Fondos de inversión institucionales para el mercado
Como referente del sector, el Arq. Damián Tabakman analiza el nuevo escenario a partir del cambio de gobierno
En poco tiempo, nuestro país se encontrará con un mercado inmobiliario diferente al que estábamos acostumbrados y uno de los elementos más distintivos será la aparición de fondos de inversión institucionales del exterior, que por estos días comenzaron a llamar a los developers locales, en la búsqueda de oportunidades de inversión a partir del cambio de gobierno. Si bien tuvieron gran relevancia en otros países de la región, en la Argentina estuvieron ausentes por muchos años. Ahora, lo esperable es que reaparezcan con novedades. Sin dudas, esta realidad resulta un fenómeno interesante y por supuesto atractivo, pero a la vez, ya se puede ir detectando un significativo cuello de botella. Por ahora y, tan sólo en lo inmediato, la dificultad llega de la mano de la macroeconomía: hasta hace unas semanas, la Argentina tenía cepo, varios tipos de cambio y limitaciones casi insalvables para sacar dólares del país, razón por la cual, lo que se ve actualmente son sondeos de mercado, más que inversiones, salvo en empresas públicas, que realmente son muy pocas. Pero con el levantamiento de las restricciones cambiarias y, en tanto se arreglen las condiciones con los hold-outs, es probable que en pocos meses la situación se de vuelta. Lo que los desarrolladores locales tendrán entonces para ofrecer será la clásica participación en metros en nuestros fideicomisos al costo vernaculos de cabotaje. Para decirlo suavemente, ese es un producto inaceptable para ese perfil de inversores que vienen con billeteras abultadas y modalidades globales de inversión. Lo cierto es que carecemos en el país de vehículos aptos para aprovechar lo que vendrá, salvo honrosas excepciones, y ello es una verdadera pena. De hecho, quienes hayan hecho los deberes en los últimos años, seguramente, estarán a la vanguardia. Sin embargo, la situación actual demuestra que ellos no son mu- chos: sólo por nombrar algunos casos, se puede pensar en la empresa desarrolladora TGLT y Grupo Pegas, por ejemplo, o también en IRSA, aunque ésta última arrastra una historia creciente complicada en el exterior. Además, por supuesto, hay otras firmas grandes como Consultatio y Raghsa, que en rigor más que empresas son organizaciones que giran en torno a la visión de un líder unipersonal. Luego es necesario darle una salida a los fondos, y lo que más se espera es que sea a través del mercado de capitales, que en el tiempo tendrá que ir ganando volumen y liquidez.
Desde ya, es imprescindible que la operatoria sea totalmente en blanco y que haya estados contables que genuinamente reflejen la realidad de los negocios. Lo cierto es que nada de todo esto es usual en nuestro mercado. Tampoco es normal en este ámbito tener buenos equipos de management, que no sean unipersonales y que tengan sus intereses claramente alineados con los de los inversores pasivos institucionales.
¿Qué busca un fondo que quiere traer decenas o centenas de millones de dólares para invertir en Real Estate en nuestro país? En primer lugar requiere como contraparte una desarrolladora que tenga volumen, lo que supone que valga en torno a los 100 millones de dólares. Si esa valuación surge como valor actual neto del flujo de fondos de los proyectos en curso, descontados a una tasa razonable, puede ser algo no tan difícil de alcanzar. Ello puede incluir incluso los terrenos en canje, en la medida que el aportante esté dispuesto a hacer un swap de su acreencia por acciones de la futura empresa, tal como hizo TGLT al hacerse pública años atrás.
En resumen, en el primer semestre del año entrante se verá una presión de la demanda inversora sobre los pocos activos que califiquen y, esa realidad, impulsará en sentido ascendente las valuaciones de los mejores. Los otros se encontrarán ante la disyuntiva de transformarse de “boliches” caseros a empresas, o simplemente perder el tren, que por definición pasa pocas veces por delante de los ojos.