian­te cré­di­tos. Ya lan­zó al mer­ca­do 1400 ca­sas y apun­ta a su­mar otras 1500 en los pró­xi­mos tres años. Ade­más, ana­li­za tie­rras en Pi­lar, Ti­gre, Es­co­bar, Be­lla Vis­ta y Can­ning.

Ma­teo Sa­li­nas, ge­ren­te Ge­ne­ral de Ei­di­co, apun­ta que las ten­den­cias es­tán di­ri­gi­das a la in­no­va­ción en cons­truc­ción y el fo­co en la sus­ten­ta­bi­li­dad. Pa­ra él, es­to vie­ne de la mano de la in­dus­tria­li­za­ción y la cons­truc­ción en se­co. “Es­ta­mos incursionando fuer­te en el te­ma jun­to con Dow, con quien fir­ma­mos una alian­za pa­ra bus­car, di­se­ñar y lle­var adelante pro­yec­tos de cons­truc­ción sus­ten­ta­ble en la Argentina. Si se pro­du­ce la reac­ti­va­ción eco­nó­mi­ca, el pró­xi­mo pro­ble­ma va a ser la es­ca­sez de ma­te­ria­les: no hay ca­pa­ci­dad ins­ta­la­da y la obra pú­bli­ca va a lle­var­se los ma­te­ria­les con prioridad. Es un te­ma pa­ra (pre)ocu­par­se ya”, ad­vier­te.

¿Ma­tri­mo­nio po­si­ble?

Pa­ra An­to­nio Pé­co­ra, so­cio de MPC Desa­rro­llos In­mo­bi­lia­rios, con pro­yec­tos en Saa­ve­dra y San Cris­tó­bal, el con­tex­to no va­ría de­ma­sia­do al de 2017. Ade­más de la ne­ce­si­dad de cré­di­tos pa­ra desa­rro­llos de po­zo, plan­tea que una cues­tión in­dis­pen­sa­ble es la agi­li­za­ción en la apro­ba­ción y el fi­nal de obra. “El cos­to de cons­truc­ción más la in­ci­den­cia del te­rreno ha­cen que la ren­ta­bi­li­dad pa­ra un in­ver­sor no su­pere en­tre el 15 y el 20 por cien­to en dó­la­res del to­tal de la obra, que en pro­me­dio du­ra dos años. Es­te por­cen­ta­je es me­nor que años atrás pe­ro tam­bién es más rea­lis­ta. Los ar­gen­ti­nos te­ne­mos que acos­tum­brar­nos a una ta­sa que igual si­gue sien­do muy in­tere­san­te, con po­co ries­go. El pro­ble­ma no es­tá en los cos­tos y las ta­sas, sino en la ofer­ta de otras al­ter­na­ti­vas fi­nan­cie­ras que ha­gan que el in­ver­sor se va­ya del mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio”, ad­vier­te y com­ple­ta: “Es im­por­tan­te no po­ner­le en­fren­te unas Le­bac con ta­sas al­tí­si­mas por­que es­to aten­ta­rá con­tra el sec­tor y el in­ver­sor se irá al mer­ca­do fi­nan­cie­ro en lu­gar del la­dri­llo, que re­pre­sen­ta un cre­ci­mien­to mu­cho más sa­lu­da­ble pa­ra el país”.

Al re­fe­rir­se a los cré­di­tos UVA, el di­rec­tor de MPC ali­men­ta el gra­do de in­cer­ti­dum­bre: “No es via­ble en un país con al­ta in­fla­ción y el Go­bierno tie­ne una ta­rea fun­da­men­tal en es­te sen­ti­do. La nue­va me­ta ya com­pli­có a los to­ma­do­res de cré­di­tos. Habrá que ver si la lo­gran o in­clu­so ba­jar­la, o al con­tra­rio, y en ese ca­so los UVA ten­drán los días con­ta­dos. Hoy, quie­nes to­ma­ron cré­di­tos UVA no per­die­ron fi­nan­cie­ra­men­te por­que las pro­pie­da­des se va­lo­ri­za­ron por en­ci­ma del cre­ci­mien­to de la ta­sa” ana­li­za.

En 2018, los ban­cos ju­ga­rán un papel im­por­tan­te en el des­tino de los que desean te­ner su vi­vien­da. Pa­ra Her­nán Si­wac­ki, so­cio de Ca­pi­tal Bro­kers Pro­pie­da­des –que ope­ra en zo­nas co­mo Pa­ler­mo o Bel­grano–, las en­ti­da­des de­be­rán brin­dar ser­vi­cios más ági­les pa­ra evi­tar la caí­da de ope­ra­cio­nes. Si­wac­ki plan­tea que la reac­ti­va­ción ya se sien­te y, a par­tir de los cré­di­tos, el seg­men­to de usa­dos to­mó im­pul­so. “Los com­pra­do­res, an­te la po­ca ofer­ta, de­fi­nen más rá­pi­do y pa­gan me­jo­res pre­cios, co­mo su­ce­de ha­bi­tual­men­te en los paí­ses más desa­rro­lla­dos, lo que ha

ge­ne­ra­do un au­men­to en los va­lo­res”, afir­ma. Su pro­yec­ción es que los pre­cios se­gui­rán su­bien­do; en el seg­men­to de usa­dos, por una me­nor ofer­ta, y en el a es­tre­nar, pro­duc­to del alza de los cos­tos.

“La tie­rra se­gui­rá sien­do la fi­gu­ri­ta di­fí­cil y ca­da vez más en los co­rre­do­res pre­mium. El Go­bierno ge­ne­ró al­go de ali­vio con los te­rre­nos ce­di­dos pe­ro los pre­cios se­gui­rán en alza. Hoy, la tie­rra re­pre­sen­ta un 30 al 40 por cien­to del por­cen­ta­je ini­cial de un nue­vo pro­yec­to”, di­ce el bro­ker. Las opor­tu­ni­da­des, apun­ta, es­ta­rán en las zo­nas que el Go­bierno bus­ca po­ten­ciar me­dian­te in­ver­sión en in­fra­es­truc­tu­ra, trans­por­te y es­pa­cios ver­des.

Las per­li­tas pa­ra in­ver­tir se­rán las que per­mi­ten el de­sa­rro­llo de pro­yec­tos de uso mix­to, re­si­den­cial com­bi­na­do con ofi­ci­nas y cen­tro co­mer­cial. Si­wac­ki men­cio­na, con gran ex­pec­ta­ti­va, los al­re­de­do­res de la ex pla­ya de car­gas de la es­ta­ción Co­le­gia­les, te­rre­nos ce­di­dos por el Es­ta­do, don­de con­si­de­ra que se ve­rá una ca­pi­ta­li­za­ción por en­ci­ma de la me­dia en los pró­xi­mos años. Res­pec­to de los re­tor­nos pa­ra el in­ver­sor, es­ti­ma que, si los pre­cios acom­pa­ñan, po­drán man­te­ner­se en­tre el 20 y 25 por cien­to de pun­ta a pun­ta. Tam­bién au­gu­ra que quien en­cuen­tre un buen de­par­ta­men­to usado ap­to cré­di­to de enero a di­ciem­bre va­lo­ri­za­rá su ca­pi­tal en­tre un 10 y 15 por cien­to.

Edi­fi­cios cor­po­ra­ti­vos y ofi­ci­nas

Se­gún des­ta­ca el In­for­me de Ten­den­cias del Mer­ca­do de Ofi­ci­nas de Bue­nos Ai­res, ela­bo­ra­do por CRBE –es­pe­cia­li­za­da en real es­ta­te e in­ver­sio­nes–, la pro­yec­ción de me­tros cua­dra­dos nue­vos a ser en­tre­ga­dos du­ran­te el año da­rá co­mo re­sul­ta­do una ta­sa de va­can­cia ba­ja que pue­de lle­var a un so­bre­ca­len­ta­mien­to de los pre­cios y me­nor fle­xi­bi­li­dad en las ne­go­cia­cio­nes. “La ten­den­cia apun­ta ha­cia aque­llas ca­te­go­ri­za­das co­mo pre­mium. Es­to obe­de­ce al in­te­rés de los desa­rro­llis­tas en cap­tar a las gran­des cor­po­ra­cio­nes

usua­rios y a las cor­po­ra­cio­nes que tie­nen la ta­rea de me­jo­rar sus es­tán­da­res edi­li­cios y de es­pa­cios”, afir­ma Pa­blo Manes, di­rec­tor de Ad­vi­sory & Tran­sac­tions de CBRE Argentina.

Manes sos­tie­ne que los sec­to­res que ro­dean a las gran­des obras pú­bli­cas, co­mo Ca­ta­li­nas, Re­ti­ro y el co­rre­dor ha­cia el sur pa­ra­le­lo a Ma­de­ro, se van a con­so­li­dar y desa­rro­llar en los pró­xi­mos años. Ya sin tan­to apo­yo de la obra pú­bli­ca, plan­tea que el co­rre­dor de la Zo­na Nor­te de la CA­BA y el GBA si­guen cre­cien­do.

Por su par­te, el in­for­me Mar­ket Beat de Cush­man & Wakefield plan­tea que el pe­río­do 2018-2019 trae­rá un im­por­tan­te cre­ci­mien­to, ya que se es­ti­ma que en­tra­rán al mer­ca­do 415.650 m2 ac­tual­men­te en cons­truc­ción. El 57 por cien­to de ellos se si­túan en zo­na no cén­tri­ca, lo cual co­men­za­rá a mo­di­fi­car la ecua­ción en­tre las zo­nas cén­tri­cas y no cén­tri­cas.

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Cla­se me­dia. INN Lo­pe de Ve­ga, uno de los pro­yec­tos de RED Real Es­ta­te De­ve­lo­pers.

Co­mu­ni­da­des. Vi­lla Nue­va, uno de los ba­rrios desa­rro­lla­dos por Ei­di­co en Ti­gre.

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