La digitalización del sector inmobiliario

Las nuevas tecnologías ya desembarcaron en el mercado argentino. Permiten comprar o alquilar un inmueble tan solo con algunos clicks y hasta pagar en cuotas las reservas. En el Reino Unido y en los Estados Unidos están transformando el mercado inmobiliario. En América latina son una tendencia creciente y en la Argentina empezaron a dar sus primeros pasos durante el último año. Se trata de las Proptech, firmas que funden la innovación tecnológica con la industria de los brokers de propiedades y que encuentran en las fintech (financieras digitales) sus aliadas esenciales. De la mano de estas, inteligencia artificial, machine learning y big data son tres de los conceptos que suenan fuerte y

“Por ahora, la mayor parte de la actividad de la región está orientada a las transacciones inmobiliarias residenciales”. Steve Weikal, director de Relaciones Industriales de MIT CRE.

ya delinean lo que será el futuro de las operaciones comerciales del sector. Proptech es un término europeo que, originalmente, era Retech (Real Estate Technology) pero, conforme creció el interés por esta nueva modalidad de transacciones, adquirió un nombre que es muy utilizado, sobre todo, por los millennials. “Son las firmas que tienen productos o servicios innovadores que impactan en la cadena de valor de la industria de los bienes raíces. Y en todo el ciclo de la industria: desde el momento en que un arquitecto diseña un proyecto inmobiliario, pasando por la tecnología que una empresa constructora puede incorporar en su trabajo, siguiendo por las herramientas digitales que los developers o un broker pueden incorporar para vender sus proyectos, terminando en el consumidor final que cada vez exige nuevas formas online para buscar, comprar, financiar o administrar su bien inmueble”, define Andrea Rodríguez Valdez, directora de la plataforma MKTRE (Marketing en Real Estate). “Durante 2014, en el Massachusetts Institute of Technology Center for Real Estate (MIT CRE) ya comenzamos a seguir atentamente esta ola de tecnología inmobiliaria. En ese entonces, solo había unas docenas de nuevas empresas y la tendencia no tenía nombre”, recuerda Steve Weikal, director de Relaciones Industriales del MIT CRE. Y agrega que hoy hay “miles” de firmas de tecnología inmobiliaria en el mundo, cada una cubriendo un conjunto diferente de necesidades: “El desarrollo de esas compañías en América latina se retrasó unos años, pero se está recuperando rápidamente. Por ahora, la mayor parte de la actividad inicial de la región está orientada a las transacciones inmobiliarias residenciales (compraventa y alquileres), pero ya se ve el nuevo enfoque en propiedades comerciales, transacciones y análisis de datos”.

Crece la big data

Las Proptech tienen una gran ventaja: la digitalización les permite conocer más y más rápido a sus usuarios. Esto no pasa desapercibido para los especialistas del sector. “Los datos son el nuevo petróleo: tienen un enorme valor inherente que solo hemos comenzado a extraer y refinar. El problema no es tener suficientes información, sino saber analizarla para tomar decisiones estratégicas. Aquí es donde vemos que la inteligencia artificial y el aprendizaje automático comienzan a jugar un papel cada vez más crítico al procesar inmensos conjuntos de datos para descubrir patrones, identificar tendencias y acelerar el proceso de toma de decisiones”, observa Steve Weikal, director de Relaciones Industriales del MIT CRE Para James Dearsley, cofundador de Proptech Consult, firma que lidera el mercado inglés, sigue siendo un sector emergente. “Realmente debe considerarse en términos de transformación digital, pues estamos en las primeras etapas de lo que, usualmente, es un proceso de desarrollo que demora de siete a 10 años”, subraya Dearsley, para quien la tecnología está disponible, pero lo que también tiene cambiar es la mentalidad. Y añade: “Cambiar la cultura de una organización y una industria a veces es más dif ícil que implementar y crear las TICS. En los Estados Unidos y en el Reino Unido los consumidores ya saben que pueden usar estas nuevas herramientas. En América latina están reconociendo esta metodología tempranamente, incluso antes que en otros destinos”. Desembarco local En la Argentina, la industria de las Proptech es muy reciente: casi todas las firmas nacieron en 2017, a excepción de las páginas de subastas online que ya tienen historia en el mercado. Alquilar, comprar una unidad (o parte) y hasta, directamente, adquirir la vivienda familiar son las posibilidades que están ahí, a tan solo siete clicks de distancia de tener el techo asegurado. Uno de los ejemplos es Lugaren, inmobiliaria online que está operando en el país desde septiembre del año pasado. “Entendíamos que había una necesidad de los consumidores que querían un servicio online. Investigando, dimos con empresas como Purplebricks o Compass, dos unicornios (de Londres y New York, respectivamente) que demostraron el éxito de la tecnología en el sector”, cuenta Pablo Brodsky, cofundador de la firma. ¿Cómo funciona? “Legalmente somos una inmobiliaria, pero gozamos de las ventajas de ser una empresa en Internet, que repiensa la relación entre el vendedor y el comprador”, afirma Brodsky. Así, al propietario se le cobra un precio fijo (en las operaciones tradicionales es hasta un 3 por ciento del valor de la vivienda en la escrituración): $ 6000 si lo paga antes de la firma del boleto o $ 10.000 si es después, en 12 cuotas y con tarjeta de crédito. “Este costo incluye poder usar el servicio de un tasador profesional, pero también puede usar el tasador online de la web o directamente fijar él el monto. Una vez que decide poner a la venta el inmueble lo sube a la plataforma y nosotros nos encargamos de chequear la documentación y enviarle un fotógrafo que toma las imágenes para hacer un tour virtual 360º”, completa Brodsky. El empresario lo compara con un “Tinder inmobiliario”, porque el comprador va descartando las propiedades que no le gustan. “Para quienes están

con crédito hipotecario y está a punto de vencer es posible reservar el departamento o casa sin necesidad de ir a verlo. La reserva se paga en 12 cuotas y tiene una garantía de devolución del 100 por ciento si luego no les gusta. En una semana, la operación está resuelta”, asegura. El 20 por ciento de las reservas en la página ya se hacen digitalmente. Además, las estadísticas que empiezan a registrar gracias a la big data muestran que el promedio de tiempo de venta es de 45 días. En materia de departamentos a estrenar en otros destinos, Bricksave quiere consolidar su posición. “Somos una plataforma para que la gente pueda invertir en real estate partiendo de un monto mínimo de US$ 2500. En América latina todavía hay cierta desconfianza en las instituciones, por eso decidimos ir por lo menos riesgoso”, explica Sof ía Gancedo, directora Global de Operaciones de la compañía. Para conseguir precios acomodados para sus clientes, Bricksave compra numerosas unidades a los desarrolladores, para acceder a descuentos que luego se trasladan a los inversores. Actualmente, la empresa tiene unidades disponibles en tres torres en Miami, Nueva York y Barcelona. Este sistema de crowdfunding inmobiliario pone en alquiler las propiedades y les paga a sus clientes las ganancias de la renta: un 3 por ciento que se cobra una vez por año. Una vez que el inmueble supera el 20 por ciento de incremento de su tasación, se pone a la venta y genera un retorno de inversión de 12 por ciento. “Uno de los beneficios de las Proptech es que desburocratizan las operaciones inmobiliarias. Por ejemplo, hemos firmado convenios con aseguradoras para sacar seguros de caución y poder alquilarles a quienes no tienen garantía en capital o son monotributistas, que tenían muchas complicaciones para conseguir espacios”, aclara Mauro Ayala, fundador de Alquilando. En esta Proptech, el propietario cuenta con el servicio de un corredor en su zona. A su vez, una vez alquilada su propiedad, puede elegir cobrar las mensualidades de un año por adelantado; en este caso, la empresa es la financiadora a favor de ambas partes: dueño e inquilino. Además, el rentista puede gestionar el pago del alquiler a través de la app de Alquilando y pautar la fecha de cobro: la empresa garantiza que eso se cumpla, incluso cuando haya un atraso en el pago por parte del arrendatario (por ahora no cobra interés por este servicio). Por su parte, el interesado tiene la opción de hacer la reserva online desde la web y pagarla en cuotas con su tarjeta de crédito. “Nos encargamos de hacer los informes, chequear la documentación, gestionamos los seguros de caución si no tuvieran garantías y en 24 horas se firma el contrato”, describe el fundador de este sitio que solo cobra comisiones a la publicación de inmuebles comerciales. De subastas Mercadolibre es uno de los grandes actores que ha ido marcando tendencia en materia de digitalizar los mercados. En la categoría de inmuebles tiene, por mes, más de 2 millones de visitantes únicos. “Durante años nuestra estrategia consistió en adquirir compañías líderes en algunos mercados para nutrirnos de ellas, tanto en términos de tecnología como de negocio. Compramos Tuinmueble (Venezuela y Colombia, 2008), Portal Inmobiliario (Chile, 2014), Guiadinmuebles (México, 2014) y Metros Cúbicos (México, 2015). Todo lo que aprendimos lo fuimos incorporando. Otro movimiento importante en los últimos años fue el crecimiento del sector mobile: el 60 por ciento del tráfico en la categoría proviene de dispositivos móviles”, explica Martín Rubino, gerente senior de Marketing de Mercadolibre Clasificados. Por último, Federico Failace, jefe de Marketing de Narvaez Superbid, destaca las ventajas de elegir las subastas online para vender o comprar propiedades: “Para los vendedores el servicio no tiene costo alguno y, además, gana en el tiempo de venta y en la exposición de sus bienes, pudiendo llegar a mercados sin limitaciones geográficas. Para la parte compradora existe una gran oportunidad de adquirir inmuebles por debajo del valor de mercado y con todas las garantías de un proceso transparente y profesional”.

“El 60 por ciento del tráfico de la categoría de inmuebles proviene de dispositivos móviles”.

Martín Rubino, gerente senior de Marketing de Mercadolibre Clasificados.