2018: de la eu­fo­ria a la me­se­ta

Clarín - Clasificados - - NOTA DE TAPA - Li­lia­na Car­be­llo

El au­ge de los cré­di­tos UVAs se di­lu­yó an­te la dis­pa­ra­da del dó­lar. Lue­go vino un pa­ra­te que, a par­tir de no­viem­bre, co­men­zó a re­ver­tir­se. Los ejes fue­ron ma­yor de­man­da de lo­tes y la cons­truc­ción de ca­sas.

El 2018 hay si­do un año com­pli­ca­do en to­dos los ru­bros. Pun­tual­men­te, en el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio co­men­zó con grandes ex­pec­ta­ti­vas sus­ten­ta­das en los cré­di­tos hi­po­te­ca­rios pe­ro que de a po­co, cri­sis me­dian­te, se fue­ron di­si­pan­do.

“El año se pue­de di­vi­dir en tres pe­río­dos to­tal­men­te dis­tin­tos”, ex­pli­ca Es­te­ban Edels­tein Per­ni­ce, uno de los so­cios de la in­mo­bi­lia­ria Cas­tex, que tra­ba­ja con em­pren­di­mien­tos ce­rra­dos en to­das las zo­nas coun­tries. “El pri­mer se­mes­tre es­tu­vo mo­vi­li­za­do por los cré­di­tos UVAs y el op­ti­mis­mo de nue­vos em­pren­di­mien­tos orien­ta­dos a la cla­se me­dia; un se­gun­do pe­río­do fue un pa­ra­te y muy po­qui­tas ven­tas, ocu­rri­do des­pués de la de­va­lua­ción (ju­lio-agos­to) y, por úl­ti­mo, un ter­cer pe­río­do que co­mien­za la se­gun­da se­ma­na de no­viem­bre, don­de se ha da­do una de­man­da im­por­tan­te de te­rre­nos con en­tre­ga in­me­dia­ta. Es­tos lo­tes son de­man­da­dos por clien­tes que quie­ren co­men­zar a cons­truir rá­pi­da­men­te apro­ve­chan­do la ba­ja en dó­la­res del cos­to de cons­truc­ción”.

Edels­tein Per­ni­ce apor­ta ejem­plos. “So­la­men­te en los coun­tries Te­rra­la- gos, en Can­ning, y Te­rra­vis­ta, en Ge­ne­ral Rodríguez, hay más de 300 ca­sas en cons­truc­ción y las obras si­guen a un rit­mo ace­le­ra­do”.

En otros ru­bros, la abrup­ta de­va­lua­ción pa­ra­li­zó com­ple­ta­men­te la de­man­da. Las in­ver­sio­nes in­mo­bi­lia­rias son im­por­tan­tes, y muy po­cas fa­mi­lias de­ci­den rea­li­zar una mu­dan­za en un con­tex­to de in­cer­ti­dum­bre.

En tan­to, la dis­pa­ra­da del dó­lar y la re­ce­sión obli­ga­ron a desa­rro­lla­do­ras y co­mer­cia­li­za­do­ras a bus­car he­rra­mien­tas pa­ra en­fren­tar la cri­sis. Co­mo sue­le su­ce­der an­te es­tas si­tua­cio­nes, la crea­ti­vi­dad fue el eje de las pro­pues­tas.

El cam­bio más im­por­tan­te que se ob­ser­vó des­pués de la de­va­lua­ción fue la re­duc­ción del cré­di­to hi­po­te­ca­rio; en especial, por­que los cré­di­tos que otor­gan los ban­cos son en pesos y las pro­pie­da­des co­ti­zan en dó­la­res. “El año pasado el cré­di­to hi­po­te­ca­rio ha­bía al­can­za­do en­tre el 35 y el 40 %; y es­te año se re­du­jo a un 15 % apro­xi­ma­da­men­te. Es­te cam­bio afec­ta a to- do el mer­ca­do, ya que el au­men­to de com­pras de pri­me­ra vi­vien­da em­pu­ja­ba tam­bién al re­cam­bio en to­dos los de­más ni­ve­les de la es­ca­la de com­pra ven­tas”, sos­tie­ne Se­bas­tián So­sa, presidente de RE/MAX Ar­gen­ti­na y Uru­guay.

Sin em­bar­go, el pa­no­ra­ma no fue tan ne­gro pa­ra to­dos los ac­to­res. “Pa­ra no­so­tros las cri­sis son si­nó­ni­mo de opor­tu­ni­dad. Gra­cias a la su­ma de acier­tos en mu­chos años de ope­rar en el mer­ca­do no de­pen­de­mos de fi­nan­cia­ción ex­ter­na y el pi­lar fun­da­men­tal de nues­tro éxi­to fue y es la fi­nan­cia­ción de has­ta 120 cuo­tas en pesos de­pen­dien­do del pro­duc­to”, sos­tie­ne Nés­tor Ruiz, presidente de la desa­rro­lla­do­ra y cons­truc­to­ra Le­ner, a car­go del me­ga­em­pren­di­mien­to Co­mar­cas de Lu­ján. Ruiz agre­ga que si bien hu­bo una mer­ma en las con­sul­tas y ven­tas, lo to­ma­ron “co­mo un im­pas­se por la fal­ta de pre­vi­si­bi­li­dad de la gen­te”, pe­ro de a po­co si­guie­ron “con­cre­tan­do ope­ra­cio­nes pa­ra to­das las fa­mi­lias que bus­can en Co­mar­cas de Lu­ján un re­fu­gio na­tu­ral y ca­li­dad de vi­da, un pro­duc­to más que ten­ta­dor con una pro­yec­ción enor­me”.

En La Ala­me­da, un country ubi­ca­do en Can­ning, la es­tra­te­gia fue adap­tar­se ofre­cien­do dis­tin­tas pro­mo­cio­nes. Pa­blo Pérez, desa­rro­lla­dor del

em­pren­di­mien­to, cuen­ta que “una de las pro­pues­tas que dio un ex­ce­len­te re­sul­ta­do fue otor­gar un des­cuen­to del 35% so­bre el valor del lo­te si el nuevo pro­pie­ta­rio con­tra­ta a nues­tra desa­rro­lla­do­ra pa­ra que le cons­tru­ya la ca­sa den­tro de los 12 me­ses”.

Ade­más, aclara que “es­ta es­tra­te­gia nos per­mi­tió mos­trar las opor­tu­ni­da­des de com­pra en tiem­pos de cri­sis y el re­sul­ta­do fue haber ge­ne­ra­do la po­si­bi­li­dad a com­pra­do­res de po­der al­can­zar un pro­duc­to que an­tes era inac­ce­si­ble, lo que acom­pa­ña­mos man­te­nien­do el mis­mo ni­vel de pre­cios du­ran­te to­do el año”.

En el ba­rrio La Mag­da­le­na, que tie­ne la sus­ten­ta­bi­li­dad co­mo eje de su de­sa­rro­llo, el pro­duc­to más de­man­da­do tam­bién fue la com­pra de lo­tes. “La gen­te lo ad­qui­rió co­mo in­ver­sión con el ob­je­ti­vo de pla­ni­fi­car la cons­truc­ción. De al­gu­na ma­ne­ra las fa­mi­lias de­ci­dían aho­rrar en tie­rra, es­pe­ran­do una re­va­lo­ri­za­ción y se­guir aho­rran­do pa­ra una fu­tu­ra cons­truc­ción. Hoy en día y lue­go del sal­to cam­bia­rio, el per­fil de com­pra­dor cam­bió un po­co y se ve mu­cho in­te­rés en com­prar pa­ra cons­truir en el cor­to y me­diano pla­zo, apro­ve­chan­do la ba­ja de la cons­truc­ción me­di­da en dó­la­res”, ex­pli­ca Leo­nar­do Roc­co, CEO de Sat group, em­pre­sa que tie­ne a car­go el de­sa­rro­llo del ba­rrio ubi­ca­do en Can­ning.

Ade­más, Roc­co aclara que “es el mo­men­to ideal pa­ra cons­truir. La­men­ta­ble­men­te la re­ce­sión y la de­va­lua­ción trae es­tas po­si­bi­li­da­des: se pue­de cons­truir ba­ra­to en un mer­ca­do con va­lo­res de ven­ta ca­ros. Y la gen­te cul­tu­ral­men­te siem­pre apues­ta al la­dri­llo, por ser pal­pa­ble, y por su cre­ci­mien­to de valor”.

Hay­dée Bur­gue­ño, que ope­ra en Pi­lar, aco­ta que “los pre­cios de la cons­truc­ción han ba­ja­do 20 %, por lo tan­to vuel­ve a te­ner chan­ce la ven­ta des­de el po­zo; son po­cos los pro­yec­tos nue­vos y en ge­ne­ral lo que exis­te son de­par­ta­men­tos de 3 y 4 am­bien­tes, que es lo que se bus­ca­ba an­tes; fue un año muy di­fí­cil , acer­car los in­tere­ses del com­pra­dor y el ven­de­dor se hi­zo ca­si im­po­si­ble y en me­dio de es­tas ne­go­cia­cio­nes subió el dó­lar”.

Alejandro Maz­zei, de Zo­na Sur, ha­ce una men­ción especial pa­ra el al­qui­ler de ca­sas, que fue un pro­duc­to que es­tu­vo muy ac­ti­vo co­mo con­se­cuen­cia del pa­ra­te de los cré­di­tos hi­po­te­ca­rios. Mu­chos eli­gie­ron sa­car de la ven­ta las uni­da­des, y otros se vie­ron im­po­si­bi­li­ta­dos de ad­qui­rir vi­vien­das. Así se reac­ti­vó el mer­ca­do de al­qui­ler de ca­sas”.

Es­ta­ble­cer un dó­lar la­dri­llo, a una co­ti­za­ción más ba­ja que la del mer­ca­do, fue otra es­tra­te­gia uti­li­za­da. “En to­dos las ta­sa­cio­nes tra­ta­mos de ex­pli­car que quien ven­de pa­ra com­prar otra pro­pie­dad, a pe­sar de te­ner que ha­cer des­cuen­tos al valor del mer­ca­do, no va a per­der di­ne­ro en la me­di­da que sal­ga a com­prar otra pro­pie­dad en las mis­mas con­di­cio­nes”, ex­pli­ca Ignacio O’Kee­fe.

Los pro­duc­tos más de­man­da­dos a lo lar­go del año fue­ron los que es­tu­vie­ron por de­ba­jo de los US$ 500.000. “El com­pra­dor es­tá muy exi­gen­te, se to­ma tiem­po pa­ra de­fi­nir y tie­ne mu­chas op­cio­nes pa­ra ele­gir”, sos­tie­ne So­le­dad Ramos, di­rec­to­ra de la in­mo­bi­lia­ria L J Ramos; y agre­ga que “los te­rre­nos bien ubi­ca­dos tam­bién fue­ron muy bus­ca­dos en el se­gun­do tri­mes­tre del año”.

O’Kee­fe, en tan­to, des­ta­ca que “los pro­duc­tos co­mo con­do­mi­nios y hou­sing son los que si­guen dan­do me­jo­res re­sul­ta­dos. Las uni­da­des de uno o dos am­bien­tes en pro­yec­tos al po­zo en bue­nas ubi­ca­cio­nes o den­tro de ba­rrios con­so­li­da­dos son de los pro­duc­tos que más se sal­va­ron”.

En cuan­to a lan­za­mien­tos, el año no fue muy prós­pe­ro. Una de las no­ve­da­des fue Az­zu­rra, en Pi­lar, que se des­ta­ca por te­ner un ame­ni­tie di­fe­ren­cial: la la­gu­na de aguas cris­ta­li­nas. Desa­rro­lla­do por el Gru­po Mo­nar­ca, vino a ac­ti­var el mer­ca­do de Zo­na Nor­te.

Tam­bién sur­gie­ron va­rios con­do­mi­nios cons­trui­dos en ma­cro lo­tes re­ser­va­dos de Nor­del­ta, Ti­gre, y se lan­za­ron al­gu­nas nue­vas eta­pas en ba­rrios ya con­so­li­da­dos.

Edels­tein Per­ni­ce des­ta­ca la im­por­tan­cia de ver el va­so me­dio lleno. “Es­toy con­ven­ci­do que fue muy im­por­tan­te haber te­ni­do una do­sis de cré­di­to hi­po­te­ca­rio en nues­tro país. En­ten­di­mos la im­por­tan­cia que tie­ne el cré­di­to pa­ra fa­ci­li­tar el ac­ce­so a la vi­vien­da”, ase­gu­ra.

Zo­na Sur. En Saint Tho­mas, uno de los coun­tries pio­ne­ros de Can­ning, se re­gis­tró un gran cre­ci­mien­to de ca­sas en cons­truc­ción, co­mo con­se­cuen­cia de la ba­ja de pre­cios.

En Pi­lar. Az­zu­rra fue uno de los lan­za­mien­to del año, con el dis­tin­ti­vo de su la­gu­na de aguas cris­ta­li­nas.

Zo­na Oes­te. En Te­rra­vis­ta, en Ge­ne­ral Rodríguez, los lo­tes y las ca­sas a cons­truir fue­ron lo más de­man­da­do.

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