Experiencias internacionales para el nuevo ciclo del país

Una visita al 1er. congreso de desarrollos e inversiones inmobiliarias de México

Lo que sigue nos servirá para percibir, e incluso imaginar, cuál podría llegar a ser la fisonomía del real estate local en un entorno diferente, quizás similar, en cierta manera, al que allá vimos. El congreso contó con una fuerte presencia de developers e inversores mejicanos, pero también del exterior, mayoritariamente de Miami y de Argentina. Lo más destacable fue la combinación de un enorme volumen de proyectos, de todo tipo, con la presencia de dos grandes jugadores: el Estado y los fondos institucionales. El primero, motorizando el crédito hipotecario de los sectores medios y bajos, a través de las famosas “vivienderas”, y el segundo anclado en los fondos de pensión Afores, que allá son enormes y destinan parte de sus recursos al sector de bienes raíces. Hace unos 4 años se crearon las llamadas Fibras, que son similares a los Reits americanos (esencialmente fideicomisos inmobiliarios con oferta pública), y se han convertido ya en un importantísimo player sectorial que le imprime una dinámica muy especial a los negocios dado que buscan rentas estables y a largo plazo. En general se orientan a proyectos comerciales (oficinas, shoppings, logística, hotelería), pero están también incursionando en la vivienda para renta, que es un formato que viene creciendo a pasos agigantados en todo el mundo. En efecto, la demanda residencial de los llamados “millenials” (jóvenes) y también de los “empty nesters” (adultos mayores con nido vacío), se orienta cada vez más a alquilar, en vez de comprar, unidades de vivienda pequeñas en edificios con amenities en los grandes centros urbanos. Lo cierto es que llegar a adquirir una casa, hoy día, les resulta casi inaccesible a los menores de 30 (para los más grandes simplemente no les hace sentido) y además prefieren la libertad que les genera no estar atados a una propiedad. Los developers encuentran en esta demanda un nicho de negocios que está imponiéndose a nivel global, y esa es una de las novedades que vimos en el congreso de México. Son proyectos que en ese mercado, y en el mundo desarrollado, pueden fondearse con inversores institucionales, incluso se le puede sumar endeudamiento a tasas bajas, y luego se pueden vender con buena ganancia de capital una vez que el flujo de ingresos por alquileres se encuentra estabilizado. La visita al evento desde Argentina nos resultó muy aleccionadora, especialmente para ver mejores prácticas, proyectos complejos y sofisticados que aquí no se encuentran. Jorge Pérez, de Related Group, uno de los principales developers del mundo en la actualidad, aprovechó el congreso para anunciar el lanzamiento de proyectos en varias ciudades de Latinoamérica (México DF, Bogotá, Río de Janeiro), y dio la primicia que desembarcará también en Buenos Aires con el gobierno entrante. Esto se suma a la reciente transacción del grupo hotelero Fen con Soros, quienes juntos procurarán capitalizar el nuevo ciclo del país que debería ser muy beneficioso para el sector turístico. Lo realmente notable es ver cómo se transforma un mercado cuando aparecen los inversores institucionales, tan importantes hoy en día en México. Ello cambia el perfil de los negocios, la manera de evaluarlos y fondearlos, y sobre todo, el tamaño del mercado y de los emprendimientos. Los desarrolladores argentinos sufren día a día el desafío de organizar el financiamiento de sus negocios, que se hace artesanalmente, prevendiendo unidades en pozo una por una. En la Argentina que viene, ansiamos que lo que sucede en otros países de Latinoamérica pueda llegarnos también porque, si así fuera, como hemos visto en México (donde no todo es color de rosa), algunas cosas se podrán hacer mejor: allí hay hipotecas para todos a tasas accesibles, y hay inversores de largo plazo para buenos proyectos de renta. La consecuencia natural de ambas cosas es que permite, simplemente, edificar un mejor hábitat para la gente.