Inversiones a prueba de crisis
OFICINAS
Mientras los valores se acomodan, crece la demanda de oficinas premium. La tendencia del tercer trimestre.
Aunque el panorama económico del país ha sido crítico durante todo el año, el mercado de alquiler de oficinas mantiene señales de estabilidad. Esto se desprende de un estudio realizado por Colliers International sobre el tercer trimestre de 2019.
De acuerdo al informe, no se registraron variaciones en el inventario, que se mantuvo en 2.029.247 m2, “lo que indica una pausa en la tendencia consolidada durante ocho trimestres consecutivos con el ingreso de nuevos edificios de oficinas premium”. No obstante, aclara el documento, se estima que la mayor parte de los inmuebles en construcción se entregarán durante el próximo año, con la consecuente renovación y incremento del inventario.
Los submercados Norte GBA, Puerto Madero, Catalinas y Microcentro representan el 65% del stock total, mientras que el 35% restante lo aportan las áreas de Norte CABA, Macrocentro Sur, Plaza San Martín, Plaza Roma y Macrocentro Norte.
Desde Colliers aseveran que “la distribución según categoría de inmueble también se mantuvo estable en dos fracciones prácticamente iguales. Los inmuebles de clase A+ representan el 50,8% de los metros totales y los A, un 49,2%. El submercado que más metros concentra es Norte GBA, con un 20,8% del stock total”.
En cuanto al análisis de disponibilidad, el reciente estudio de mercado arrojó un total de 161.825 m2 ofertados en alquiler, lo que representa una tasa de vacancia del 8,0% (1 punto porcentual por debajo del último período). De los nueve submercados que componen el inventario, cuatro presentaron una disminución en su vacancia.
La mayor variación se produjo en Norte GBA con una reducción de 14,2% a 8,3% (5,9 puntos menos que lo registrado durante el trimestre anterior). Cabe destacar que, durante el ciclo previo, este sector contó con la mayor disponibilidad del mercado.
Microcentro, Macrocentro Sur, Macrocentro Norte, Plaza Roma y Norte CABA, en contraparte, vieron aumentada su tasa de vacancia en un rango que va desde 0,1 hasta 3,3 %.
“Si se discrimina la disponibilidad según categoría de inmueble, se puede observar que para los edificios tipo A+ la tasa de vacancia fue de 6,6% lo que representa un 42% de los metros disponibles. Para aquellos de clase A se registró una tasa de vacancia de 9,4%, con una superficie en oferta de 93.943 m2 (58 % de la disponibilidad).
Por otra parte, dentro del inventario de edificios premium se encuentran aquellos con certificación LEED, que componen un 27,3% del stock total, es decir, 553.771 m2. El 81% de este stock corresponde a la categoría A+ y el restante 19% a la categoría A.
Los inmuebles sustentables fueron aquellos que más disminuyeron su vacancia con respecto a la etapa anterior, sobre todo aquellos ubicados en Norte GBA, cuya tasa de vacancia se redujo del 17,6% al 6,1%.
La absorción neta del mercado cerró el trimestre con una cifra positiva de 24.739 m2, a diferencia del primer semestre del año.
La mayor absorción neta fue registrada en el Norte GBA con 30.223 m2. Esta concentración se debe a la ocupación en su totalidad de tres edificios en esta zona y la batería alta de una torre ingresada el trimestre anterior; transacciones que representaron el 67,5% de la ocupación del área.
Catalinas y Norte GBA, al igual que el período anterior, contabilizan más metros ocupados que libres. Las zonas de Puerto Madero, en particular la zona Este (4.515 m2) y Plaza San Martín (746 m2) exhibieron también absorción positiva a diferencia del comportamiento manifestado en el trimestre pasado.
Dentro de los submercados con absorción neta negativa, Macrocentro Sur tuvo un saldo de 5.576 m2 liberados, mientras que Microcentro, Macrocentro Norte y Norte CABA presentaron desde el trimestre anterior una tendencia a la liberación de espacios en la que se destaca Microcentro por ser el submercado con mayor liberación de espacios.
Con respecto a la categoría de inmuebles, se observó una disparidad importante entre la absorción de inmuebles A+ y A. Los primeros presentaron 29.710 m2, mientras que los segundos exhibieron una absorción neta negativa de 4.971 m2, evidenciando una tendencia a la ocupación de edificios de mayor categoría.
El alquiler promedio se situó en 23,5 US$/m2 mientras que al cierre del primer trimestre de 2019 se ubicó en 23,7 US$/m2.
Respecto al precio por categoría de inmueble, se observa un acercamiento de los valores promedio de inmuebles A+ y A. Actualmente la brecha entre ambas clases es de 3 US$/m2, la más baja de los últimos 10 años. La diferencia más amplia entre estos valores fue de 10 US$/m2, registrada al cierre del ciclo 2017. En edificios clase A+ el precio promedio de alquiler cayó un 2,9% respecto al trimestre anterior, resultando en 25,3 US$/m2. Por su parte, Plaza Roma fue el submercado con el valor promedio más alto (29,9 US$/m2) y Macrocentro Sur el más bajo (20,7 US$/m2).
En cuanto a los edificios de clase A, el valor promedio disminuyó un 0,2%, resultando en los 22,3 US$/m2. Su rango de precios osciló desde los 20,7 US$/m2 en Catalinas, hasta los 26,3 US$/m2 en Norte CABA.
Si se analizan los precios por área, 7 de 9 submercados percibieron una caída en sus valores de renta: Macrocentro Norte (12,0%), Norte GBA (7,4%), Catalinas (4,74%), Puerto Madero (1,6%), Microcentro (0,9%) y Macrocentro Sur (0,2%). Aquellos submercados que aumentaron su valor de renta fueron Plaza San Martín (6,4%) y Plaza Roma (1,1%).
Al segmentar el análisis a los inmuebles con certificación LEED, el alquiler promedio es de 26,9 US$/m2, un 10,6% más alto que el valor medio del mercado. “Se trata de un resultado esperable ya que esta certificación representa un diferencial en la calidad de los inmuebles y sus prestaciones.
Por último, la brecha de precios entre categorías en edificios LEED fue de 3,5 US$/m2; registrando un promedio de 27,5 US$/m2 en clase A+ y 24,02 US$/m2 en clase A.w