Las obras vienen grandes
Ante el ajuste de la rentabilidad del negocio cambia el perfil del inversor. La actividad se concentra en proyectos de mayor escala.
La crisis que afecta al mercado inmobiliario desde hace ya 18 meses impactó en el ritmo de la actividad de la construcción. La incertidumbre respecto al tipo de cambio futuro y las restricciones para acceder a la divisa que mueve las operaciones inmobiliarias afecta la toma de decisiones. Ante la ausencia de certezas, algunos inversores atrasan el inicio de proyectos a la espera de que aclare el panorama, prefiriendo mantener sus activos dolarizados.
Esa demora se refleja en fuertes bajas en los permisos de obra nueva en el área de Buenos Aires y, con menor impacto, en el resto del país. Por otro lado, la estrechez de los márgenes del negocio plantea una decantación a favor de los desarrolladores con mayor respaldo financiero y capacidad de negociación de contratos.
“Ante el cepo cambiario, los desarrolladores reaccionaron rápidamente pesificando las ventas. Mientras que las operaciones in- mobiliarias están muy vinculadas a acuerdos entre partes que enrarecen el mercado del usado”, compara Danilo Antoniazzi, gerente del CEDU.
Actualmente, las obras se mantienen activas frente a la paralización de las operaciones inmobiliarias. Varios factores explican esta divergencia entre la decadencia de la actividad inmobiliaria respecto del sostenimiento de la construcción. Para Pablo Lara, titular de la consultora Estrateco, la construcción tiene inercia: “En 2011, la actividad alcanzó un récord histórico producto de la puesta en marcha de numerosos proyectos y, más allá de que en algunos casos pueda haber disminuido la velocidad de ejecución de la curva de inversión, lo cierto es que aún no tiene sentido paralizar las obras en marcha”. Por otro lado, Lara destaca la actitud de personas que cuentan con excedentes en pesos, que no priorizan la liquidez y miran al largo plazo. Para ellos, los proyectos de construcción consti- tuyen una alternativa viable de inversión aún en el escenario político-macroeconómico actual. Y la oportunidad de transformar en el mediano plazo los pesos en dólares al vender la unidad.
En el mismo sentido, quienes disponen de billetes argentinos encuentran en las obras en marcha (sobre todo en las que están próximas a finalizar) la posibilidad de acceder a la vivienda a mejores precios que un inmueble usado, “debido a la mayor flexibilidad que vienen mostrando los desarrolladores en materia de comercialización de obras y de unidades nuevas terminadas”, explica Lara.
Por otro lado, la actividad en las obras chicas se sostiene porque el persistente aumento de la cotización del dólar libre generó una oportunidad atractiva para realizar obras de refacción/ampliación.
Por su parte, Gustavo Ortolá Martínez, tesorero de la AEV, explica que la “década dorada”, protagonizada solo por “inversores
que derivaban sus excedentes de flujos de la economía a los ladrillos para conservar el valor, quedó atrás”. “Los inversores que compraban y vendían un inmueble o lo alquilaban, se vieron perjudicados por los costos y por la dificultad de ubicar los productos. Hoy, al inversor le conviene irse a la moneda extranjera para preservar su capital”, señala Ortolá Martínez. Frente a esta situación, el mercado se ha ido decantado: ”Trabajarán fuerte los desarrolla-
dores de escala desplazando a los pequeños inversores”, anticipa Antoniazzi. Para el empresario, el análisis financiero de un proyecto chico actualmente está muy ajustado, mientras que para una escala de 10 o 15 mil metros cuadrados mejora el negocio. “Algo habitual en el inicio de la reactivación, entre el 2003 y el 2005, donde un grupo de conocidos se juntaban y se lanzaban a construir hoy en día dejó de ser viable. Actualmente, la ingeniería financiera debe ser extremadamente fina”, señala Antoniazzi. A su vez, los costos fijos del emprendimiento se pueden repartir mejor en los proyectos más grandes. “Los desarrolladores con mayor estructura tienen mayor capacidad de negociación con los proveedores y la constructora, y tienen más espalda para plantear la estrategia de la comercialización”, apunta el especialista.
Fuera del área de Buenos Aires, la más afectada por la baja de presentación de permisos de obra, el panorama se mantiene aunque con algunas variantes. “Con la inflación los precios se empiezan a ajustar y se depura el mercado de los inversionistas porque los márgenes no son los que ellos pretenden”, plantea desde Córdoba Luis Carranza, director general de la desarrolladora Inverco. Para el empresario, la capacidad de financiación del desarrollador es fundamental porque la gente constata que los índices de actualización de precios de la CAC no superan los aumentos de sueldo. “En 2008, cuando fue el conflicto entre el Gobierno y el campo por la 125 se retiraron gran parte de los inversores, se trataba de gente que tenía ingresos del sector agropecuario. Desde entonces, se modifica el porcentaje de participación: antes el 80 % era inversor y el 20 % usuario final, mientras que hoy se está revirtiendo el porcentaje”, advierte Carranza.
Ortolá Martínez coincide en que el negocio se está orientando al consumidor final. Y plantea que, ante la falta de crédito, la alternativa es entonces que los desarrolladores ofrezcan esquemas de financiación propia, de hasta 180 cuotas en pesos. “Para eso es necesario acceder a tierras bien ubicadas y de baja incidencia y asociarse con el dueño del terreno”, señala Ortolá Martínez. Este planteo es más factible de llevar adelante fuera de Buenos Aires, donde la tierra es más barata.