En busca de una relocalización exitosa
Los expertos de Contract Workplaces explican cuáles son los costos actuales de equipamiento de una oficina y las claves para elegir bien un nuevo emplazamiento
El clima de negocios inmobiliarios comenzó a tomar una temperatura más agradable en el último cuatri- mestre de 2015. Ante el nuevo escenario, las corporaciones que deben mudar sus oficinas manejan las variables habituales de la decisión – la ubicación estratégica en función del lugar de vivienda de los empleados, de la ubicación de los clientes, de los proveedores; el tipo de edificio, servicios con que cuenta la zona, medios de transporte y costos-, pero han cambiado su idea de la mudanza según el criterio de la descentralización de la ciudad de Buenos Aires. “A lo largo del último año hemos observado que son cada vez más las empresas que se han instalando en los diferentes distritos/polos (tecnológico, audiovisual, etc.) por gozar de ciertas exenciones impositivas, y en Zona Norte (corredor Libertador, Panamericana), fundamentalmente por las características de las nuevas construcciones y la ubicación estratégica en cuanto a accesos”, detallan en Contract. Desde 2011, la empresa pública el Índice Contract, único indicador que mide el costo de construcción y equipamiento por m2 de interiores de oficinas corporativas. Su medición se realiza en base a tres categorías de oficinas clasificadas como Estándar Básico, Estándar Superior y Alta Gama de acuerdo al tipo de terminaciones (mobiliario, alfombras, iluminación, cielorrasos, etc.) así como de las instalaciones técnicas utilizadas (cableado de voz y datos, aire acondicionado, control de accesos, seguridad, etc.). De acuerdo con el último índice realizado, herramienta para calcular la inversión corporativa o de refuncionalización de una oficina, el costo por m2 de una oficina estándar básica es de 5817,20 pesos, con una variación mensual del 1,07% registrado entre las cifras de octubre y las de noviembre de 2015. En la categoría Estándar superior, el m2 vale 8956,61 pesos, mientras que en la alta gama, trepa a los 14303,78 pesos. Según el Arq. Víctor Feinfold, CEO de Contract Workplaces, un error muy común que cometen los ejecutivos a cargo de una mudanza corporativa es estimar la cantidad de superficie necesaria en la nueva oficina de acuerdo a los metros cuadrados que tiene la actual. “Cálculos como si tenemos un 20 % más de colaboradores, ergo necesitamos un 20 % más de espacio, suele ser un mal criterio para realizar las estimaciones. Hay que tener en cuenta que cada planta de oficinas tiene distintos rendimientos de acuerdo a su geometría, cantidad de columnas, modulación, instalaciones y perímetro de ventana, entre otras variables. En definitiva, cada metro cuadrado puede ser mucho más rendidor en una alternativa que en otra “. “Cualquier profesional especialista en el tema podrá estimar, con el programa de necesidades y de acuerdo a los ratios usuales, el metraje teórico de la nueva oficina para enfocar la búsqueda inmobiliaria. Cuando tenga una preselección de locaciones posibles, es recomendable realizar un estudio de cabida (test fit) en cada una de ellas. El nuevo espacio de trabajo debería ser útil por varios años y es importante incorporar la variable de crecimiento a la estimación de superficie”, agrega. “También vital es ponderar la cantidad de estacionamientos, la seguridad de la zona, los medios de transporte público y la imagen que aportará a la empresa”, asegura. “A la hora de evaluar el precio, se debe incorporar a la ecuación los costos de operación y mantenimiento, ya que algunos valores de venta o alquiler parecen más atractivos de los que son realmente”. Está comprobado que una exhaustiva planificación estratégica que abarque desde el momento de la búsqueda del nuevo inmueble hasta la mudanza final (incluyendo el proyecto arquitectónico, la obra y el equipamiento), permite hacer una evaluación certera y evita la aparición de gastos inesperados. De esta forma, se pueden tomar las mejores decisiones tempranamente, optimizando los recursos, reduciendo los gastos innecesarios y minimizando los imponderables, recomiendan en Contract.