Un aporte de valor al centro porteño
Un nuevo edificio corporativo ofrece oficinas premium que revalorizan la zona de Tribunales y el Obelisco.
Los planes oficiales y privados para revivir a la avenida Corrientes, símbolo de la identidad porteña, tendrán sin duda uno de sus hitos en el edificio de oficinas Lex Tower. Se trata de un emprendimiento de usos mixtos de 30 pisos de altura y 52.600 metros cuadrados que la desarrolladora Branson –firma con dos décadas de actividad- está construyendo sobre un terreno en “L” de 3.300 m2 con un frente de 50 metros sobre Corrientes y otro de 30 metros sobre la calle Paraná. Es decir, a cuatro cuadras del Obelisco y a tres de Tribunales.
Curiosamente, a pesar de su ubicación privilegiada, el terreno en cuestión solo sirvió como playa de estacionamiento durante las últimas seis décadas; concretamente desde que en 1958 se demolió el histórico teatro Politeama, que se erigía allí. Hugo Koifman, director de Branson, revela que el presupuesto total del emprendimiento al día de hoy, después de todas las turbulencias cambiarias del año pasado, asciende a 900 millones de pesos. Explica que la intención fue desarrollar “un edificio que fuera icónico para Corrientes, destinado a oficinas para empresas o estudios profesionales, y con un basamento comercial”. Se espera su finalización para principios o mediados de 2020.
Lex Tower cuenta con unos 25.000 m2 de “alfombra”, superficie útil de la cual al día de hoy ya está vendida toda hasta el piso 20. “Empezamos a prevender de abajo hacia arriba, y como la obra ya está completamente financiada, se decidió poner en alquiler las que todavía no se vendieron” (es decir del piso 21º al 30º). Ase- gura que va a ser “un negocio interesante”, debido a la poca oferta que hay en esta ubicación, y estima que el precio de venta va a promediar los 2.500 a 3.000 US$/m2. “Tenemos la ventaja comparativa de tener en la puerta del edificio la parada Uruguay del subte B, y que casi no hay en el microcentro edificios de oficinas de este porte. Encima, con el nuevo código de edificación va a haber cada vez menos”, advierte.
Koifman explica que la planta tipo del módulo en torre tiene 950 m2, y que a los inversores iniciales “se les prevendieron plantas enteras”, pero que luego “cada uno eligió dejarlas libres o dividirlas para luego venderlas a los usuarios finales”. Agrega que la primera tanda de compradores estuvo compuesta de dos tipos de inversores: “Los que buscan una revalorización del activo para revenderlo y los que compraron unidades para volcarlas al alquiler”.
Luego, en una segunda tanda llegaron los usuarios finales. Sobre éstos, advierte que, aunque esperaban un target muy variado de empresas, la mayor parte de los compradores e interesados son estudios profesionales de abogados, contables y escribanos. “Casi todos profesionales ya localizados en la zona de Tribunales y el microcentro, que por lo general tienen sus oficinas en edificios viejos con pocas cualidades y ven a este como una mejora tanto en su calidad laboral como en su imagen”. Ayuda a estos objetivos el hecho de que el edificio va a contar con una certificación Leed, en principio Silver y quizás “algo más”, anticipa el desarrollador.
“En realidad, lo ideal para nosotros hubiese sido destinar todo a la renta, pero eso es factible sólo si la construcción es financiada con un crédito bancario que luego se puede pagar con los alquileres. En la realidad de nuestro mercado tenemos la necesidad de prevender para poder construir”, explica. Por otra parte, destaca que para su comercialización se optó por firmas especializadas en lo que podría llamarse el “mercado minorista” de oficinas, es decir empresas o profesionales que suelen ocupar espacios acotados, en lugar de las grandes cadenas que suelen trabajar con el mercado corporativo,
Por otra parte, los sacudones del año pasado pusieron a prueba algunos cálculos previos. “Hasta mediados del año pasado nos imaginábamos cobrar de alquiler por las oficinas de los últimos pisos unos 25 US$/m2, un valor que hoy aparece como difícil de defender. Pero confiamos en que, cuando el edificio se inaugure, dentro de un año o uno y medio, vamos a poder llegar a ese número con una economía más estabilizada”, se ilusiona el director de Branson. Agrega que, para los pisos que serán puestos en alquiler, ya existieron conversaciones con las empresas de coworking que operan en el mercado: “Hoy son las grandes tomadoras de metros de oficinas, y al parecer van a convalidar esos valores”, confía.
Desde el punto de vista arquitectónico, el complejo Lex Tower estará compuesto por cuatro piezas adosadas entre sí. El de mayor envergadura es un volumen vidriado de 30 pisos, proyectado por el estudio BMA Arquitectos y Asociados, con amplia experiencia en el rubro corporativo. Su fachada hacia Corrientes tendrá un imponente “muro cortina” de tono azulado con una suave pero audaz curvatura al frente desde el 1º piso hasta el 12º, imán para las miradas en toda la cuadra. La pieza fue resuelta por los arquitectos en colaboración con la firma proveedora Obras Metálicas. En tanto, sobre Paraná, un edificio mucho más bajo, de cinco pisos, también será destinado a oficinas con superficies más amplias.
Pero, sin duda, un dato que sale de lo común en este tipo de emprendimientos es la construcción de una sala de espectáculos que reemplazará al demolido Teatro Politeama. En este punto, cabe destacar que, si bien es la Ciudad la que exige que el viejo teatro sea reemplazado por uno nuevo, los desarrolladores decidieron tomar a este programa como uno de los pilares simbólicos del emprendimiento. La sala tendrá una envergadura mediana, con unas 700 butacas, y su desarrollo está a cargo de un grupo encabezado por el cineasta Juan José Campanella. El proyecto está a cargo del Estudio Aidelman, especializado en el rubro, y la obra se construirá con créditos del Banco Ciudad, mientras que Branson se encargará de su construcción.
Habrá también siete subsuelos de cochera con más de 500 espacios que no se venderán sino que serán íntegramente destinadas a la renta por la propia desarrolladora, tanto para uso de las empresas instaladas en el edificio como a cualquier otro usuario e incluso para estacionamiento ocasional. Por último, el complejo contará también con un gran local comercial sobre Corrientes y otro sobre Paraná. En suma, un proyecto inédito de oficinas premium para un lugar clave de Buenos Aires adonde aún esta categoría no había llegado.w