Sin expensas, más demanda
Los clásicos PH siguen atrayendo demanda por su bajo nivel de expensas comunes.
El constante incremento de gastos de mantenimiento en concepto de expensas e impuestos opera desde hace años adicionando el interés de una porción de la demanda hacia las viviendas en PH o tipo casa. Esta particular tipología de vivienda multifamiliar aparece como una solución a medio camino entre un departamento tradicional en un edificio de altura y una casa sobre lote propio, donde se puede llegar a compartir áreas comunes, como accesos, pasillos, escaleras, o bien como sucede en muchos casos sólo muros divisorios o algunas instalaciones. Además de los ambientes cubiertos y de balcones que es lo habitual a encontrar en departamentos de edificios en altura, en los “tipo casa” es común encontrar patios y terrazas, algunos de ellos con parrillas y quinchos que los hacen aún más tentadores, para matrimonios con hijos pequeños y para habitantes de la tercera edad afectos a tareas domésticas sencillas al aire libre. Pero si bien la reducción de costos fijos, la mayor privacidad y la posibilidad de expansiones abiertas son virtudes a favor de los tipo casa, también es común encontrarse con unidades que tienen un deficiente funcionamiento, sobre todo en los casos de dilatada antigüedad, en donde suelen aparecer habitaciones que se comunican directamente unas con otras sin pasos independientes, dormitorios mal ventilados, comunicaciones entre distintos ambientes cubiertos a través de patios descubiertos, entre otras disfunciones que no favorecen la habitabilidad del conjunto. La oferta de este tipo de viviendas es muy variada y heterogénea. Se las halla distribuidas en tira a lo largo de un pasillo lateral en una sola planta, en complejos más compactos en dos o tres pisos con escalera sin ascensor, y en resoluciones constructivas más actuales con una circulación central y patios intermedios. En todos los casos es conveniente considerar la cantidad de uni- dades del condominio, la ubicación relativa de la unidad con respecto a las del resto del complejo, las condiciones de aislación acústica y de iluminación natural. Todas gravitarán en la calidad de habitabilidad de la vivienda y por ende también en su valor. Uno de los elementos muy valorados es la “entrada independiente”; esto se da cuando a la unidad se accede desde el frente y no posee espacios de accesos compartidos. El interés en este tipo de unidades independientes crece ya que se podría decir que se acerca la tipología mucho más a una vivienda sobre lote propio, pero en general con un valor de mercado más acotado. Los tipo casa aparecen, con virtudes y defectos, como una opción válida a considerar en la dinámica actual del mercado inmobiliario, atrayendo la atención tanto del comprador que busca extender superficies y comodidades con un presupuesto que no le permite llegar a una casa como del inversor de renta que pretende reducir el riesgo de afrontar gastos fijos en períodos de vacancia entre ocupación. En estos días fue noticia la nueva Resolución General 3634 que emitió la AFIP, la cual obliga a tener un encargado en los edificios que poseen más de 5 unidades funcionales. Habrá que ir viendo la implementación de dicha norma ya que de llevarse adelante tal cual lo pedido, en la práctica, podría la nueva norma hacer subir el nivel de gastos que posee hoy un complejo chico, de entre 5 y 10 unidades, muchos de ellos los clásicos PHs tan buscados hasta hoy por su bajo nivel de expensas y en muchos casos hasta sin ningún tipo de gasto común.