Dónde hay oportunidades de inversión en centros logísticos
Especialistas analizan el panorama de este mercado durante el primer trimestre del año. Nivel de vacancia y el comportamiento de los precios.
El mercado de centros logísticos, afectado por la disparidad de las ventas minoristas durante 2020, muestra señales de recuperación con una tasa de vacancia que, luego de dos años de crecimiento, desciende de 18,3 % a 16,6 %, según indica el último reporte de Cushman & Wakefield, compañía dedicada al servicio integral en inmuebles corporativos. Esta disminución de espacios disponibles es consecuencia de operaciones concretadas durante los tres primeros meses del año en el submercado Norte, principalmente en Triángulo de San Eduardo y Ruta 8.
En cuanto a los precios de alquiler, se mantienen estables respecto del trimestre anterior: 5,2 US$/M2 . Esto evidencia una apreciación del 6,1 % en 3 meses, producto de la depreciación del peso argentino y la estabilidad del alquiler pedido en dólares.
De todas maneras, la firma aclara que se está en negociaciones en contratos vigentes. “Al cierre del primer trimestre del año, dos de los tres indicadores más mirados por el sector se mantienen por encima del 42,7 % de inflación”, explica el informe.
Dichos indicadores son el índice de costos logísticos sin transporte, que se encuentra por debajo, en el 37 %, (Fuente: CEDOL - UTN), la cotización del dólar, que subió un 47 % según datos del Banco Nación; y el Costo de Construcción Nivel General, que alcanzó un aumento del 56 %, de acuerdo a datos de la Cámara Argentina de la Construcción.
Lucas Desalvo, Market Research Manager de C&W, afirma: “Para el próximo trimestre se espera la finalización de 60.228 m2 (en total hay en obra más de 154 mil m2), que actualmente están en construcción, de los cuales el 80 % entrará prealquilado, sumando absorción positiva al mercado y conteniendo la tasa de vacancia. A su vez, el 61 % de la superficie restante en construcción debería entrar para el último trimestre del año, agotando la superficie en obra”.
Por su parte, Santiago Isern, broker industrial, señala en dónde está la mejor rentabilidad para quien busca invertir en centros logísticos. “El tramo de última milla sigue mostrándose como el sector más atractivo, con una vacancia de 11,7 % (la más baja del mercado) y con un precio de alquiler pedido de 5,9 US$/M2, dentro de lo más elevado del mercado”. Se le llama “Última milla” a la zona que se encuentra en un radio de hasta 15 km con respecto a la Ciudad de Buenos Aires y que es, junto con la franja que va entre los 15 y los 30 km, la de mayor demanda. Isern agrega: “Pese a estos indicadores, en la actualidad no presenta superficie en construcción, lo que es un llamado de atención para los desarrolladores del negocio que busquen posicionarse de cara a los próximos años”.
En cuanto al comportamiento de los submercados, la Zona Norte es la que cuenta con mayor inventario, con 1.533.373 m2 y una vacancia de 14,8 %. El precio pedido por un depósito clase A es de 4,7 US$/M2, mientras que por uno de mayor categoría es de 5,9 US$/M2.
La Zona Sur, en cambio, cuenta con una superficie disponible de 702.810 m2, una vacancia de 21,4 % y valores que oscilan entre los 4,4 US$/M2 y los 6 US$/M2, de acuerdo a la calidad de las instalaciones y los servicios ofrecidos. Por último, en el Oeste, la oferta se compone de 64.000 m2, con un nivel de superficies desocupadas de 7,9 % y un precio de alrededor de 4 U$S/M2.«