Pa­san­do el pei­ne fino so­bre el nue­vo Có­di­go Ur­ba­nís­ti­co

PLA­NEA­MIEN­TO ANÁ­LI­SIS DEL PRO­YEC­TO DE RE­FOR­MA La pro­pues­ta ofi­cial pa­ra cam­biar la ley que ri­ge a las cons­truc­cio­nes pri­va­das en la Ciu­dad ya es­tá en la Le­gis­la­tu­ra. Res­trin­ge la cons­truc­ción de torres en los ba­rrios pe­ro no las eli­mi­na.

ARQ - - DEBATE - Pau­la Bal­do pbal­do@cla­rin.com

Fi­nal­men­te, el miér­co­les de la se­ma­na pa­sa­da in­gre­só a la Le­gis­la­tu­ra el pro­yec­to de re­for­ma del Có­di­go Ur­ba­nís­ti­co y, al día si­guien­te, un de­cre­to del Je­fe de Go­bierno pu­so freno a la pre­sen­ta­ción de nue­vos pro­yec­tos pa­ra cons­truir edi­fi­cios de pe­rí­me­tro li­bre (ver pág 12). Con esas dos mo­vi­das se con­so­li­dó el “jaque mate” ofi­cial a las torres en la Ciu­dad. Sin em­bar­go, los aná­li­sis pre­li­mi­na­res de los es­pe­cia­lis­tas plan­tean un es­ce­na­rio me­nos ra­di­cal.

Los pri­me­ros en al­zar su voz co­mo dam­ni­fi­ca­dos fue­ron los desa­rro­lla­do­res que ven afec­ta­da la ren­ta­bi­li­dad, al tiem­po que los ur­ba­nis­tas se mos­tra­ron a fa­vor de la limitación a las cons­truc­cio­nes de pe­rí­me­tro li­bre y alien­tan la con­so­li­da­ción del te­ji­do. Su­pe­ra­do ese pri­mer abor­da­je po­la­ri­za­do so­bre el te­ma, que tien­de a sim­pli­fi­car en de­ma­sía una cues­tión de múl­ti­ples y com­ple­jas de­ri­va­cio­nes, los es­pe­cia­lis­tas ad­vier­ten que el cam­bio es blan­do y que el nue­vo Có­di­go pa­sa en lim­pio gran par­te de la ac­tual le­gis­la­ción vi­gen­te des­de 1977 y sus va­rias ac­tua­li­za­cio­nes.

“Ya sa­be­mos que el 50 % de la Ciu­dad, es de­cir las áreas que abar­ca las APH y los dis­tri­tos U, han tras­la­da­do una bue­na par­te del Có­di­go tal cual es­tá hoy vi­gen­te, ho­mo­ge­nei­zan­do las zo­nas de al­re­de­dor”, se­ña­la la arquitecta Mar­ga­ri­ta Cha­rrie­re, miem­bro del equi­po de pro­fe­sio­na­les con­for­ma­do por el CPAU pa­ra el se­gui­mien­to de es­te te­ma. El gru­po es­tá abo­ca­do al aná­li­sis de la pro­pues­ta fi­nal (hu­bo on­ce ver­sio­nes an­te­rio­res) y aportará una se­rie de pro­pues­tas con­cre­tas. “La in­ten­ción es prag­má­ti­ca, ver qué po­de­mos ha­cer a par­tir de al­go que ya va a sa­lir así. Va­mos a rea­li­zar las ob­ser­va­cio­nes co­rres­pon­dien­tes con la idea de con­se­guir al­gu­na me­jo­ra muy con­cre­ta”, acla­ra.

Por ejem­plo, el CPAU in­sis­ti­rá en que la plus­va­lía apli­ca­da a la ma­yor cons­truc­ti­vi­dad de un lote se in­clu­ya en la ini­cia­ti­va y no, co­mo es­tá

plan­tea­do has­ta aho­ra, que se tra­te des­pués en otra or­de­nan­za. “Ese di­ne­ro no es una coima, es un re­cur­so que se le da al mu­ni­ci­pio por el plus de m2 que se po­drán cons­truir. Ese te­ma fue uno de los que apo­ya­mos mu­cho, por­que ese be­ne­fi­cio que ad­quie­re el cons­truc­tor tie­ne que so­cia­li­zar­se a la po­bla­ción, pa­ra in­fra­es­truc­tu­ra por ejem­plo, y de­be sa­lir de una mo­di­fi­ca­ción del Có­di­go”, en­fa­ti­za Cha­rrie­re.

Por su par­te, el ar­qui­tec­to y ur­ba­nis­ta Mar­ce­lo Cor­ti, di­rec­tor de la re­vis­ta Ca­fé de las Ciu­da­des, tam­bién po­ne el fo­co en un as­pec­to que afec­ta di­rec­ta­men­te al in­te­rés ge­ne­ral por so­bre el pri­va­do. “Pa­ra las zo­nas U y pro­yec­tos de nue­vo par­ce­la­mien­to, es de­cir las gran­des man­za­nas que que­dan en la ciu­dad, se es­ta­ble­ce que la ce­sión de es­pa­cio pú­bli­co ha­cia la Ciu­dad va a ser de en­tre el 25 a 50%. Es una di­fe­ren­cia del do­ble que re­pre­sen­ta una ci­fra mi­llo­na­ria en jue­go. En­ton­ces, ¿cuál es el cri­te­rio por el que la Le­gis­la­tu­ra y la Ciu­dad de­fi­ni­rán en su mo­men­to el %?”, cues­tio­na. Y si­gue: “Si me pu­sie­ra a de­fen­der el in­te­rés de la ciu­dad di­ría que fue­ra siem­pre del 50%. Se de­be­ría es­ta­ble­cer al me­nos una di­fe­ren­cia me­nos fuer­te y a fa­vor de la Ciu­dad. Es­to es­tá en el có­di­go ac­tual y no se mo­di­fi­ca”, aco­ta.

Pa­ra Cor­ti, el nue­vo Có­di­go le­gis­la muy cla­ra­men­te pa­ra las par­ce­las de 8,66 y se pier­de la opor­tu­ni­dad de abor­dar es­tos ca­sos es­pe­cia­les don­de los cam­bios po­drían ser ra­di­ca­les por­que “son zo­nas muy di­ná­mi­cas y va­lio­sas”. Co­mo ejem­plo, Cor­ti ci­ta el ca­so de la Ex Ciu­dad De­por­ti­va de Bo­ca don­de el Có­di­go man­tie­ne la mis­ma nor­ma­ti­va del año 64, y es­pe­ci­fi­ca la cons­truc­ción de un es­ta­dio pa­ra 140 mil per­so­nas que era la idea ori­gi­nal del club y es al­go que es­tá to­tal­men­te desecha­do.

El cam­bio de pa­ra­dig­ma que in­vo­lu­cra el nue­vo Có­di­go que de­ja de la­do la to­rre de pe­rí­me­tro li­bre pa­ra fo­men­tar edi­fi­cios de te­ji­do en­tre me­dia­ne­ras pa­re­ce ade­cua­do. “Es cier­to que el pa­ra­dig­ma de pe­rí­me­tro li­bre lle­va­do a su exa­cer­ba­ción le ha cau­sa­do mu­cho da­ño al te­ji­do de Bue­nos Aires. Es una bue­na de­ci­sión es­ta­ble­cer áreas de sus­ten­ta­bi­li­dad pen­sa­das co­mo te­ji­do en­tre me­dia­ne­ras, con al­tu­ras má­xi­mas que no pue­den ser su­pe­ra­das”, ex­pli­ca Cor­ti.

Sin em­bar­go, en es­te pun­to, el equi­po de ase­so­res del CPAU ad­vier­te que en reali­dad las torres sí van a exis­tir (fun­da­men­tal­men­te en los te­rre­nos que ven­de el Es­ta­do) y que se­rán más al­tas. Ade­más, que la apa­ri­ción de las

lla­ma­das “torres sor­pre­sa” se­gui­rá sien­do fac­ti­ble: “Si un te­rreno su­pera la me­dia hec­tá­rea va a con­ve­nio, esos lo­tes es­tán exen­tos de es­tas res­tric­cio­nes”, ad­vier­te Cha­rrie­re. Entran en el mis­mo gru­po que los dis­tri­tos U, que se tra­tan y aprue­ban se­gún pro­yec­to.

Al con­ti­nuar la vi­gen­cia de los en­ra­ses, la he­te­ro­ge­nei­dad ac­tual de la Ciu­dad va a pro­mo­ver trá­mi­tes pa­ra ac­ce­der al be­ne­fi­cio cons­truc­ti­vo que da­rían las pre­exis­ten­cias. Pa­ra Cha­rrie­re, es­to tie­ne dos aris­tas: no sa­ber real­men­te lo que se va a po­der cons­truir y que to­do lo que se aco­ge a una con­di­ción es­pe­cial de­be­rá ser eva­lua­do en par­ti­cu­lar. “Co­mo las áreas de sus­ten­ta­bi­li­dad no coin­ci­den con los dis­tri­tos his­tó­ri­cos que han de­ja­do pre­exis­ten­cias, las di­fe­ren­cias que van a apa­re­cer don­de la al­tu­ra se es­ta­blez­ca en 12 me­tros y el de al la­do va a te­ner una al­tu­ra ma­yor, no se po­drá sa­ber cuán­do ten­go de­re­cho a en­ra­sar con el ve­cino. No es un au­to­má­ti­co y es­to va a traer rui­do”, ex­pli­ca.

Los ase­so­res coin­ci­den en que fal­tan he­rra­mien­tas pa­ra eva­luar la ca­pa­ci­dad cons­truc­ti­va que im­pli­ca la re­for­ma. Co­mo en al­gu­nas zo­nas se per­mi­ten más me­tros y en otras se ba­ja la ca­pa­ci­dad de cons­truc­ción, no que­da cla­ro si el pro­me­dio ele­va­rá la cons­truc­ti­vi­dad ac­tual.

“Aho­ra, con los sis­te­mas de in­for­ma­ción geo­grá­fi­ca, es muy fá­cil rea­li­zar una es­ti­ma­ción, com­pa­rar la si­tua­ción ac­tual con la plan­tea­da y ha­cer pre­vi­sio­nes. Por ejem­plo, te­nien­do en cuen­ta la edad de la edi­fi­ca­ción es­ti­mar dón­de es más pro­ba­ble que ha­ya mo­di­fi­ca­cio­nes. En 1977, ba­sa­dos en los es­tu­dios pre­vios del Plan de Odi­lia Suárez de 1961, se ha­bía he­cho un cálcu­lo de la edi­fi­ca­bi­li­dad y ha­bían es­ti­ma­do en que la re­no­va­ción se ha­cía ca­da 70 años. Y lo con­tras­ta­ban con la ca­pa­ci­dad cons­truc­ti­va anual. No quie­ro de­cir que no lo ten­gan, pe­ro no es­tá ex­pli­ci­ta­do y de­be­ría ser un pun­to fun­da­men­tal”, sub­ra­ya Cor­ti. Y agre­ga que tam­po­co hay da­tos de la ex­pec­ta­ti­va de cre­ci­mien­to po­bla­cio­nal: ”Ca­da tan­to apa­re­ce la ar­gu­men­ta­ción ofi­cial de que Bue­nos Aires po­dría al­ber­gar a mu­cha más gen­te. Se po­dría plan­tear una idea de for­ta­le­cer el cre­ci­mien­to po­bla­cio­nal, que es­tá es­tan­ca­do des­de ha­ce 60 o 70 años, pe­ro eso no es­tá ava­la­do por ci­fras co­no­ci­das”.

Ma­nuel Lu­due­ña, es­pe­cia­lis­ta en pla­ni­fi­ca­ción, di­ce que los da­tos que dan los fun­cio­na­rios res­pec­to a la ca­pa­ci­dad cons­truc­ti­va no son con­sis­ten­tes con es­tu­dios pre­vios. “Ho­mo­ge­nei­zar, más allá de la al­tu­ra a con­si­de­rar y las res­tric­cio­nes emer­gen­tes, en com­bi­na­ción con las me­di­das res­tric­ti­vas de los lo­ca­les y los mo­no­am­bien­tes a ha­bi­li­tar se­gún el pro­yec­to de re­for­ma del Có­di­go de Edi­fi­ca­ción, im­pli­ca tam­bién ti­pi­fi­car. Es de­cir, des­lo­ca­li­zar cual­quier uni­dad ha­bi­ta­cio­nal a fa­vor de ma­xi­mi­zar su pre­cio en cual­quier lu­gar de la Ciu­dad”, ra­zo­na Lu­due­ña. Y ad­vier­te que “ho­mo­ge­nei­zar, am­pli­fi­car los usos pa­ra ca­da lote, alen­tar el desa­rro­llo de los bor­des de la ciu­dad e in­ten­si­fi­car la ca­pa­ci­dad cons­truc­ti­va en to­das las ave­ni­das es inocen­te”.

1 CA­TA­LI­NAS NOR­TE. Una de las zo­nas que ha­bi­li­tan las torres. 2 TE­JI­DO. No que­da ex­plí­ci­ta la ca­pa­ci­dad cons­truc­ti­va que apor­ta el nue­vo Có­di­go. 2

3 DIS­TRI­TOS U. En las pla­yas fe­rro­via­rias y otras gran­des áreas con gran po­ten­cial se tras­la­dan los mis­mos cri­te­rios que en el tex­to ac­tual. Y no se es­ta­ble­cen áreas prio­ri­ta­rias de desa­rro­llo.

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