Sin techo a la vista
Rubens Menin Teixeira de Souza, fundador de la principal constructora de viviendas para personas de bajos ingresos en Brasil y la más grande de la región, se alzó con el premio al emprendedor del año de EY. Su historia.
De joven, Rubens Menin Teixeira de Souza descubrió que seguir una carrera profesional convencional no era lo suyo. Soñaba con mejorar la calidad de vida de sus compatriotas. Así fue como, a los 21 años y tras un exhaustivo análisis del mercado, apostó por la creación de un proyecto que dio sus frutos: MRV Ingeniería es el desarrollador inmobiliario más grande de América latina y la principal empresa constructora de viviendas para personas de bajos ingresos en Brasil. Desde sus inicios en 1979, la firma hizo posible que miles de brasileños hicieran realidad el sueño de la casa propia. Más precisamente, en las últimas cuatro décadas, uno de cada 200 habitantes accedió a una vivienda construida por MRV Ingeniería. Hoy, cada dos minutos y medio, se entrega una llave de un departamento nuevo a una familia con ingresos de entre tres y 10 salarios mínimos (cuyo valor, a enero de 2018, era de R$ 954 o casi US$ 245). En palabras de Menin, el deseo de emprender y contribuir al armado de una sociedad más justa e inclusiva fue el motor que lo llevó a fundar la compañía. “Vislumbré la oportunidad de hacer la diferencia, tornando al sector inmobiliario más accesible para las masas y dejando de lado el nivel casi artesanal que caracterizaba por aquellos años a la construcción civil. No fue una tarea fácil transformar la industria, pero lo logramos”, señala el principal accionista de la empresa, cuya trayectoria fue coronada semanas atrás en la última edición del concurso World Entrepreneur Of The Year, que lleva adelante todos los años en el mes de junio y en el principado de Mónaco la consultora EY (ver Qué es el World Entrepreneur Of The Year). “El empoderamiento económico no persigue únicamente el aumento de las ganancias, sino el crecimiento sostenible, equilibrando el lado financiero, social y ambiental, para generar un impacto positivo. MRV Ingeniería sigue esa dirección”. Esa es la frase con la que Menin resume el espíritu de la organización que lidera y la que utilizó en la rivera francesa para presentarse ante el público que lo acompañó en la ceremonia en la que se anunció al ganador de 2018. Así, a los 62 años, se convirtió en el primer participante de América del Sur en llevarse el galardón en la historia del certamen, al imponerse a otros 55 líderes empresariales procedentes de 46 países, entre ellos, los argentinos Hernán Kazah y Nicolás Szekasy, fundadores de Kaszek Ventures, el fondo de venture capital más grande de la región que apoya a proyectos tech (ver Los otros finalistas de la región). De acuerdo con lo comunicado por los expertos que formaron parte del jurado en esta ocasión, la mentalidad innovadora de Menin y su visión de desarrollo social fueron factores determinantes en la elección. “El panel quedó impresionado por su estilo disruptivo y su propósito de conseguir un entramado social igualitario”, aseguró en la noche que se celebró la premiación Jim Nixon, CEO de Nixon Energy Investments y presidente del equipo de jueces este año. La distinción de EY no es el único reconocimiento que la firma ostenta. Fue una de las primeras constructoras en conquistar la certificación del Programa Brasileño de Calidad y Productividad en la Vivienda y el sello ISO 9001, uno de los más exigen-
“Fuimos los pioneros del sistema de construcción popular que existe hoy en Brasil”. Rubens Menin Teixeira de Souza
tes del mercado. En 2017 y por cuarto año consecutivo, obtuvo el premio Top of Mind en varias ciudades en las que opera. Para el empresario brasileño, los méritos no son fortuitos. El año 2017 estuvo signado por el crecimiento continuo de la inversión y las ventas: fueron de US$ 1435 millones y US$ 1564 millones, respectivamente, junto con la concreción de 206 emprendimientos y más de 6,1 millones de m2. En la actualidad, MRV Ingeniería genera más de 6000 puestos de trabajo temporales al año y emplea a más de 24.000 personas, entre colaboradores directos e indirectos. “Estoy convencido de que nuestro éxito se debe al staff diferenciado involucrado en la misión: un equipo dedicado, ético y apasionado por lo que hace”, afirma. Sus hijos también son sus coequipers en este juego: Refael Menin es el CEO y María Menin ocupa el cargo de Chief Legal Officer. El modelo de negocio El camino para hacer del emprendimiento la compañía con la que pretendía
ayudar a miles de personas implicó para Menin un trabajo arduo. La fundó con capitales propios y se apalancó en el Bovespa (la bolsa de San Pablo) en 2007, cuando captó US$ 307,7 millones. MRV Ingeniería empezó funcionando en Belo Horizonte hasta ganar presencia federal. “En 1994, lanzamos la expansión geográfica. Primero lo hicimos por las ciudades de Uberaba y Uberlândia, en el Triángulo Mineiro de Minas Gerais, y luego hacia el interior de San Pablo. Más tarde, percibimos que la demanda de inmuebles económicos era muy grande en todo el país y decidimos extendernos a otras zonas. Hoy, nuestras actividades toman lugar en 151 ciudades de 22 estados”, detalla. Pero la puesta en marcha de la estrategia de expansión se vio afectada por los reiterados vaivenes económicos que atravesó el país, vecino que significaron para Menin el mayor obstáculo que debió sortear en los años de vida que lleva la compañía. “En 1982, una crisis económica sin precedentes hizo que el PBI cayera un 4,5 por ciento. Esa fue la primera gran prueba que nos tocó”, confirma, al tiempo que destaca que, pese a los desaf íos impuestos por la macroeconomía a lo largo del tiempo, el enfoque en la población de baja renta siempre fue su prioridad. “Las crisis son oportunidades para eliminar gastos innecesarios e invertir en innovación y tecnología, haciendo a los procesos aún más eficientes”, reflexiona. Y ese fue su sostén para sobrellevar las recurrentes dificultades. Un riguroso control de los costos y una producción industrializada fueron clave para salvaguardar el modelo de negocio, teniendo en cuenta que, en el segmento en cuestión, ambos son factores fundamentales para que la vivienda se corresponda con el bolsillo del comprador. “Es imposible edificar de modo decente sin ser eficiente en términos de durabilidad y costos”, asegura Menin. Además de mantener los gastos bajo una estricta vigilancia, para garantizar la escala, en sus comienzos, la constructora se volcó a la ejecución de grandes obras y edificios estandarizados, con los mismos materiales y terminaciones en las distintas unidades. De esta manera, al crecer en volumen, ganó un mayor poder de negociación con los proveedores. “Fortalecimos la cadena con los proveedores de acero, metales, tubos y pintura, ofreciendo un producto de bajo costo y alta calidad, lo que culminó en la industrialización del proceso. Por poner un ejemplo, en 2006 precisábamos por mes a 12 de ellos para fabricar una vivienda. El número se redujo en 2011 a siete y actualmente el promedio ronda en tres. El mercado suele utilizar más del doble de personas. Fuimos los pioneros del sistema de construcción popular que existe hoy en Brasil”, comenta. En este sentido, la cabeza de la firma considera que su idea de negocio “rompió muchos paradigmas”: “Aunque la construcción civil representa alrededor del 10 por ciento del PBI global, no tiene una buena imagen: es vista como poco eficiente y contaminante, con un elevado desperdicio de materiales, y más reacia que otros sectores a la adopción de nuevas tecnologías”. Del confort al compromiso ético La innovación forma parte del ADN de MRV Ingeniería desde el día uno, plantea el empresario. Aunque la creencia generalizada supondría que al tratarse de residencias destinadas a un perfil socioeconómico bajo las propiedades cumplirían con las condiciones mínimas e indispensables para una vida digna, siempre se buscó ofrecer un producto diferenciado y de alta calidad,
“El déficit habitacional en Brasil aún gira en torno a las 6 millones de viviendas”.
Rubens Menin Teixeira de Souza
aclara. La estandarización inicial quedó atrás y hoy el portfolio de la compañía se compone de tres líneas –eco, bio y premium–, con comodidades que varían de acuerdo con las pretensiones del cliente. “Invertimos en creatividad para satisfacer las expectativas del consumidor, según las últimas tendencias del mercado. Prestamos especial atención a cuestiones estéticas. Diseñamos junto con expertos en paisajismo áreas de esparcimiento que incluyen espacios gourmet, bicicletas, gimnasios y piscinas, además de garitas con alta tecnología para resguardar su seguridad. En el presente, entregamos las viviendas con Wifi en las zonas comunes y puertos USB en el interior de las unidades. Además, plantamos huertas y las construcciones se abastecen de energía solar fotovoltaica”, describe Menin. Asimismo, en los próximos cinco años y con un desembolso de US$ 240 millones, MRV Ingeniería será la compañía privada brasileña que más habrá invertido en un proyecto solar de gran magnitud, asegura Menin. Es que las políticas de sustentabilidad constituyen otra pata fuerte del negocio, dice. Comprenden desde la revitalización de parques, paseos públicos y escuelas en las comunidades en las que la compañía desarrolla sus emprendimientos inmobiliarios hasta iniciativas abocadas a la urbanización y el tratamiento de aguas residuales, así como también la adecuada disposición de desechos en las obras y las residencias que comercializa, describe el empresario. Desde 2010, MRV Ingeniería plantó más de 1,1 millones de árboles y ahorró 993 millones de litros de agua, tal como informa en su sitio web. De igual modo, en pos de mitigar la emisión de gases de efecto invernadero (GEI) que origina el proceso productivo de la construcción, la firma realizó, en 2017 y por segundo año consecutivo, la compensación de la totalidad de sus emisiones de GEI por el consumo de energía referente a 2016, mediante el plan nacional Amigo del Clima. Además, en 2016, adhirió al Pacto Global de las Naciones Unidas y en 2015, al Protocolo Climático de San Pablo, con el fin de aunar esfuerzos en la lucha contra el cambio climático. La empresa también se encuentra comprometida con la educación de niños y adolescentes que viven en situación de vulnerabilidad social. Para eso, en 2004, creó el Instituto MRV, que apoya proyectos educativos en asociación con otras entidades y organismos públicos. Las facilidades de financiamiento tampoco son un aspecto menor, dado el target al que apunta MRV. Desde la firma enfatizan que son los principales colaboradores de la Caja Económica Federal en la concesión de crédito para sus clientes. Una nueva avanzada En el primer trimestre de 2018, Menin desembolsó más de US$ 220 millones y facturó US$ 410 millones. Las proyecciones a futuro de MRV Ingeniería incluyen inversiones de más de US$ 12.820 millones en los próximos 10 años, período en que planifica levantar 500.000 viviendas. Según anticipa Menin, esto equivaldría a un aporte de US$ 10.500 millones al PBI, siendo US$ 4487 millones provenientes de la construcción y US$ 6025 millones de gastos indirectos. Con esta inversión, la constructora aspira a convertirse en la segunda empresa de bienes raíces más grande del mundo y darles pelea a grandes players estadounidenses y chinos. “Las empresas deberán invertir en tecnología y pensar en términos de innovación a nivel mundial y no solo local. Estoy seguro de que, en pocos años, muchas constructoras serán firmas globales”, asegura Menin. Para él, “el mercado brasileño posee un potencial enorme”. Y concluye: “El déficit habitacional en Brasil aún es grande, gira en torno a las 6 millones de viviendas. Es necesario que la industria se prepare para cubrir esta demanda”.