Tie­rras en las al­tu­ras

Son los es­pa­cios que arran­can en un pri­mer pi­so y son ap­tos pa­ra desa­rro­llar vi­vien­das u ofi­ci­nas.

Clarín - Clasificados - - INMUEBLES -

Cons­tan­te­men­te se es­cu­cha que la tie­rra ur­ba­na es un bien es­ca­so y tam­bién es ha­bi­tual oír co­men­ta­rios co­mo “ya no hay tie­rra, no que­dan te­rre­nos pa­ra desa­rro­llar”. Es pro­ba­ble que así sea en ma­yor o me­nor gra­do se­gún de que ba­rrio o sec­tor de la ciu­dad se tra­te, si la idea se re­du­ce só­lo a con­si­de­rar co­mo lo­te o te­rreno a aquel so­lar que arranca a ni­vel de ve­re­da. Sin em­bar­go, si se lle­va la vis­ta un po­co más por en­ci­ma de la co­ta de ca­lle, se po­drá des­cu­brir una im­por­tan­te can­ti­dad de “tie­rra” que arranca a la al­tu­ra de un pri­mer o se­gun­do pi­so, ap­to pa­ra desa­rro­llar vi­vien­das u ofi­ci­nas, sin que de­ba aban­do­nar­se o de­mo­ler­se la su­per­fi­cie que se ha­ya cons­trui­da por de­ba­jo. Apa­re­ce así lo que se sue­le de­no­mi­nar­se “es­pa­cio aé­reo”, don­de pre­ci­sa­men­te uno de los pri­me­ros pun­tos a con­si­de­rar es que por ra­zo­nes de uso y lo­ca­li­za­ción re­sul­ta an­ti­eco­nó­mi­co pro­ce­der a de­mo­ler el área que se ha­lla ya cons­trui­da pa­ra co­men­zar la obra de ce­ro. Si­tua­ción que sue­le dar­se en ge­ne­ral cuan­do con­flu­yen una bue­na lo­ca­li­za­ción con pre­sen­cia de ac­ti­vi­dad co­mer­cial o ins­ti­tu­cio­nal in­ten­si­va en el es­pa­cio ya cons­trui­do. Pe­ro tam­bién, en for­ma si­mul­tá­nea, otro de los as­pec­tos a te­ner pre­sen­te pa­ra des­cu­brir es­tos te­rre­nos en al­tu­ra, es la le­gis­la­ción de pla­nea­mien­to ur­bano del lu­gar, pa­ra lle­gar así a de­ter­mi­nar si un in­mue­ble se ha­lla subex­plo­ta­do en fun­ción de ella y en cuan­to. Lue­go, al avan­zar en el aná­li­sis, de­be­rá ha­cer­se un con­cien­zu­do es­tu­dio de la es­truc­tu­ra exis­ten­te. Co­mo de­be re­for­zar­se o mo­di­fi­car­se en fun­ción del pro­yec­to que cre­ce­rá por en­ci­ma. Asi­mis­mo ten­drá que con­si­de­rar­se co­mo se lle­va­rán a ca­bo los tra­ba­jos que in­vo­lu­cren es­tas mo­di­fi­ca­cio­nes y el ac­ce­so pa­ra la con­se­cu­ción de to­da la obra pos­te­rior. Se de­be­rá te­ner en cuen­ta si se ce­rra­rá el es­pa­cio ya cons­trui­do en for­ma com­ple­ta o par­cial, por cuan­to tiem­po y cual es el cos­to que es­to in­su­me tan­to pa­ra el ocu­pan­te co­mo tam­bién en que for­ma re­per­cu­ten en los cos­tos de cons­truc­ción los ma­yo­res cui­da­dos y la res­tric­ción pa­ra mo­ver­se con un ma­yor gra­do de li­ber­tad du­ran­te las obras. Asi­mis­mo, ha­brá que ad­ver­tir si no exis­ten otro u otros te­rre­nos que lin­den con el es­pa­cio aé­reo que pue­dan su­mar­se ya sea en for­ma de­fi­ni­ti­va me­dian­te la com­pra o in­cor­po­ra­ción al pro­yec­to o bien mien­tras que du­ren las obras me­dian­te su lo­ca­ción y que re­sul­ten una sa­li­da más con­ve­nien­te que afec­tar el área ya cons­trui­da. Lue­go, el es­pa­cio aé­reo, de­be ser so­me­ti­do a un aná­li­sis de cuál se­ría su va­lor eco­nó­mi­co me­dian­te el mé­to­do re­si­dual, des­con­tan­do del va­lor de los in­gre­sos que se pro­du­ci­rían por la ven­ta de los m2 que se cons­trui­rían so­bre él, el be­ne­fi­cio y los cos­tos, con­si­de­ran­do den­tro de es­tos úl­ti­mos el “lu­cro ce­san­te” de la su­per­fi­cie ya cons­trui­da que de­ba afec­tar­se a la nue­va obra. La po­si­bi­li­dad de la ex­plo­ta­ción con fi­nes de desa­rro­llo in­mo­bi­lia­rio del es­pa­cio aé­reo se con­fi­gu­ra co­mo una op­ción más que vá­li­da an­te la di­fi­cul­tad de ha­llar te­rre­nos a ra­san­te desa­rro­lla­bles o bien co­mo una al­ter­na­ti­va con­ve­nien­te fren­te a al­tos va­lo­res pre­ten­di­dos por lo­tes a co­ta de ca­lle. Es­ta op­ción de “tie­rra en al­tu­ra” pue­de y de­be ser con­si­de­ra­da y te­ni­da en cuen­ta, no só­lo por desa­rro­lla­do­res y co­mer­cia­li­za­do­res sino tam­bién por sus pro­pie­ta­rios que pue­den ma­xi­mi­zar el re­sul­ta­do eco­nó­mi­co que hoy es­tán ob­te­nien­do por la ex­plo­ta­ción de su ac­ti­vo in­mo­bi­lia­rio. www.re­por­tein­mo­bi­lia­rio.com

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