Espacio aéreo para construir

Una alternativa válida ente la falta de terrenos disponibles en las ciudades.

Constantemente se escucha que la tierra urbana es un bien escaso y también es habitual oír comentarios como “ya no hay tierra, no quedan terrenos para desarrollar”. Es probable que así sea en mayor o menor grado según de qué barrio o sector de la ciudad se trate, si la idea se reduce sólo a considerar como lote o terreno a aquel solar que arranca a nivel de vereda. Sin embargo, si se lleva la vista un poco más por encima de la cota de calle, se podrá descubrir una importante cantidad de “tierra” que arranca a la altura de un primer o segundo piso, apto para desarrollar viviendas u oficinas, sin que deba abandonarse o demolerse la superficie que se haya construida por debajo. Aparece así lo que se denomina espacio aéreo, donde uno de los primeros puntos a considerar es que por razones de uso y localización resulta antieconómico proceder a demoler el área que se halla ya construida para comenzar la obra de cero. Pero también, en forma simultánea, otro aspecto a tener presente es la legislación de planeamiento urbano del lugar, para determinar si un inmueble se halla subexplotado en función de ella y en cuánto. Luego, al avanzar en el análisis, deberá hacerse un concienzudo estudio de la estructura existente. Cómo debe reforzarse o modificarse en función del proyecto que crecerá por encima. Asimismo tendrá que considerarse cómo se llevarán a cabo los trabajos que involucren estas modificaciones y el acceso para la consecución de toda la obra posterior. Se deberá tener en cuenta si se cerrará el espacio ya construido en forma completa o parcial, por cuánto tiempo y cuál es el costo que esto insume tanto para el ocupante como también en qué forma repercuten en los costos de construcción los mayores cuidados y la restricción para moverse con un mayor grado de libertad durante las obras. Asimismo, habrá que advertir si no existen otro u otros terrenos que linden con el espacio aéreo que puedan sumarse ya sea en forma definitiva mediante la compra o incorporación al proyecto o bien mientras que duren las obras mediante su locación y que resulten una salida más conveniente que afectar el área ya construida. Luego, el espacio aéreo, debe ser sometido a un análisis de cuál sería su valor económico mediante el método residual, descontando del valor de los ingresos que se producirían por la venta de los m2 que se construirían, el beneficio y los costos, considerando dentro de estos últimos el “lucro cesante” de la superficie ya construida que deba afectarse a la nueva obra. La posibilidad de la explotación con fines de desarrollo inmobiliario del espacio aéreo se configura como una opción más que válida ante la dificultad de hallar terrenos desarrollables o bien como una alternativa conveniente frente a altos valores pretendidos por lotes a cota de calle. Como venimos advirtiendo hace años desde Reporte Inmobiliario, sabemos que en la actualidad muchos de los desarrollos son llevados adelante bajo la figura “al costo” y en general los desarrolladores o impulsores buscan propietarios de terrenos aptos para construir que estén dispuestos a aceptar metros cuadrados en vez de dinero cash. Los espacios aéreos son una excelente alternativa para avanzar con este tipo de propuestas, sobre todo teniendo en cuenta que el propietario podría mantener su uso en las plantas inferiores y “canjear” los metros cuadrados edificables por metros cuadrados de departamentos, oficinas u otra tipología.