El sol sale por el este
A pesar de la suba del dólar, los desarrollos premium en Punta del Este siguen su marcha. Las perspectivas en la costa argentina.
Para los inversores argentinos, cruzar el charco para hacer una apuesta inmobiliaria resulta tentador desde hace décadas. Uruguay se constituyó en un destino codiciado por desarrrolladores y turistas dado el gran caudal de movimiento que cada verano atrae y su previsibilidad económica. Tampoco pasan inadvertidas las últimas normativas dictadas por el gobierno de ese país, que otorgan exenciones impositivas a los proyectos de más de US$ 15 millones de inversión. Aunque la broker Alejandra Covello, presidente de Covello Internacional, dice que estas exenciones para la construcción de edificios de alta gama reactivaron la construcción, aún queda mucho por hacer. Según el sitio especializado Reporte Inmobiliario, la zona que va desde Punta Ballena hasta el Puente de la Barra verificó una marcada caída en la oferta de nuevos desarrollos: “Con tan solo 26 desarrollos en etapa de obra o recientemente terminados, es la menor muestra vista desde 2013, cuando se relevaron 81 desarrollos en marcha”. La Banda Oriental no es ajena a los cimbronazos económicos de la Argentina ni a la crisis brasileña. Ambos hechos produjeron una caída en la venta de propiedades de hasta US$ 600.000. Los dos países mueven hasta el 90 por ciento de las operaciones realizadas en la costa uruguaya. “Esta no va a ser una buena temporada y va a forzar a mucha gente a salir al mercado para evitar el pago de expensas que son onerosas, dada la diferencia cambiaria con la Argentina”, explica Gustavo Pereira, titular de la comercializadora uruguaya Amarras. “Esto podría hacer que salgan más propiedades al mercado a valores menores ”, añade. Ante este panorama, explica Covello, el
Gobierno uruguayo introdujo esa ley que tiene las mismas bases de la ley de promoción de vivienda social y solo modifica el tipo de unidades que se permiten y el monto de inversión. Así, para los inversores que decidieran invertir en Punta del Este, hoy hay más de 300.000 m2 a la venta. Sobre todo, orientado al mercado premium. Por su parte, Pereira confirma que lo que se está vendiendo hasta ahora es, estrictamente, al consumidor final. Es decir, quien conoce Punta del Este, tiene el dinero y se compra su departamento soñado. Es una venta muy específica y particular, y a un ritmo menor al de hace un año. “No estamos trabajando con inversores o con personas que están comprando su primera unidad en Punta del Este, en pozo y con cuotas. Eso se frenó”, enfatiza. Con este panorama, sobreviven los emprendimientos premium que fueron lanzados en 2018, tras varios años de ausencia de este tipo de desarrollos. “El tipo de cambio de aquel momento y los incentivos para el desarrollo de nuevas inversiones en Maldonado por parte del gobierno uruguayo colaboraron mucho”, explica Santiago Tarasido, CEO de la constructora Criba. “La devaluación argentina tuvo un efecto derrame inesperado. Ahora, con más calma, el mercado comenzó a reacomodarse focalizando como siempre en los proyectos con mayor respaldo, pero también abriendo algunas nuevas oportunidades de inversión. Punta del Este sigue ofreciendo nuevos horizontes, tiene mucho por desarrollar y los argentinos siempre quieren estar”. Uno de los proyectos emblemáticos para el sector premium que ya lleva algunos años de desarrollo es la urbanización Las Garzas donde, con una inversión de más de US$ 50 millones en infraestructura y áreas comunes, Consultatio creó un exclusivo complejo en Rocha con un estilo de chacra agreste pero con playas de más de 2 km de extensión. De sus 240 hectáreas, la mitad corresponde a áreas comunes y el resto, a lotes de 2500 m2 en promedio. A este emprendimiento se le suma el puente diseñado por el arquitecto uruguayo Rafael Viñoly que cruza la Laguna Garzón y permite un acceso rápido a José Ignacio. Otro de los emprendimientos más codiciados en Laguna Garzón es Las Carcavas, en la ruta 10, km 204, sobre la playa. Consta de 52 hectáreas divididas en 24 chacras de 9000 m2 promedio y 16 bungalows de 216 m2. El proyecto fue diseño del arquitecto Isay Weinfeld. “En 2018 terminamos las inversiones en infraestructura, como el beach house, que se suma a la cancha de tenis de césped, un grill y una pérgola, entre otras comodidades”, cuenta Gastón Marquevich, socio en Optimum Capital Partners, la desarrolladora. En José Ignacio, más específicamente en Playa Brava, se encuentra el Anastasio Hotel and Beach Club, desarrollado por Argencons. Está en una nueva etapa anexa constituida por 24 unidades que se entregarán en diciembre de 2019 y componen un conjunto de aparts propiedad horizontal, independientes del hotel pero con opción a todos sus servicios y la membresía al Beach Club. “Quedan pocas unidades disponibles y son una opción única en José Ignacio con valores que comienzan en US$ 190.000”, aclara Miguel Camps, presidente de Argencons. En materia de precios, durante los últimos 12 meses los valores promedio crecieron 8,42 por ciento, hasta alcanzar los US$ 4196/m2. En La Brava, el alza fue de 8,29 por ciento y el costo del m2 llegó hasta los US$ 5560. Asimismo, el valor promedio del m2 en los emprendimientos ubicados en La
Mansa es de US$ 4151, un 8,35 por ciento por encima de los valores del año anterior.
En altura
Con precios que también se mueven al alza en Punta del Este (+7 por ciento) y un promedio de US$ 3924/m2, hay desarrollos que sobresalen para un público que no hace cuentas. Uno de ellos es Artower, edificio a cargo de la constructora Criba de más de 160 unidades distribuidas en 24 pisos con departamentos desde uno a tres dormitorios que diseñó el reconocido arquitecto uruguayo Carlos Ott. Todos tienen vista 360 grados a la península, con salida a las playas Brava y Mansa. En esa misma línea se encuentra Le Parc Torre III en Playa Brava, un emprendimiento de Raghsa y Criba de 26 pisos en un terreno de 7000 m2 frente al mar. “Es necesario apuntar al diferencial. La torre con amenities está agotada”, sentencia Rodrigo Fernández Prieto, presidente de la desarrolladora que lleva su apellido. “El inversor o comprador final busca innovación, lifestyle, posicionamiento y marcas que acompañen su estadía en Punta del Este”, explica el ejecutivo que el año pasado lanzó Moorea Bay en Manantiales. Allí levantará 45 unidades de unidades con vistas exclusivas al mar, jardín parquizado con acceso directo a la playa y un área de amenities y servicios de hotel cinco estrellas. Covello destaca como proyecto emblemático el del desarrollador Giuseppe Cipriani, que se encuentra en plena remodelación del Hotel San Rafael. Allí el empresario italiano pergueñó “Cipriani Ocean Resort & Club Residences”, un casino con locales comerciales premium que albergarán marcas como Gucci, Prada y Versace, además de un exclusivo club de playa. A estos desarrollos premium se suman proyectos como Venetian, Paramount o la Trump Tower, próxima a finalizarse. También, en La Mansa, el complejo Fendi Chateau, de torres altas, diseño y arte. “La región esta afectada por la situación económica regional y mundial. Pero los consumidores de Fendi Chateau son un target que no se ve afectado”, destacan sus hacedores. “Los players grandes están generando la demanda, como lo hicieron en 2016, y Punta del Este se convalida año a año”, sentencia Covello. Pereira, por su parte, sostiene: “Las grandes propiedades están siendo adquiridas por estadounidenses y europeos. Los productos de primera línea, en José Ignacio o La Barra, no bajan de los US$ 3 millones”. Mientras son mayoría los desarrolladores argentinos presentes en Uruguay desde hace muchos años, hoy el principal desaf ío es volver a atraer a los argentinos a ese país. Alan Mohadeb, gerente Comercial de Consultatio, propone romper con los esquemas tradicionales de comercialización para lograr una mayor cercanía. “La clave está en detectar buenas oportunidades, donde las curvas de rentabilidad dan buenos resultados a largo plazo”, explica. Las propiedades usadas acomodaron sus valores entre un 7 y un 12 por ciento, como así también los alquileres de temporada en comparación con los últimos dos años. El segmento de alquileres premium, por su parte, mantuvo sus valores y, en algunos casos, llegó a aumentar entre un 5 y un 10 por ciento en dólares. Desde Reporte Inmobiliario explican que los argentinos que todavía deciden comprar un inmueble en Punta del Este se inclinan por zonas como La Barra o La Brava, donde el metro cuadrado cotiza entre US$ 2700 y US$ 5000. A modo de conclusión Pereira sostiene que “el primer desaf ío, y en el que estamos en plena batalla, es llevar adelante lo que queda de la temporada para lograr ‘fondear’ nuestros negocios, que mucha veces se hace con alquileres y después se crece con ventas”.
La apuesta a la costa argentina
Cada localidad tiene su propio escenario, pero la Costa Atlántica no es ajena al parate que el mercado de real estate comenzó a afrontar en el primer trimestre de 2018. “Muchos desarrolladores estarán pensando en generar proyectos en la costa argentina, porque se está ampliando el sector familiar que toma sus vacaciones en el país y no viaja al exterior”, augura Francisco Balsano, titular de Balsano Propiedades. “Este verano, Pinamar muestra muchas señales interesantes”, sostiene Jorge Kacef, gerente de Pinamar SA., dando cuenta del movimiento turístico interno. “Los fines de semana se llenan los restaurantes, los hoteles y las playas, y el aumento de los precios de los alquileres ha sido menor a la inflación, entre 30 y 35 por ciento”, detalla. Sin embargo, desde el sector indican que lo que se sostendrá en 2019, al igual que los últimos dos años, son los inversores en pozo, pero que no convalidarán valores que compitan con CABA. “Estos inversores prefieren los proyectos que resuelven gerenciar renta temporaria como valor agregado a la inversión inmobiliaria, tentados por la posibilidad de cancelar los importantes gastos anuales con los ingresos temporarios”, explica Gabriel Torraca, director de Grupo Idea Desarrollos (GRID). Entre los desarrollos más recientes se destacan Pioneros, un nuevo barrio en Pinamar a cinco minutos del centro, donde Pinamar SA se enfoca tanto en el turista como en el pinamarense que busca tranquilidad y bosques. Pioneros estara compuesto por 200 lotes de 700 m2 promedio que contará con servicios y amenities que aseguran bajas expensas. Se encuentra en etapa de preventa con precios que van de $ 1,9 millones a $ 2,9 millones. También está comercializando los últimos lotes exclusivos de la Isla del Golf, desde $ 2,9 millones a $ 6,2 millones. Por su parte, GRID desarrolló en Pinamar el Open Resort. “Esa experiencia nos permitió conocer el mercado en esa zona que, al igual que Carilo y sus cercanías, maneja una dinámica diferente al resto de la costa bonaerense”, explican.