Precios en dólares: ¿suben o bajan?

VALORES Las estadísticas indican que los valores bajan, los estudios privados, que suben. Qué opinan los inmobiliarios.

En base a los datos de noviembre pasado, el Colegio de Escribanos comunicó que los valores reales promedio de los departamentos y casas bajaron en un 10,2 % en dólares durante el año pasado.

Sin embargo, otras investigaciones privadas, como la de la plataforma inmobiliaria Properati y la consultora económica OikosBsAs, contradicen esos datos, e inclusive afirman que en la moneda estadounidense, los precios aumentaron.

Consultada sobre los datos del Colegio de Escribanos, Alejandra Covello, presidente de Covello Propiedades, concuerda: “Esto se debe a la falta de confianza en el mercado, el dólar no es el mismo de hace un año, las propiedades bajaron mucho, un 18 %, el índice de rotación de propiedades cambió y hoy se duplicó el tiempo de venta”, explica.

Para Tomás Seeber, director de la inmobiliaria RG Montes , las operaciones que efectivamente se cierran lo hacen con tendencia a la baja. “El margen antes era del 3 al 4% y ahora el 10% menos. Pero, en los barrios buenos, el precio real bajó menos, entre un 5 y un 7%. En Recoleta, Barrio Norte, Palermo y Belgrano, el comprador cash nunca se desapareció y son zonas que nunca fueron dependientes del tomador de crédito. En zonas más periféricas, la desaparición de la demanda apalancada por el crédito hipotecario, la devaluación y la mala perforase de la economía afectan más”.

Diego Migliorisi, gerente de Migliorisi Propiedades, cree que las propiedades no han bajado su valor. “Lo que existe son propietarios con mayor flexibilidad”, explica.

Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, afirma que hay baja de precios pero no es una tendencia. “Quien necesita vender, está dispuesto a acomodar el precio a la baja. Pero el que no lo necesita, prefiere seguir esperando. Además, veníamos de muchos precios desfasados, sobre todo con el aumento de los créditos hipotecarios hace un año. Los propietarios querían vender a un 10% por arriba del valor sabiendo que había una excesiva demanda”, señala.

Contradiciendo al informe de escribanos, la plataforma inmobiliaria Properati y la consultora económica OikosBsAs muestran un incremento en el valor de las propiedades de CABA que ronda el 7,3% en dólares durante 2018. Consultados sobre la notable diferencia con los números del Colegio de Escribanos, explican que los número del Colegio corresponden al valor de escrituración y no al valor promedio por m2. Además, explican que existe una clara correlación entre el aumento de los precios de las propiedades y el de la cantidad de ventas con hipotecas. “Cuando cae el porcentaje de escrituras con hipotecas (a partir de mayo de 2018), se registra una fuerte caída en la serie que maneja el Colegio de Escribanos sobre los valores de las operaciones, pero no en la del precio por m2 de Properati”, detallan.

Para los expertos de la plataforma, al bajar tanto la cantidad escrituras con hipoteca sobre el total de operaciones (de ser el 50% pasó a menos del 10% después de la crisis del dólar de 2018), la baja corresponde a escrituraciones hechas por debajo del valor real porque ya no hay un banco de por medio que exija transparencia.

Para la mayoría de los operadores inmobiliarios consultados, no existen muchas posibilidades de que se produzca un descenso mayor en el precio de las propiedades. “Habrá que ver cómo se comporta el dólar en este 2019. Pero en los últimos 20 años, los precios siempre tuvieron una tendencia alcista. A excepción del 2002 después de la crisis. No imagino ese escenario. Es más, si el Gobierno logra mejorar la situación macro económica y cambia el estado de ánimo de la gente, el propietario se pondrá más firme en los precios”, afirma Francisco Altgelt.

“Creo que si se mantiene el dólar controlado, aunque acompañe a la inflación en términos relativos, y si la economía comienza a mostrar signos de mejora a partir de marzo, vamos a tener estabilidad de precios en términos generales. Hay que entender que el mercado inmobiliario no está endeudado y que las personas físicas detrás de cada inmueble defien- den el valor de sus activos a capa y espada y muchas veces prefieren esperar a mal vender”, dice Seeber.

Migliorisi se muestra aún más tajante: “Creo que el mercado inmobiliario argentino es fuerte y demuestra una seguridad jurídica como pocos en la región. Si bien cada operación tiene sus vaivenes y el nivel de contraoferta puede variar de una operación a otra, no nos encontramos con propietarios ahorcados ni gente desesperada. Cuando el crédito vuelva a ser protagonista, el mercado se va a fortalecer aún más”.

“El precio no debería seguir bajando, las propiedades están sostenidas por capitales genuinos, no hay créditos detrás, a no ser que haya otra corrida del dólar. Deberíamos buscar otras soluciones como vender en nuestra moneda, otorgar créditos con la firma de los boletos de compraventa”, agrega Covello.w