Có­mo es­ta­bi­li­zar el pre­cio lo­ca­ti­vo

Un es­pe­cia­lis­ta opi­na so­bre la im­por­tan­cia de ha­cer­lo en al­qui­le­res co­mer­cia­les pa­ra evi­tar el des­equi­li­brio en las con­tra­pres­ta­cio­nes.

Clarin - Clasificados - - INMUEBLES - Por Dr. En­ri­que Luis Abat­ti * Es­tu­dio Abat­ti & Roc­ca * Co­la­bo­ró Dr. Ival Roc­ca (h) www.abat­ti-roc­caa­bog.com.ar

Aten­to al ac­tual con­tex­to in­fla­cio­na­rio y al man­te­ni­mien­to de vi­gen­cia de la prohi­bi­ción de in­de­xar, es im­por­tan­te sos­te­ner es­ta­bi­li­za­dos los al­qui­le­res co­mer­cia­les en el tiem­po, pa­ra evi­tar el des­equi­li­brio en las con­tra­pres­ta­cio­nes del con­tra­to. El nue­vo Có­di­go Ci­vil y Co­mer­cial (CC­yC), a par­tir del 1° de agos­to de 2015, per­mi­ti­rá apli­car a to­do des­tino lo­ca­ti­vo la re­fe­ren­cia del al­qui­ler a pro­duc­tos del mercado en el ne­go­cio arren­da­do, sean o no del ru­bro ex­plo­ta­do. Pre­sen­ta­mos aquí al­gu­nos pac­tos de al­qui­le­res, ex­clu­yen­do los al­qui­le­res en mo­ne­da ex­tran­je­ra, por­que el nue­vo Có­di­go no los per­mi­te ex­pre­sa­men­te, al tra­tar a la mo­ne­da fo­rá­nea co­mo “co­sa” e im­po­nien­do que el pre­cio de la lo­ca­ción (al­qui­ler) de­be ser en di­ne­ro. De to­dos mo­dos, po­dría fi­jar­se el al­qui­ler en la can­ti­dad de pe­sos equi­va­len­tes a de­ter­mi­na­da can­ti­dad de dó­la­res (co­sas), se­gún co­ti­za­ción del Ban­co Cen­tral del Uru­guay, con­for­me lo per­mi­te el art. 1133 del CC­yC, ya que a la lo­ca­ción se le apli­can sub­si­dia­ria­men­te las nor­mas so­bre el “pre­cio” de la com­pra­ven­ta (art. 1187 CC­yC). A) Al­qui­ler o pac­to cuo­ta­ti­vo en pe­sos: re­mi­te al mon­to equi­va­len­te en pe­sos de can­ti­da­des de uni­da­des de co­sas o ser­vi­cios lo­ca­les, pro­du­ci­dos o vin­cu­la­dos al mis­mo co­mer­cio o in­dus­tria que ex­plo­ta el lo­ca­ta­rio o a cual­quier otra co­sa (po­dría ser ca­fé, naf­ta, US$ en Uru­guay, etc.) pro­me­dian­do el va­lor de mercado. Se tra­ta de pro­duc­tos sin pre­cios po­lí­ti­cos, con la pre­vi­sión de sus­ti­tuir­los en ca­so de des­apa­ri­ción en el mercado o de ser al­can­za­dos por los “pre­cios cui­da­dos”. B) Al­qui­ler mix­to (par­te en su­ma de pe­sos fi­ja o es­ca­lo­na­da y par­te en por­cen­ta­je de ven­tas): con un mon­to fi­jo de­ter­mi­na­do y un por­cen­ta­je de las ven­tas, se in­clui­rá o no en ellas el IVA, va­ria­rá el por­cen­ta­je a fi­jar ( 0,50%, 2%, 4,5%, etc.), se­gún el ru­bro ex­plo­ta­do por el lo­ca­ta­rio y la­ma­yor o me­nor con­fian­za que se le po­drá te­ner. El lo­ca­dor re­ser­va­rá au­di­tar los es­ta­dos con­ta­bles en pe­río­dos (sean men­sua­les, tri­mes­tra­les, se­mes­tra­les), pa­ra fis­ca­li­zar los mon­tos de ven­tas de­cla­ra­das. C) Al­qui­ler fi­ja­do por ter­ce­ros ( in­mo­bi­lia­rias): se fi­ja­rá el al­qui­ler de ca­da nue­vo pe­río­do se­mes­tral o anual, se­gún la ta­sa­ción de dos in­mo­bi­lia­rias (lo­ca­les y de la zo­na), una que de­sig­na­rá el lo­ca­ta­rio y otra no­mi­na­da por el lo­ca­dor, que jus­ti­pre­cia­rán el al­qui­ler a co­brar res­pe­tan­do el va­lor de mercado y se pre­ve­rá pa­ra el ca­so de una di­fe­ren­cia ma­yor a X por­cen­ta­je, una ter­ce­ra ta­sa­ción de in­mo­bi­lia­ria prees­ta­ble­ci­da por am­bos, pro­me­dián­do­se en­tre es­tas tres el al­qui­ler obli­ga­to­rio a fi­jar pa­ra el nue­vo pe­río­do. De­be pre­ver­se que, cuan­do el lap­so de ta­sa­cio­nes y ne­go­cia­cio­nes tar­da­ra más de X días, pa­sa­do ese tér­mino se apli­ca­rá tran­si­to­ria­men­te el al­qui­ler vi­gen­te acre­cen­ta­do en un X por cien­to, has­ta ca­da fi­ja­ción de­fi­ni­ti­va del al­qui­ler. D) Al­qui­ler es­ca­lo­na­do en pe­sos: pro­yec­tan­do el al­qui­ler de to­do el pla­zo con­trac­tual, se di­vi­di­rán los pa­gos en al­qui­le­res men­sua­les de­sigua­les y pro­gre­si­vos por los me­ses in­vo­lu­cra­dos, in­cre­men­tán­do­se de es­te mo­do los mon­tos en, se­gún el ca­so, ca­da pe­río­do tri­mes­tral, se­mes­tral o anual (por ejem­plo al­qui­le­res anua­les de $ 10.000, $ 13.000, $ 15.000, etc.), cal­cu­lan­do la in­fla­ción real pre­vis­ta por los eco­no­mis­tas.

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