Todas las apuestas van a lo seguro
Con inflación y cepo al dólar, los desarrolladores miden sus pasos. La plaza más afectada es la Ciudad de Buenos Aires. El fideicomiso como refugio.
Recalculando. Si lo hubiera, el GPS de la construcción, en esta primera mitad del año, se habría colgado en esa frase. Con una economía marcada por la inflación y las restricciones al dólar, la mayoría de los desarrollistas midió cada paso, modificó sus productos para hacerle frente al cepo y apostó a lo seguro.
“Estamos haciendo la plancha. Con los valores pesificados y los costos subiendo todos los días, te equivocás y quedás en la lona”, graficó en off un referente de la actividad. La retracción se notó en algunas plazas más que en otras. La ciudad de Buenos Aires fue una de las más afectadas. En el primer trimestre en el Gobierno porteño se tramitaron permisos de obra por 90.299 m2, contra los 390.206 que se habían tramitado en el mismo período de 2012.
Las escrituras también cayeron fuerte. Según las cifras del Colegio Públicos de Escribanos, durante los primeros tres meses del año en la CABA se firmaron 6.420 escrituras. En el mismo período el año pasado se firmaron 11.062. “En un buen año, como 2007, en el primer trimestre se firmaron 14.917 escrituras. Hoy estamos en el nivel de escrituras que tenía- mos en el corralito. El primer trimestre de 2002, por ejemplo, se firmaron 6304 escrituras”, afirmó Germán Gómez Picasso, uno de los directores de la consultora Reporte Inmobiliario.
El parate afectó menos a los fideicomisos, que pudieron captar parte de los inversionistas imposibilitados de comprar dólares, pero también se hizo sentir. “Un desarrollista que antes vendía 10 unidades hoy vende 3”, agregó Gómez Picasso. Desarrolladores y analistas culpan de la meseta al aumento de costos, la falta de un horizonte financiero estable y las restricciones en la operatoria. “Hoy no existe el mercado. Se hace difícil tomar decisiones y arriesgarse en un contexto de pocas certezas financieras”, diagnosticó Miguel Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios y miembro del Tribunal de Honor de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).
“Se podría decir que nuestro balance en lo que va del año es conservador: el primer trimestre nos fue muy bien, abril y mayo la actividad se amesetó. Siguiendo la curva proyectada, esperamos un junio/julio con una caída suave
Especial para Clarín
por estacionalidad. Luego es muy difícil proyectar ya que un trimestre es largo plazo en Argentina”, coincidió Facundo Sosa, director comercial del club de campo San Eliseo, en Canning.
Frente a un final de 2012 crítico, los lanzamientos de 2013 fueron pocos. “Hay menos proyectos porque comprar tierra o cerrar acuerdos con los propietarios para que las aporten a proyectos nuevos es más complejo que hace dos años, pero entiendo que dado que el costo de oportunidad con el tiempo es cada vez mayor, se van a ir logrando acuerdos a medida que sigan transcurriendo los meses”, dijo Federico Gagliardo, presidente de Vitrium.
La continuación de proyectos ya consolidados y las segundas partes son una de las tendencias de este año y una de las muestras de que el mercado está apostando a lo seguro. También las zonas sin margen para sustos. En Puerto Madero, Fernández Prieto & Asociados sigue anunciando los trabajos en Zencity II y promete un nuevo desarrollo Premium también en el Dique 1.
El segmento premium parece ser el menor resentido. “En gran parte porque las obras a mediana y a gran escala la inercia se nota menos o sucede en un período más extenso”, explicó Lucas Zalcwas, de la constructora P&S.
Los megaemprendimientos siguen lanzando nuevas etapas en tipologías probadas. Cuentan con la ventaja de tener ya la tierra y poder dosificar la inversión sin
que los vaivenes del mercado los afecten tanto. Por caso, San Eliseo, el club de campo y golf ubicado en el corredor Canning Ezeiza, tiene previsto empezar con la construcción de un complejo de hotelería. Las residencias más sui- tes son un combo que viene dando resultado tanto en los countries como en edificios de Capital.
En el interior el parate es menos visible. Los especialistas aseguran que el mercado se sigue moviendo porque, con el cepo, los exceden- tes del campo no tienen demasiados lugares a donde ir más allá de los ladrillos. Córdoba, Rosario y La Patagonia siguen siendo las perlas del mercado. “En Córdoba está teniendo mucho éxito el modelo de financiación por círculo de ahorro inmobiliario, orientado al consumidor final de la clase media y que hoy absorbe miles de departamentos por año en Córdoba Capital”, aseguró Gustavo Ortolá, tesorero de la AEV.
Desarrolladores de hoteles vie- ron en la figura del fideicomiso hotelero una herramienta a prolongar en el ciclo Nac y Pop, atomizando la inversión para alcanzar un mayor segmento de compradores de un flujo de renta muy apetecible por estar estrechamente vinculado al dólar.
En suma, la falta de un horizonte cierto es una de las principales quejas del sector. “El mercado ha sufrido muchos cambios de rumbo en muy poco tiempo. Si se lograran mantener las circunstancias financieras actuales, posiblemente se aplaque la incertidumbre de inversores y compradores. Y así podría ser que aquellos que están dudando definan inversiones”, vaticinó Ignacio O’ Keefe, de la inmobiliaria homónima, fuerte en la zona Sur del GBA y la provincia de Buenos Aires.
La otra pata es asegurar el acceso de clientes que hoy están al margen del mercado. “Las cedulas hipotecarias, el Cedin u otros instrumentos financieros pueden ser implementados con un relativo éxito en el mediano plazo –agrega Facundo Sosa, de San Eliseo Club de Campo– pero sin un plan de acceso a la vivienda para la clase media es imposible pensar en una salida de la meseta”.