Pasando el peine fino sobre el nuevo Código Urbanístico
PLANEAMIENTO ANÁLISIS DEL PROYECTO DE REFORMA La propuesta oficial para cambiar la ley que rige a las construcciones privadas en la Ciudad ya está en la Legislatura. Restringe la construcción de torres en los barrios pero no las elimina.
Finalmente, el miércoles de la semana pasada ingresó a la Legislatura el proyecto de reforma del Código Urbanístico y, al día siguiente, un decreto del Jefe de Gobierno puso freno a la presentación de nuevos proyectos para construir edificios de perímetro libre (ver pág 12). Con esas dos movidas se consolidó el “jaque mate” oficial a las torres en la Ciudad. Sin embargo, los análisis preliminares de los especialistas plantean un escenario menos radical.
Los primeros en alzar su voz como damnificados fueron los desarrolladores que ven afectada la rentabilidad, al tiempo que los urbanistas se mostraron a favor de la limitación a las construcciones de perímetro libre y alientan la consolidación del tejido. Superado ese primer abordaje polarizado sobre el tema, que tiende a simplificar en demasía una cuestión de múltiples y complejas derivaciones, los especialistas advierten que el cambio es blando y que el nuevo Código pasa en limpio gran parte de la actual legislación vigente desde 1977 y sus varias actualizaciones.
“Ya sabemos que el 50 % de la Ciudad, es decir las áreas que abarca las APH y los distritos U, han trasladado una buena parte del Código tal cual está hoy vigente, homogeneizando las zonas de alrededor”, señala la arquitecta Margarita Charriere, miembro del equipo de profesionales conformado por el CPAU para el seguimiento de este tema. El grupo está abocado al análisis de la propuesta final (hubo once versiones anteriores) y aportará una serie de propuestas concretas. “La intención es pragmática, ver qué podemos hacer a partir de algo que ya va a salir así. Vamos a realizar las observaciones correspondientes con la idea de conseguir alguna mejora muy concreta”, aclara.
Por ejemplo, el CPAU insistirá en que la plusvalía aplicada a la mayor constructividad de un lote se incluya en la iniciativa y no, como está
planteado hasta ahora, que se trate después en otra ordenanza. “Ese dinero no es una coima, es un recurso que se le da al municipio por el plus de m2 que se podrán construir. Ese tema fue uno de los que apoyamos mucho, porque ese beneficio que adquiere el constructor tiene que socializarse a la población, para infraestructura por ejemplo, y debe salir de una modificación del Código”, enfatiza Charriere.
Por su parte, el arquitecto y urbanista Marcelo Corti, director de la revista Café de las Ciudades, también pone el foco en un aspecto que afecta directamente al interés general por sobre el privado. “Para las zonas U y proyectos de nuevo parcelamiento, es decir las grandes manzanas que quedan en la ciudad, se establece que la cesión de espacio público hacia la Ciudad va a ser de entre el 25 a 50%. Es una diferencia del doble que representa una cifra millonaria en juego. Entonces, ¿cuál es el criterio por el que la Legislatura y la Ciudad definirán en su momento el %?”, cuestiona. Y sigue: “Si me pusiera a defender el interés de la ciudad diría que fuera siempre del 50%. Se debería establecer al menos una diferencia menos fuerte y a favor de la Ciudad. Esto está en el código actual y no se modifica”, acota.
Para Corti, el nuevo Código legisla muy claramente para las parcelas de 8,66 y se pierde la oportunidad de abordar estos casos especiales donde los cambios podrían ser radicales porque “son zonas muy dinámicas y valiosas”. Como ejemplo, Corti cita el caso de la Ex Ciudad Deportiva de Boca donde el Código mantiene la misma normativa del año 64, y especifica la construcción de un estadio para 140 mil personas que era la idea original del club y es algo que está totalmente desechado.
El cambio de paradigma que involucra el nuevo Código que deja de lado la torre de perímetro libre para fomentar edificios de tejido entre medianeras parece adecuado. “Es cierto que el paradigma de perímetro libre llevado a su exacerbación le ha causado mucho daño al tejido de Buenos Aires. Es una buena decisión establecer áreas de sustentabilidad pensadas como tejido entre medianeras, con alturas máximas que no pueden ser superadas”, explica Corti.
Sin embargo, en este punto, el equipo de asesores del CPAU advierte que en realidad las torres sí van a existir (fundamentalmente en los terrenos que vende el Estado) y que serán más altas. Además, que la aparición de las
llamadas “torres sorpresa” seguirá siendo factible: “Si un terreno supera la media hectárea va a convenio, esos lotes están exentos de estas restricciones”, advierte Charriere. Entran en el mismo grupo que los distritos U, que se tratan y aprueban según proyecto.
Al continuar la vigencia de los enrases, la heterogeneidad actual de la Ciudad va a promover trámites para acceder al beneficio constructivo que darían las preexistencias. Para Charriere, esto tiene dos aristas: no saber realmente lo que se va a poder construir y que todo lo que se acoge a una condición especial deberá ser evaluado en particular. “Como las áreas de sustentabilidad no coinciden con los distritos históricos que han dejado preexistencias, las diferencias que van a aparecer donde la altura se establezca en 12 metros y el de al lado va a tener una altura mayor, no se podrá saber cuándo tengo derecho a enrasar con el vecino. No es un automático y esto va a traer ruido”, explica.
Los asesores coinciden en que faltan herramientas para evaluar la capacidad constructiva que implica la reforma. Como en algunas zonas se permiten más metros y en otras se baja la capacidad de construcción, no queda claro si el promedio elevará la constructividad actual.
“Ahora, con los sistemas de información geográfica, es muy fácil realizar una estimación, comparar la situación actual con la planteada y hacer previsiones. Por ejemplo, teniendo en cuenta la edad de la edificación estimar dónde es más probable que haya modificaciones. En 1977, basados en los estudios previos del Plan de Odilia Suárez de 1961, se había hecho un cálculo de la edificabilidad y habían estimado en que la renovación se hacía cada 70 años. Y lo contrastaban con la capacidad constructiva anual. No quiero decir que no lo tengan, pero no está explicitado y debería ser un punto fundamental”, subraya Corti. Y agrega que tampoco hay datos de la expectativa de crecimiento poblacional: ”Cada tanto aparece la argumentación oficial de que Buenos Aires podría albergar a mucha más gente. Se podría plantear una idea de fortalecer el crecimiento poblacional, que está estancado desde hace 60 o 70 años, pero eso no está avalado por cifras conocidas”.
Manuel Ludueña, especialista en planificación, dice que los datos que dan los funcionarios respecto a la capacidad constructiva no son consistentes con estudios previos. “Homogeneizar, más allá de la altura a considerar y las restricciones emergentes, en combinación con las medidas restrictivas de los locales y los monoambientes a habilitar según el proyecto de reforma del Código de Edificación, implica también tipificar. Es decir, deslocalizar cualquier unidad habitacional a favor de maximizar su precio en cualquier lugar de la Ciudad”, razona Ludueña. Y advierte que “homogeneizar, amplificar los usos para cada lote, alentar el desarrollo de los bordes de la ciudad e intensificar la capacidad constructiva en todas las avenidas es inocente”.