Pre­cios en dó­la­res: ¿suben o ba­jan?

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VA­LO­RES Las es­ta­dís­ti­cas in­di­can que los va­lo­res ba­jan, los es­tu­dios pri­va­dos, que suben. Qué opi­nan los in­mo­bi­lia­rios.

En ba­se a los da­tos de no­viem­bre pa­sa­do, el Co­le­gio de Es­cri­ba­nos co­mu­ni­có que los va­lo­res reales pro­me­dio de los de­par­ta­men­tos y ca­sas ba­ja­ron en un 10,2 % en dó­la­res du­ran­te el año pa­sa­do.

Sin em­bar­go, otras in­ves­ti­ga­cio­nes pri­va­das, co­mo la de la pla­ta­for­ma inmobiliaria Pro­pe­ra­ti y la con­sul­to­ra eco­nó­mi­ca Oi­ko­sB­sAs, con­tra­di­cen esos da­tos, e in­clu­si­ve afir­man que en la mo­ne­da es­ta­dou­ni­den­se, los pre­cios au­men­ta­ron.

Con­sul­ta­da so­bre los da­tos del Co­le­gio de Es­cri­ba­nos, Ale­jan­dra Co­ve­llo, pre­si­den­te de Co­ve­llo Pro­pie­da­des, con­cuer­da: “Es­to se de­be a la fal­ta de con­fian­za en el mer­ca­do, el dó­lar no es el mis­mo de ha­ce un año, las pro­pie­da­des ba­ja­ron mu­cho, un 18 %, el ín­di­ce de ro­ta­ción de pro­pie­da­des cam­bió y hoy se du­pli­có el tiem­po de ven­ta”, ex­pli­ca.

Pa­ra To­más See­ber, director de la inmobiliaria RG Montes , las ope­ra­cio­nes que efec­ti­va­men­te se cie­rran lo ha­cen con ten­den­cia a la ba­ja. “El mar­gen an­tes era del 3 al 4% y aho­ra el 10% me­nos. Pe­ro, en los ba­rrios bue­nos, el pre­cio real ba­jó me­nos, en­tre un 5 y un 7%. En Re­co­le­ta, Ba­rrio Nor­te, Pa­ler­mo y Bel­grano, el com­pra­dor cash nun­ca se des­apa­re­ció y son zo­nas que nun­ca fue­ron de­pen­dien­tes del to­ma­dor de cré­di­to. En zo­nas más pe­ri­fé­ri­cas, la des­apa­ri­ción de la de­man­da apa­lan­ca­da por el cré­di­to hi­po­te­ca­rio, la de­va­lua­ción y la ma­la per­fo­ra­se de la economía afec­tan más”.

Die­go Mi­glio­ri­si, ge­ren­te de Mi­glio­ri­si Pro­pie­da­des, cree que las pro­pie­da­des no han ba­ja­do su va­lor. “Lo que exis­te son pro­pie­ta­rios con ma­yor fle­xi­bi­li­dad”, ex­pli­ca.

Fran­cis­co Alt­gelt, vi­ce­pre­si­den­te de Alt­gelt Ne­go­cios In­mo­bi­lia­rios, afir­ma que hay ba­ja de pre­cios pe­ro no es una ten­den­cia. “Quien ne­ce­si­ta ven­der, es­tá dis­pues­to a aco­mo­dar el pre­cio a la ba­ja. Pe­ro el que no lo ne­ce­si­ta, pre­fie­re se­guir es­pe­ran­do. Ade­más, ve­nía­mos de mu­chos pre­cios des­fa­sa­dos, so­bre to­do con el au­men­to de los cré­di­tos hi­po­te­ca­rios ha­ce un año. Los pro­pie­ta­rios que­rían ven­der a un 10% por arri­ba del va­lor sa­bien­do que ha­bía una ex­ce­si­va de­man­da”, se­ña­la.

Con­tra­di­cien­do al in­for­me de es­cri­ba­nos, la pla­ta­for­ma inmobiliaria Pro­pe­ra­ti y la con­sul­to­ra eco­nó­mi­ca Oi­ko­sB­sAs mues­tran un in­cre­men­to en el va­lor de las pro­pie­da­des de CA­BA que ron­da el 7,3% en dó­la­res du­ran­te 2018. Con­sul­ta­dos so­bre la no­ta­ble di­fe­ren­cia con los nú­me­ros del Co­le­gio de Es­cri­ba­nos, ex­pli­can que los nú­me­ro del Co­le­gio co­rres­pon­den al va­lor de es­cri­tu­ra­ción y no al va­lor pro­me­dio por m2. Ade­más, ex­pli­can que exis­te una cla­ra co­rre­la­ción en­tre el au­men­to de los pre­cios de las pro­pie­da­des y el de la can­ti­dad de ven­tas con hi­po­te­cas. “Cuan­do cae el por­cen­ta­je de es­cri­tu­ras con hi­po­te­cas (a par­tir de ma­yo de 2018), se re­gis­tra una fuer­te caí­da en la se­rie que ma­ne­ja el Co­le­gio de Es­cri­ba­nos so­bre los va­lo­res de las ope­ra­cio­nes, pe­ro no en la del pre­cio por m2 de Pro­pe­ra­ti”, de­ta­llan.

Pa­ra los ex­per­tos de la pla­ta­for­ma, al ba­jar tan­to la can­ti­dad es­cri­tu­ras con hi­po­te­ca so­bre el to­tal de ope­ra­cio­nes (de ser el 50% pa­só a me­nos del 10% des­pués de la cri­sis del dó­lar de 2018), la ba­ja co­rres­pon­de a es­cri­tu­ra­cio­nes he­chas por de­ba­jo del va­lor real por­que ya no hay un ban­co de por me­dio que exi­ja trans­pa­ren­cia.

Pa­ra la ma­yo­ría de los ope­ra­do­res in­mo­bi­lia­rios con­sul­ta­dos, no exis­ten mu­chas po­si­bi­li­da­des de que se pro­duz­ca un des­cen­so ma­yor en el pre­cio de las pro­pie­da­des. “Ha­brá que ver có­mo se com­por­ta el dó­lar en es­te 2019. Pe­ro en los úl­ti­mos 20 años, los pre­cios siem­pre tu­vie­ron una ten­den­cia al­cis­ta. A ex­cep­ción del 2002 des­pués de la cri­sis. No ima­gino ese es­ce­na­rio. Es más, si el Go­bierno lo­gra me­jo­rar la si­tua­ción ma­cro eco­nó­mi­ca y cam­bia el es­ta­do de áni­mo de la gen­te, el pro­pie­ta­rio se pon­drá más fir­me en los pre­cios”, afir­ma Fran­cis­co Alt­gelt.

“Creo que si se man­tie­ne el dó­lar con­tro­la­do, aun­que acom­pa­ñe a la in­fla­ción en tér­mi­nos re­la­ti­vos, y si la economía co­mien­za a mos­trar sig­nos de me­jo­ra a par­tir de mar­zo, va­mos a te­ner es­ta­bi­li­dad de pre­cios en tér­mi­nos ge­ne­ra­les. Hay que en­ten­der que el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio no es­tá en­deu­da­do y que las per­so­nas fí­si­cas de­trás de ca­da in­mue­ble de­fien- den el va­lor de sus ac­ti­vos a ca­pa y es­pa­da y mu­chas ve­ces pre­fie­ren es­pe­rar a mal ven­der”, di­ce See­ber.

Mi­glio­ri­si se mues­tra aún más ta­jan­te: “Creo que el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio ar­gen­tino es fuer­te y de­mues­tra una se­gu­ri­dad ju­rí­di­ca co­mo po­cos en la re­gión. Si bien ca­da operación tie­ne sus vai­ve­nes y el ni­vel de con­tra­ofer­ta pue­de va­riar de una operación a otra, no nos en­con­tra­mos con pro­pie­ta­rios ahor­ca­dos ni gen­te de­ses­pe­ra­da. Cuan­do el cré­di­to vuel­va a ser pro­ta­go­nis­ta, el mer­ca­do se va a for­ta­le­cer aún más”.

“El pre­cio no de­be­ría se­guir ba­jan­do, las pro­pie­da­des es­tán sos­te­ni­das por ca­pi­ta­les ge­nui­nos, no hay cré­di­tos de­trás, a no ser que haya otra co­rri­da del dó­lar. De­be­ría­mos bus­car otras so­lu­cio­nes co­mo ven­der en nues­tra mo­ne­da, otor­gar cré­di­tos con la firma de los bo­le­tos de com­pra­ven­ta”, agre­ga Co­ve­llo.w

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