Cuá­les son las ven­ta­jas de los cré­di­tos in­ter­me­dios

Los especialistas opi­nan so­bre los be­ne­fi­cios de re­cu­rrir a fi­nan­cia­mien­to ban­ca­rio pa­ra cons­truir. Qué es el Pro­ject Fi­nan­ce y có­mo fun­cio­na.

ARQ - - EL TALLER - Inés Ál­va­rez ial­va­rez@ cla­rin. com

Los desa­rro­lla­do­res in­mo­bi­lia­rios sos­tie­nen prác­ti­cas muy arrai­ga­das que, con los cam­bios re­cien­tes en el mer­ca­do, que­dan al des­nu­do. La se­ma­na pa­sa­da, du­ran­te el pri­mer en­cuen­tro en­tre fun­cio­na­rios de go­bierno y el sec­tor, des­de el ofi­cia­lis­mo se re­afir­mó la vo­lun­tad de pro­mo­ver los cré­di­tos pa­ra que usua­rios fi­na­les com­pren en el po­zo. Sin ma­yo­res pre­ci­sio­nes, se ex­pli­có que se im­ple­men­ta­rá un es­que­ma de re­gis­tra­ción de bo­le­tos que per­mi­ti­rá a un com­pra­dor ob­te­ner un prés­ta­mo pa­ra ad­qui- rir una uni­dad en pro­yec­to, el cual de­be­rá ser fi­nan­cia­do a tra­vés de un cré­di­to in­ter­me­dio. Es­ta si­tua­ción, que fa­vo­re­ce a los desa­rro­lla­do­res, los obli­ga a for­ma­li­zar sus fi­nan­zas y a op­mi­ti­zar su or­ga­ni­za­ción in­ter­na.

Ma­rie­la Sche­no­ne, So­cia de CDS y Me­trox Real Es­ta­te, ad­mi­te que en “los úl­ti­mos 15 años los pro­yec­tos fi­nan­cia­ron in­efi­cien­cias por­que nor­mal­men­te co­mien­zan con ca­pi­tal de ter­ce­ros, en su ma­yo­ría ‘ friends and fa­mily’. Por más que en for­ma glo­bal los desa­rro­lla­do­res ha­cen sus eva­lua­cio­nes, no es­tán acos­tum­bra­dos a pen­sar un desa­rro­llo en tér­mi­nos de va­lor ac­tual ne­to, de ta­sa in­ter­na de re­torno o de flu­jo fu­tu­ro de fon­dos”.

La in­ter­ven­ción del ban­co pro­mue­ve un cam­bio en la for­ma de lle­var ade­lan­te un ne­go­cio. Sue­le ope­rar con lo que se co­no­ce co­mo Pro­ject Fi­nan­ce, una es­truc­tu­ra­ción fi­nan­cie­ra que se adecua al ne­go­cio de ca­da em­pren­di­mien­to, un tra­je a me­di­da con al­gu­nos li­nea­mien­tos ba­se, que im­pli­ca que, al mar­gen de ela­bo­rar el plan de ne­go­cios, “tam­bién hay que mos­trar cuál se­rá el plan de ven­tas, el cual ten­drá que con­si­de­rar ven­der al ma­yor pre­cio po­si­ble”, sos­tie­ne Sche­no­ne. Y ex­pli­ca: “los desa­rro­lla­do­res ge­ne­ral­men­te ha­cen al re­vés, pre­ven­den a un va­lor muy ba­jo pa­ra con­se­guir ca­pi­tal de ter­ce­ros y tra­tar de fi­nan­ciar así la ma­yor can­ti­dad po- si­ble de obra. Lue­go se guar­da al­gu­nas uni­da­des pa­ra po­der ven­der y ob­te­ner una ga­nan­cia en un mo­men­to pos­te­rior. Por el con­tra­rio, el ban­co pi­de que el desa­rro­lla­dor de­mues­tre de an­te­mano có­mo ha­rá fren­te a sus obli­ga­cio­nes”.

Ma­ría Lau­ra Ca­lle, Ge­ren­te de Em­pren­di­mien­tos In­mo­bi­lia­rios del Ban­co Pro­vin­cia, afir­ma que una de las ven­ta­jas del cré­di­to in­ter­me­dio es “con­tar con fle­xi­bi­li­dad en la asis­ten­cia fi­nan­cie­ra a lo lar­go del tiem­po y, fun­da­men­tal­men­te, de­be ser en­ten­di­do co­mo una alian­za es­tra­té­gi­ca con el ban­co pa­ra la co­mer­cia­li­za­ción de ca­ra a los usua­rios, que se sien­ten más se­gu­ros a la ho­ra de en­ca­rar la com­pra de uni­da­des du­ran­te la eta­pa de cons­truc­ción”. Sche­no­ne su­ma otros pun­tos fa­vo­ra­bles: “Con un prés­ta­mo in­ter­me­dio se pue­de desa­rro­llar un pro­yec­to de di­men­sio­nes su­pe­rio­res a lo que la ca­pa­ci­dad fi­nan­cie­ra del desa­rro­lla­dor le per­mi­ti­ría. Ade­más, és­te pue­de fi­nan­ciar­se por fue­ra de su ba­lan­ce, es de­cir, no só­lo apo­ya­do en su es­truc­tu­ra pa­tri­mo­nial cor­po­ra­ti­va, sino en la del pro­yec­to. Tam­bién el en­deu­da­mien­to pue­de ge­ne­rar­le un im­pac­to fis­cal fa­vo­ra­ble, por­que du­ran­te el pro­yec­to pa­ga­rá me­nos im­pues­tos por te­ner una es­truc­tu­ra pa­tri­mo­nial más apre­ta­da. Por úl­ti­mo, los in­tere­ses que se de­ven­gan du­ran­te la cons­truc­ción se pue­den ca­pi­ta­li­zar co­mo cos­tos de obra”.

Con ban­cos que ofre­cen cré­di­tos a una ta­sa del 8% + UVA y una in­fla­ción que no pa­ra, es ló­gi­co que los desa­rro­lla­do­res no se sien­tan ten­ta­dos a re­cu­rrir a una en­ti­dad fi­nan­cie­ra. Sin em­bar­go, se­ña­la Sche­no­ne, “si lo ba­ja­mos a nú­me­ros el cos­to fi­nan­cie­ro que tie­ne la in­ter­ven­ción de un ban­co no es tan al­to en re­la­ción a lo que el desa­rro­lla­dor es­tá acos­tum­bra­do a ha­cer, que es ven­der a un pre­cio muy ba­jo, ca­si al cos­to, pa­ra po­der fi­nan­ciar el pro­yec­to”. Y con­clu­ye: “el cos­to más al­to no vie­ne aso­cia­do a la ta­sa sino al cam­bio en la or­ga­ni­za­ción in­ter­na, por­que un ban­co ac­túa co­mo un au­di­tor que eva­lúa per­ma­nen­te­men­te al desa­rro­lla­dor.

CRÉ­DI­TOS IN­TER­ME­DIOS. Im­pli­can una me­jor or­ga­ni­za­ción in­ter­na.

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