Emprendimientos un poco más caros pero garantizados
La contratación de un seguro de caución es una obligación para las desarrolladoras. Para qué sirve y cómo aprovecharlo para vender.
El Código Civil y Comercial que entró en vigencia a mediados de 2015 trajo consigo una novedad que incide en la actividad de los desarrolladores. Se trata de la obligación de contratar un seguro de caución que protege el capital de los compradores en pozo en caso de que el proyecto quede inconcluso. Esta disposición se expresa así en el artículo 2071: “Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas
Inés Álvarez ialvarez@clarin.com El desarrollador está obligado a contratar un seguro de caución en favor del comprador en pozo. Así, éste queda cubierto ante cualquier inconveniente que impida el final de la obra.
abonadas más un interés retributivo o, en su caso la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.” Y agrega: “El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.”
Para el consultor Damián Tabakman éste es un elemento que hasta ahora pasó desapercibido en el mercado, pero que a corto plazo será cada vez más relevante. “Es un formato que existe hace años en muchos otros países, como en Chile, México, España y Estados Unidos, que viene acompañado del surgimiento del financiamiento bancario de los proyectos. Por ser obligatorio, seguramente las entidades financieras lo planteen como una exigencia ineludible previa al otorgamiento de los créditos intermedios”, amplía.
El seguro de caución es diferente a otro tipo de seguros porque involucra dos figuras: el tomador o contratante y el asegurado. “En realidad es una garantía de que se cumplirá un determinado contrato - explica Sandro Soreira, asesor de la productora de seguros Galepsus-, y puede tomarlo la constructora, la desarrolladora o el fideicomiso”. El especialista afirma que la compañía de seguros analiza a la empresa para saber su capacidad de pago, para lo cual se puede incluso presentar una contra garantía.
Aunque son pocas las compañías de seguros que están ofreciendo esta cobertura, algunas desarrolladoras ya la contrataron. Una de ellas es Red Developers, promotora de In Lope de Vega y Dorrego Mío, entre otros emprendimientos. Alejandro Reyser, socio de la firma, admite que la contratación del seguro “encarece el proyecto en un 0,7% al principio, que luego se reduce a 0,4% pasando la mitad de la obra”. Aún así, el desarrollador sostiene que el seguro de caución “es una herramienta más que ayuda al cliente a tomar la decisión de entrar en un proyecto en pozo. Para un desarrollador que goza de buena reputación es un costo más, pero para los desarrolladores que no son conocidos o han tenido dificultades para terminar proyectos, es una buena medida”, argumenta.
Diferente es la experiencia de Argencons, otra desarrolladora que adquirió el seguro. “En nuestras ventas anteriores a la obligatoriedad aclaramos que como ese costo no lo teníamos, en el caso de que aparezca será tomado como ‘un impuesto nuevo’ y lo trasladaremos al precio. De todas maneras es molesto para nosotros tomarlo y para el cliente tener que pagarlo, porque al final es un monto más que le sumamos en un momento de costos muy altos”.
Damián Tabakman coincide con Reyser en que el seguro de caución puede aprovecharse como un buen argumento de venta, y que, por el contrario, “hay que saber que los emprendimientos que no lo tienen hoy ya están expuestos a reclamos graves de sus compradores”.