El ce­po de la cri­sis… y tam­bién de la opor­tu­ni­dad

Re­fle­xión so­bre la ac­tua­li­dad del sec­tor, por aca­dé­mi­cos de EN-Real Es­ta­te.

Clarin - Clasificados - - TAPA -

El ce­po cam­bia­rio hi­zo que ca­ye­ra no­ta­ble­men­te el ni­vel de ac­ti­vi­dad en el sec­tor in­mo­bi­lia­rio, pe­ro a su vez tra­jo co­mo con­se­cuen­cia dos no­ve­da­des im­por­tan­tes y po­si­ti­vas pa­ra los desa­rro­lla­do­res, que en el tiem­po sa­bre­mos pon­de­rar. La pri­me­ra es la vir­tual pe­si­fi­ca­ción com­ple­ta de los em­pren­di­mien­tos. Prác­ti­ca­men­te to­dos los desa­rro­lla­do­res co­mer­cia­li­zan hoy en día sus pro­yec­tos en mo­ne­da lo­cal, con di­ver­sos for­ma­tos de ajus­te de­bi­do a la in­fla­ción, pe­ro lo bueno de es­ta mo­da­li­dad es que es­tán cal­za­das las mo­ne­das en la cual se ha­cen las in­ver­sio­nes en obra, con la uti­li­za­da pa­ra re­ci­bir los pa­gos de los ad­qui­ren­tes o in­ver­so­res. An­tes, se ven­día en po­zo en dó­la­res y la in­cer­ti­dum­bre que ello le ge­ne­ra­ba al de­ve­lo­per era des­me­su­ra­da. Afor­tu­na­da­men­te, ya cam­bió. El otro ele­men­to que tra­jo el ce­po es una cla­ra pro­pen­sión de los due­ños de tie­rra a acep­tar me­tros en el pro­pio pro­yec­to a la ho­ra de ven­der sus lo­tes da­da la ca­si im­po­si­bi­li­dad de con­se­guir dó­la­res. Ello ha im­pul­sa­do a acep­tar es­ta nue­va reali­dad de quie­nes no quie­ren que­dar­se cru­za­dos de bra­zos: acep­tar uni­da­des fu­tu­ras que, al ser ven­di­das, una vez ter­mi­na­das, po­drán ser un vehícu­lo pa­ra ge­ne­rar los dó­la­res pre­ten­di­dos. Pa­ra el desa­rro­lla­dor es una bue­na no­ti­cia, y de he­cho es una mo­da­li­dad que po­dría ca­rac­te­ri­zar­se co­mo “win- win” pa­ra am­bas par­tes. En efec­to, el de­ve­lo­per ha­ce sus cuen­tas de ren­ta­bi­li­dad del ne­go­cio en ba­se a su pro­pio cos­to de pro­duc­ción de los me­tros que irán en pa­go del lo­te, mien­tras que el apor­tan­te los pue­de va­luar a lo que ob­ten­drá cuan­do los ven­da, fi­na­li­za­dos o con la obra avan­za­da. Por lo de­más, pa­ra el desa­rro­lla­dor el he­cho de no te­ner que con­tar con un gran ca­pi­tal al ini­cio, sin du­da le fa­ci­li­ta el “start- up” del pro­yec­to, que po­drá po­ten­ciar­se aún más si la pre­ven­ta re­sul­ta exi­to­sa. No obs­tan­te lo an­te­rior, la es­truc­tu­ra­ción de los can­jes tie­ne par­ti­cu­la­ri­da­des a te­ner en cuen­ta con de­te­ni­mien­to an­tes de em­pe­zar. Las ga­ran­tías a otor­gar por par­te del desa­rro­lla­dor, son un ca­pí­tu­lo en sí mis­mo: hi­po­te­ca, fi­dei­co­mi­so, se­gu­ro de cau­ción, aval per­so­nal, me­tros en otros em­pren­di­mien­tos, etc. Ca­da una de es­tas op­cio­nes tie­ne ven­ta­jas y des­ven­ta­jas. ¿ El apor­tan­te es real­men­te un so­cio? ¿ Has­ta dón­de lle­ga su in­je­ren­cia? ¿ O es un acree­dor de me­tros? ¿ Có­mo se pac­tan las pe­na­li­da­des y có­mo se li­be­ran las ga­ran­tías pa­ra que, cuan­do la obra es­té fi­na­li­za­da no so­bre­ven­gan los pro­ble­mas? Las per­mu­tas o apor­tes de te­rreno con­tra me­tros en el mis­mo pro­yec­to, son com­ple­jas por lo cual ha­ce fal­ta mu­cho tra­ba­jo pro­fe­sio­nal de un Ges­tor de Te­rre­nos pues hay mu­cho di­ne­ro en jue­go, un lar­go pe­rio­do de ma­du­ra­ción del ne­go­cio y una gran do­sis de ges­tión que rea­li­zar. Por los Arq. Da­mián Ta­bak­man y San­dro Or­tiz par­te del staff aca­dé­mi­co de la es­pe­cia­li­za­ción en Ges­tión de Te­rre­nos de ENReal Es­ta­te, es­cue­la de ne­go­cios. Más información www. en­rea­les­ta­te.org

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