Un rubro atado a los vaivenes de la macroeconomía
La situación del mercado de parques industriales contada por uno de sus referentes. Los precios y las zonas de mayor demanda.
Matías Vaccarezza, Emiliano Valli y Diego Barnes son los socios fundadores de Stark Desarrollos, una compañía que crece a paso firme en el rubro de inmuebles industriales y logísticos. Antes de fundar la empresa, los tres provenían de campos afines. El primero, de la construcción, el segundo es abogado y el último, entrevistado por ARQ, se dedicaba a desarrollos residenciales. Una vez juntos, decidieron unir sus experiencias para brindar un servicio completo, que comprenda todos los eslabones del negocio.
-¿Por qué eligieron desarrollar productos industriales y de logística?
-Hicimos un análisis de mercado y notamos que convenía hacer parques industriales. Empezamos por desarrollos más chicos y después fuimos aumentando la superficie.
-¿Qué es lo que evaluaron del rubro?
-Hace poco más de seis años, nos dimos cuenta de que el mercado demandaba una reorganización logística-industrial y que los municipios y la Nación ofrecían ciertas facilidades para que las empresas se instalaran en un nuevo lugar. Hicimos un análisis de la demanda y de la oferta y vimos que estaba mejor proyectado a futuro el desarrollo industrial que el de vivienda. Los márgenes de los valores inmobiliarios del mercado industrial son mucho mejores que los del mercado residencial. Además vimos que nadie se dedicaba a cumplir con todas las necesidades de las empresas, desde la búsqueda del lugar. Entonces formamos una firma que ofreciera todo.
-¿Trabajan en base a una zona determinada?
-No, sabemos que el análisis de mercado va variando. Invertimos de acuerdo a la demanda de cada lugar.
-Se supone que el Corredor Norte es el más valioso. ¿Esto sigue siendo así?
-En cierta medida sí. Siempre fue el más demandado, pero hoy el más valioso es el segundo cordón urbano bonaerense, el Camino del Buen Ayre, que es el que une Zona Sur y Zona Norte por la nueva extensión de la autopista.
-¿Qué precios se manejan?
-Para alquiler, dentro de esta zona definida por el Camino del Buen Ayre (la más buscada por empresas de logística e industrias) está entre los 8 y los 11 US$/M2. El resto del Conurbano ronda entre los 3 y los 6 US$/M2. En algunos parques de la Zona Norte y de acuerdo al nivel de las naves, el precio puede estar alrededor de los 7,8 o 9 US$/M2.
-¿Cómo ofrecen su servicio?
-Como tenemos una comercializadora, a las empresas primero les ofrecemos la búsqueda del lugar más conveniente. Después una herramienta de financiación con los bancos con los que trabajamos y luego la construcción, la mudanza o la adaptación del espacio; lo que sea necesario. Tratamos de solucionar de manera completa las exigencias de cada cliente. A algunos les ofrecemos el servicio de construcción y a otros el de alquiler. Este último año las construcciones se pararon mucho y lo más habitual fue el alquiler. La construcción depende de la zona y la calidad pero se puede calcular un promedio: para un galpón standard de 2.000 m2 con una altura tipo, que es lo que busca la mayoría, el precio está alrededor de los 500 US$/M2.
-¿Qué tendencias se perciben, tanto en el diseño arquitectónico como en el modelo de negocio?
-No hay una tendencia, depende mucho de la tipología de cada empresa, del rubro y de la situación del país. Pero en general se tiende a achicar, a minimizar los espacios. Entonces lo que antes una empresa hacía en 10.000 m2, hoy lo quiere hacer en 5.000. Actualmente hay muchas mudanzas y reestructuraciones de empresas por cuestiones económicas.
-¿Qué diferencia hay entre las empresas nacionales y extranjeras?
-Las que tienen fondos del exterior siempre tienen un poco más de solidez y de menos restricciones para trasladarse. Sobre todo las que son exportadoras. Las Pymes o las 100% nacionales se cuidan de otra manera, tienen otra realidad.«