Hipotecas indexadas: carrera con obstáculos
El proyecto replica las UF chilenas. Las cuotas evolucionarán con el poder adquisitivo del salario, pero el saldo de deuda presenta potenciales fantasmas
Las hipotecas indexadas tienen dificultades que el gobierno debería estar contemplando en el anunciado proyecto que apunta a replicar las UF chilenas. Naturalmente, no ajustar el saldo de deuda en pesos en un contexto inflacionario es irracional desde la perspectiva financiera del acreedor y limita enormemente la posibilidad de fondear la operatoria, incluso por el Anses. Pero la indexación tiene un impacto psicológico insoslayable en el deudor, sobre todo con una inflación elevada como la actual y con tasa de interés real baja. Imaginemos un cliente que toma un préstamo hipotecario de 500.000 pesos para comprar su vivienda propia y paga, durante un largo año, con mucho esfuerzo, las cuotas en tiempo y forma. Al final del período es esperable que repare, en el resumen de cuenta que le envíe el banco, cuál es su saldo de deuda, y en ese momento se dará cuenta que quizás deba 550.000 pesos, lo cual sería contractualmente correcto, pero psicológicamente intolerable para una familia normal. El problema no es el ajuste de la cuota, dado que evolucionará con el poder adquisitivo del salario, sino el saldo de deuda, sobre todo para quien quiera pre-cancelar. La hipoteca dirá que el capital se indexó como estaba previsto, pero de inmediato surgirán los fantasmas de la 1050, y el pánico a que la deuda se espiralice al tiempo que el sueño de la casa propia se vaya desvaneciendo. Ni hablar de los deudores morosos que lleguen a instancias judiciales. No me resulta fácil pensar que si ese mismo señor estuviera al borde del remate, un juez argentino le diera lugar a los argumentos del banco para recuperar 550.000 pesos si el préstamo fue de 500.000 y el cliente pagó 12 cuotas. Es esperable entonces que los bancos privados no estén muy propensos a dar hipotecas indexadas, y menos aún con fondeo propio, aún en caso que se apruebe una ley que le de sustento a este tipo de contratos, que autorice la indexación, hoy prohibida, y que el índice de ajuste del Indec se vuelva realmente creíble. Si se creara por ley una unidad de cuenta especial cuya cotización evolucionara con la inflación, la percepción de deber cada vez más pesos al convertir la unidad de cuenta, podría llegar a cambiar en la medida que la sociedad, tal como sucede en Chile, incorpore la UF como una moneda virtual válida. Allí los inmuebles se valúan en UFs y la gente sabe cuántas UFs vale su casa propia. También sabe cuál es su saldo de deuda hipotecaria en UFs, que se va reduciendo con cada cuota al tiempo que la enorme mayoría simplemente desconoce su equivalente en dólares. Pero naturalmente para llegar a ese punto en el cual toda la sociedad incorporó las UFs, pasó mucho tiempo. No es un tema menor la necesidad de crear un marco legal que permita nominar a las hipotecas en unidad de cuenta y ejecutarlas en caso de mora con adecuada jurisprudencia. Por supuesto que con una inflación de un dígito y una tasa real más alta, todo esto sería innecesario y mucho más simple, dado que el saldo de deuda nominal en pesos bajaría mes a mes, en vez de subir. Y hacía allí se supone que vamos, pero no tan rápidamente. Lo antedicho se complica más aun si consideramos las dificultades de contar con fondeo amplio y en volumen para otorgar este tipo de préstamos apuntando a reducir el enorme déficit habitacional y la creciente cantidad de inquilinos. Los depósitos indexados o en UFs pueden ayudar en ese sentido, pero la lógica del depositante y la del deudor, no son simétricas ni equivalentes. En Chile, toda la operatoria se complementa con un sistema de letras y además allí están los fondos de pensión privados AFPs que invierten en esos activos. Hay una gran expectativa depositada en las nuevas hipotecas, que el gobierno quiere implementar a la brevedad para cumplir con su promesa de campaña. Pero en el contexto actual, con una importante inercia inflacionaria, se ven varios obstáculos que no son fáciles de salvar y seguramente no se resolverán de un día para otro.