Informe especial Real Estate: Recuperación ladrillo a ladrillo
La incertidumbre macro y las elecciones hacen prever un año desafiante a nivel de operaciones inmobiliarias. Oficinas, el segmento con mejores retornos. La expectativa de que se recomponga el crédito hipotecario.
Durante 2018, el negocio de real estate no fue ajeno a la inestabilidad cambiaria, que a partir de abril comenzó a sacudir al sector. Con un dólar que trepó hasta 110 por ciento, el resultado no fue otro que una marcada paralización, dada la gran incertidumbre que generó la volatilidad financiera. Pero el golpe de gracia de este fenómeno fue sobre los créditos hipotecarios UVA, una herramienta que había llegado para dinamizar al sector y que generó gran expectativa entre quienes buscaban acceder a una primera vivienda. Con un peso devaluado, la posibilidad de obtener una vivienda en dólares, a través de un crédito que se achicaba en el monto otorgado y generaba incertidumbre en torno la posibilidad de pagarlo, alejó a la clase media que había vuelto a las inmobiliarias. La desaceleración terminó de quedar en evidencia en diciembre pasado, cuando la cantidad de actos de compra venta mostró una caída interanual del 41,1 por ciento, según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. El año cerró con un descenso acumulado del 12,2 por ciento en el número de escrituras. Este escenario fue correspondido con una caída de los precios de las propiedades. Tal es así que, según un relevamiento de Mercado Libre, el incremento de los valores de departamentos en venta en dólares se desaceleró desde mediados del segundo trimestre: aumentaron un 5 por ciento entre enero y abril de 2018, pero decayeron 0,3 por ciento entre mayo y diciembre. Particularmente, desde mayo, los precios se mantuvieron prácticamente estables, incrementándose en términos anuales un 5,5 por ciento. Por caso, el valor promedio se
ubica en US$ 2557/m2, sin variaciones en el último trimestre del año. Según un análisis de la plataforma de compra y venta de inmuebles Zonaprop, aquellos barrios ubicados en los sectores norte y noroeste son los que registraron mayor incremento en el valor del metro cuadrado: Villa Ortúzar (19 por ciento), Villa Pueyrredón (15 por ciento) y Monserrat (14 por ciento) son los que tuvieron mayor variación en su precio. Por otro lado, Villa Lugano (2 por ciento), Puerto Madero (2 por ciento) y La Boca (0 por ciento) tuvieron un menor movimiento de precios en el año. Asimismo, según da cuenta Zonaprop, la devaluación del peso generó una disminución de los costos de construcción en dólares, hoy un 28 por ciento por debajo de los valores de diciembre 2017. Como resultado, el costo de construcción en dólares se encuentra en su menor nivel desde 2012. A este panorama se le suma, este año, otro factor de incertidumbre: las elecciones presidenciales de octubre que repercuten en la coyuntura general, y en el real estate en particular, provocando expectativa y cautela. “En general, los años electorales derivan en un escenario de especulación con disminución de la actividad, demoras en las inversiones y freno en el lanzamiento de nuevos desarrollos”, cuenta Santiago Tarasido, CEO de Criba, aunque también destaca que hay varios motivos que pueden respaldar nuevas oportunidades, como la baja del costo de construcción en dólares, las tierras licitadas por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (ABBE), las oportunidades generadas por el cambio de código y la cosecha récord que va a derramar en nueva demanda de producto inmobiliario. Daniel Elsztain, director del Negocio Inmobiliario de IRSA, explica: “El mayor riesgo que vemos es que no se produzcan lanzamientos de nuevos proyectos al ritmo y a la velocidad que quizás requiera la economía y que sería deseable. Esto lo provoca la doble incertidumbre que existe sobre la situación económica y la política”. Según su visión, la falta de crédito y el elevado nivel de las tasas de interés son “un problema” para el sector.
Y añade: “El costo de la construcción bajó, lo que hace prever una mejor perspectiva. Cuando se estabilicen esos factores el mercado repuntará. En el segmento residencial, los desarrolladores con expertise y volumen de operaciones estarán en buenas condiciones de aprovechar ese repunte”.
Los sobrevivientes
La mayoría de los actores del sector coinciden que este año se registrarán pocas transacciones inmobiliarias, por lo que el negocio no se recompondrá al ritmo deseado, dado que los inversores se mostrarán expectantes a que se estabilicen las variables macroeconómicas. Daniel Cohen Imach, titular de Step Developments, se muestra más positivo: “Hay buenos pronósticos. Normalmente, en año electoral, las expectativas aumentan y la gente invierte porque tiene esperanza en que quien sea electo lo ayude a cumplir sus sueños”. De todas maneras, muchos coinciden en que es clave que se establezcan políticas tendientes a reactivar el crédito hipotecario con beneficios para la clase media. En el mientras tanto, los desarrolladores deberán apuntar sus esfuerzos hacia aquellos segmentos que hoy continúan siendo rentables. “Sin lugar a dudas, quienes sobrevivirán a los posibles vaivenes venideros serán los que tengan la experiencia de poder adaptarse a un mercado cambiante, innovando no solo desde el punto de vista de la arquitectura sino desde el punto de vista financiero y técnico. Generando proyectos innovadores, reduciendo los tiempos de construcción y manteniendo, sobre todas las cosas, la calidad del producto final”, resalta Ezequiel Leibaschoff, gerente Comercial de Grupo Portland. Para Federico Gagliardo, CEO y fundador de Vitrium Capital, las oportunidades siempre están, aunque hay que analizar cada propuesta con detenimiento. “Hoy, hay tres mercados rentables en la Argentina: viviendas, locales en centros comerciales y oficinas AAA con prestaciones y ubicaciones premium”, sostiene quien tiene como principal apuesta Pueblo Caamaño, un centro de usos mixtos de tres hectáreas con 350 viviendas, estudios profesionales, oficinas, áreas de entretenimiento y un centro comercial ubicado en Pilar. Es así que en el segmento residencial lo ideal es apostar por los proyectos ya avanzados y a los que les queden como máximo un año para terminarse, dado que, en estos casos, el riesgo es menor y la inflación es más fácil de prever. Entre quienes continuan apostando a proyectos residenciales se encuentra Eidico. Dadas las condiciones actuales, desde la desarrolladora indican que poseen más respuesta del público inversor que cuenta con el dinero y que está ávido por encontrar oportunidades comerciales interesantes. “En nuestro caso lo vimos reflejado a fines de 2018 con el lanzamiento de Altos del Encuentro, ubicado en Talar de Pacheco, que se comercializó con un anticipo del 30 por ciento y 24 cuotas en pesos ajustadas por CAC, sin adicionales ni cuotas de ajuste”, relata Mateo Salinas, gerente General de la compañía. “La necesidad de vivienda sigue estando, pero hay que saber encontrar oportunidades y propuestas que den respuesta a ello, siendo creativos sobre todo en los sistemas de pago y financiación”, complementa. En ese mismo segmento, desde Ocampo Propiedades señalan que los proyectos premium vienen siendo los más resistentes a las oscilaciones. “Por su propia naturaleza y su target, los emprendimientos ‘importantes,’ es decir, aquellos con amenities, en ubicaciones privilegiadas y con buenos accesos, siguen siendo alternativas con alta demanda a pesar de la coyuntura”. Pero hay una explicación para ello. “Los activos financieros cayeron mucho medidos en dólares y el costo de reposición (o sea, de construcción), también, producto de la devaluación”, justifica Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). “Mientras tanto, los precios de los activos premium resisten y, a esos valores, los proyectos se vuelven rentables. A un precio de venta más bajo siguen siendo atractivos. Me cuesta pensar que los precios no terminen acomodándose a la baja”, avizora. “Si hablamos de socioeconómicos no hay otra opción que entrar en ABC1. Ahora, dentro de ellos, hay diferentes abanicos de inversores y usuarios, desde millennials a baby boomers, todos buscando localizar sus ahorros en un lugar que sea seguro y que esté lejos de las nuevas regulaciones (plazos fijos, renta financiera)”, aclara Cohen Imach, quien apuesta al segmento etario de 27 a 55 años o más con sus proyectos Step DUO, ubicado en el distrito UADE –dos edificios, uno de oficinas y otro de viviendas– y Step Caracas, en Flores, con unidades residenciales y hasta penthouses con piscinas propias. “La apuesta es otorgar un financiamiento propio que no dependa de las entidades financieras, amplificar los canales de marketing y desarrollarlos especialmente en los potenciales clave que posee cada empresa”, añade. Grupo Portland también apuesta por las viviendas pero concentrándose en la innovación desde el financiamiento, para que más gente pueda adquirir una propiedad. “Estamos avanzando con una fuerte estrategia financiera para poder vender a mayor plazo en Escobar, en Amo Distrito Boero. Esto, sumado a la incorporación de tecnología contractiva que genera reducción de plazos de obra, será crucial para poder captar nuevos inversores”, cuenta Leibaschoff. La desarrolladora se encuentra embarcada en la construcción de dos torres de lujo: Infinity Tower, en Vicente López, y L’avenue, sobre avenida del Libertador y Sinclair, en Palermo. Por otro lado, desde Vitrium Capital destacan la inversión en los locales en centros comerciales, que pueden dar una retribución de hasta un 8 por ciento anual en dólares cuando la renta está estabilizada. Desde IRSA, con gran presencia en este segmento, Elzstain indica: “Venimos de un año en nuestros centros comerciales que dista
“El mayor riesgo es que no se produzcan lanzamientos de nuevos proyectos a la velocidad que requiera la economía”. Daniel Elsztain, IRSA.
de ser ideal, pero también estamos convencidos de que lo peor en ese rubro ya pasó. Nos alientan varios factores, como la vuelta del turismo internacional, menos argentinos viajando al exterior, señales de estabilidad y, todo hace suponer, el final de los ajustes de tarifas de servicios. Son señales de que el consumo debería mejorar este año”. Asimismo, las oficinas AAA, que rinden hasta un 12 por ciento, parecen ser otro de los segmentos que sobreviven a los cimbronazos de la economía, ya que además la tasa de vacancia sigue siendo baja y los precios de alquiler, atractivos. “La inversión en oficinas es un resguardo seguro del capital de largo plazo”, ratifica Gagliardo. Aquí, el desaf ío que se viene será cómo absorber los metros que se incorporaran al mercado en los próximos años, según advierte Hernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos. En la actualidad, hay metros en construcción en Catalinas y en Zona Norte que se inaugurarán a fines de 2019 y durante el primer trimestre de 2020, que se van a ir absorbiendo con normalidad. Sí hay muchos metros por construirse en los terrenos de Catalinas II, que serán un reto y dependerán mucho de qué pase con las elecciones, la economía y el país. Hoy, los principales desarrolladores de oficinas son grandes jugadores que construyen capital propio, sin deuda. Entre ellos se encuentra IRSA, que recientemente terminó y entregó la primera etapa del proyecto de usos mixtos Polo Dot Office Park, un edificio de oficinas de 35.000 m2, totalmente ocupado por Mercado Libre, Falabella y empresas de este último grupo. A su vez, está proyectando la segunda etapa, con un desarrollo de alrededor de 16.000 m2. También está presente en la construcción de un edificio de oficinas AAA en Catalinas, “200 Della Paolera”, de otros 35.000 m2. “En el segmento de oficinas lo peor también parece haber pasado. Hubo alguna inquietud a mediados de año pero se ha estabilizado”, sostiene Elsztain. Además, este año Raghsa estará terminando la construcción de lo que será el edificio corporativo más grande del mercado, con 100.000 m2 construidos y 60.000 m2 rentables en el barrio de Núñez. “Vemos gran interés de las empresas en mejorar su operación y estamos teniendo nuevos clientes que apuestan a comenzar 2020 en mejores oficinas, como en el Centro Empresarial Libertador”, cuenta Pablo Kiesel, gerente Comercial de la desarrolladora, sobre el proyecto que contará con 26 pisos de oficinas AAA, exclusivamente para alquiler. “En el segmento de oficinas corporativas, la ventaja es que la oferta sigue siendo escasa y muy atomizada. Al ofrecer el m2 en bloque tenemos una gran ventaja, ya que las empresas que buscan consolidar su operación tienen pocas opciones”, ratifica. El segmento logístico también es un vector del negocio al cual apuntar este año. “El sector corporativo e industrial y de logística siempre será el dominante. Las empresas que deseen crecer deberán considerar la relocalización de su planta, el reordenamiento como factor de expansión del negocio y el cumplimiento de las regulaciones normativas y la proyección de valorización a futuro”, explica Emiliano Valli, cofundador de Stark Desarrollos. “Considerando la devaluación del peso y la adecuación de los precios, las decisiones de inversión se postergarán al segundo trimestre del año, pero hay interés de las compañías en optimizar sus operaciones en localizaciones estratégicas”, añade. Como parte de esa diversificación, Criba encontró un nuevo producto: Urban Storage, un complejo de almacenamiento ubicado dentro de Nordelta. Es un tipo de propuesta que está teniendo una fuerte penetración en América latina y aparece como
una opción atractiva de inversión de bajo riesgo con un ticket de ingreso similar al de una cochera, lo que garantiza una renta sin tener que ocuparse del mantenimiento, explican desde la desarrolladora. A pesar de estas oportunidades rentables para un año que tendrá sus particularidades, queda en evidencia que “el negocio de real estate se proyecta en el largo plazo y por eso quienes esperan las curvas largas y guardan su dinero en ladrillos nunca pierden. En este sentido, el respaldo financiero de los desarrolladores y la diversificación de su portfolio de inversión van a ser clave para poder transitar este período”, sintetiza Gagliardo.
Recalculando
Con un negocio que se reconfigura para subsistir a la coyuntura, la cintura de los desarrolladores estará más a prueba que nunca frente a un inversor que no depende de herramientas financieras y que cuenta con capital propio para no solo refugiarse en el ladrillo, sino también obtener rentabilidad. “Hay que hacer lo necesario para que los clientes se animen a invertir en bienes raíces durante este año tan incierto”, previene Tabakman. Y añade: “Para ello, será imprescindible tener productos de excelencia, a precios competitivos y en cabeza de desarrolladores acreditados”. Esto según Tabakman, producirá una depuración en el mercado: “Resistirán los más hábiles comercialmente, que logren proponer negocios atractivos y que, al mismo tiempo, sean solventes”. Otros empresarios apuestan a que en el transcurso de este año el mercado recobre su estabilidad lentamente, aunque esperan que el repunte mayor se vea reflejado en 2020. “Sin dudas, será fundamental para la reactivación que puedan materializarse los créditos hipotecarios para desarrollos desde pozo”, expresa Salinas. “Con el boom del crédito hipotecario, los precios de los inmuebles usados se dispararon y esto se mantiene. Es necesario que haya más incentivo al crédito para poder ofrecer unidades nuevas y que pueda haber un repunte de la construcción, uno de los motores de la economía”, reafirma. Los precios también jugarán un rol clave en pos de atraer nuevos inversores. Sucede que, en los proyectos nuevos, los costos de construcción sí aumentan y se trasladarán a los precios de venta. Al mismo tiempo, en el caso de las unidades usadas, el precio se ajustará según las necesidades de venta de cada propietario. Según indican los brokers, los precios de los usados muestran una baja en torno al 15 por ciento respecto de los valores previos a la corrida cambiaria. Por otro lado, al ser el mercado inmobiliario uno de competencia perfecta, los plazos de ajuste suelen ser más largos que en otros mercados, donde pocos actores pueden definir acciones correctivas rápidamente. Por eso, el negocio va a estar moviéndose en un mercado de contraofertas y negociaciones más trabadas que las que se daban en pleno auge de los créditos. “Los precios se van a ir acomodando a las variables económicas. Sin duda se buscará el menor impacto posible en los insumos para garantizar un mejor desenvolvimiento en el mercado de la construcción, aunque la clave de crecimiento va a depender de encontrar una estabilidad en las variables económicas existentes”, dice Claudio Moretto, director General del Grupo Unicer, conformado por seis empresas fabricantes de ladrillos cerámicos, quien hace un llamado a incentivar la inversión privada y pública de viviendas a través de una sinergia entre los sectores públicos y privados. Sebastian Fulgueira, vicepresidente de la constructora Eclosa MHM, explica que, si bien parece que el sector está deprimido por el contexto, es el momento de invertir en ladrillos. “El 90 por ciento de los desarrolladores grandes e internacionales están comprando lotes en la Argentina y presentando proyectos para construir, porque los que estamos en la construcción sabemos que los ciclos siempre se dan muy parecidos”, expresa. “Los ciclos siempre nos dan oportunidades y vislumbramos un gran 2019. Lo peor ya pasó. En febrero o marzo empezará a trabajarse fuertemente”, concluye auspiciosamente.
“Hoy, hay tres mercados rentables: viviendas, locales en centros comerciales y oficinas AAA en ubicación premium”. Federico Gagliardo, Vitrium Capital.