Cómo desarrollar en un escenario de posdevaluación
Qué otros factores, además de la baja de los costos de construcción, se deben tener en cuenta para que un emprendimiento sea exitoso.
“A río revuelto, ganancia de pescadores”, dice un viejo refrán que, al menos para este preciso momento de la economía, puede explicar el lanzamiento de nuevos desarrollos desde el pozo. La caída de los costos de construcción como consecuencia de la devaluación resultó para cierto sector de los desarrolladores un dato favorable, aunque no es el único que debería tomarse en cuenta. Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, explica: “Es un buen momento en el sentido de que todavía no cayeron los precios de los productos finales. Es decir, con la foto de hoy, sí es momento de desarrollar. Sin embargo, se debería analizar dónde (en qué barrio) y qué tipo de producto, para saber si contará con una demanda firme, que tenga dólares”.
Para Damián Garbarini, director en Garbarini Negocios Inmobiliarios, “existe una oportunidad en las zonas de countries y barrios privados” debido a que, según su experiencia, existe un nivel alto de oferta de terrenos en todos los corredores verdes. El broker agrega que “el costo de la obra en dólares ronda los US$ 800 el m2, es decir, un 20 % menos que hace tres meses’’.
Marcelo Di Mitrio, titular de Di Mitrio Inmobiliaria, sostiene que “la oportunidad es ahora y por un periodo de tiempo desconocido’’, en tanto aún no es posible saber cómo y cuando la depreciación del peso afectará a los precios y a los salarios. Por lo pronto, Di Mitrio asegura que está comercializando desarrollos inmobiliarios con listas de precios en pesos que “se han ajustado hasta un 25% hacia la baja”.
Este punto es central. “Los inversores no son tontos. Saben que los costos bajaron y lógicamente van a pretender que el precio que se les cobre sea más barato”, afirma Néstor Kreimer, consultor y titular de Kuántica. Para el especialista, aquellos que sinceren sus precios obtendrán mejores resultados. Tanto Gómez como Kreimer coinciden en que, visto desde “la foto” estamos en una etapa favorable para lanzar un emprendimiento, especialmente aquellos que cuentan con capital propio.
“Se habla del ‘veranito’ de los desadesarrollos rrolladores porque pueden sacar una mejor rentabilidad, pero lo cierto es que no hay micro sin macro. Es decir, si el público al que le vendíamos hace poco ya no puede acceder a un crédito y tiene menos capacidad de ahorro -lo que significa que no puede hacerse de los dólares con los que se paga el inmueble- el desarrollador también sale perjudicado”. En tanto, Gómez sostiene que los inversores pueden aprovechar para comprar en pozo a buen precio, pero teniendo en cuenta que ya no será tan fácil el “revoleo” (la compra y venta inmediata) si el producto está destinado a la clase media.
“La demanda está deprimida, literalmente”, sentencia Kreimer, e insiste con la idea de que “no podemos volver al modelo de antes”, es decir, a los de pozo apalancados solo por la preventa, por varios motivos. “Es irresponsable. Los inversores no van a entrar fácil a un negocio porque les costará vender la unidad y además la rentabilidad, en caso de que decida alquilarla, es paupérrima”. Por lo tanto, para que sea más factible la finalización de la obra y su entera comercialización, Kreimer sugiere adquirir la tierra (que se compra normalmente en dólares) a través de canje por metros. Luego, vender en UVA’S en un plazo del doble de lo que lleva la obra. Por supuesto, para esto es necesario un capital propio o un aporte no de inversores, sino de un socio “que ayude a cubrir el ‘rojo’ que quede por la extensión del financiamiento y si es posible, aporte el dinero para el acopio de materiales”, concluye.«