Tendencia a la baja, caída temporaria o casos particulares
Referentes del sector evalúan cómo resolverá el mercado la salida de la crisis, que se acentuó con la pandemia.
Desde que las inmobiliarias fueron autorizadas a reabrir sus locales, con las precauciones del caso, los agentes comenzaron a resolver las cuestiones que quedaron pendientes antes de la cuarentena y a vislumbrar distintas realidades para el corto plazo. En eso también están los desarrolladores, que no ven el momento en que el gobierno active las obras privadas. Y pesar de las diferencias, todas las voces se resumen en un testimonio: “Hace 24 meses nuestro sector viene siendo olvidado. Un mes tras otro estamos rompiendo récords de estadísticas negativas”, confesó Federico López Castromil, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, en diálogo con la TV Pública. “Necesitamos que se reactive el sector, más allá del coronavirus”.
Para Ariel Champanier, CEO de Re/Max Premium, “nada va a ser lo que era. Esta crisis adelantará los tiempos, fundamentalmente en lo que respecta a la tecnología. Muchas herramientas que ya existían y no eran utilizadas, llegaron para quedarse. Sin embargo, también estoy convencido de que la tecnología no reemplazará al agente inmobiliario”. El especialista considera, además, que “el mercado se limpiará ya que gran parte de las inmobiliarias quedarán afuera de esta nueva realidad. En algunos casos por no tener sus finanzas sanas, en otros por no saber o no querer salir de su zona de confort”.
Para Fernando Pozzi, de la inmobiliaria que lleva su apellido, la clave está en cómo logrará adaptarse el mercado a la economía que quedará después de la cuarentena. “Pasamos de un dólar de $ 80 a otro en $ 120 en tan solo 60 días y con clientes compradores sentados arriba de los billetes; sin dudas los precios necesitarán ajustarse para lograr interés. Las cosas no valen lo que deseamos, debemos aceptar que los inmuebles tienen un precio cuando alguien lo convalida, lo adquiere”.
Champanier, adhiere: “En el corto plazo la tendencia es hacia abajo. En el mediano o largo los valores se terminan recuperando, pero lo que vemos en el inmediato es una baja significativa dadas las circunstancias, devaluaciones, etcétera”. Y detalla tres indicadores sobre los cuales habrá un reacomodamiento de precios: el costo de la nueva construcción, la oferta de inmuebles y los propietarios necesitados de efectivo. “Yo estoy convencido de que sobran compradores, lo que falta son vendedores que acepten la realidad del mercado. Esto que digo lo fundamento en el hecho de que las propiedades que hemos captado a valor de mercado se reservaron en menos de dos semanas, aun en este contexto”, concluye.
Por su parte, Miguel Ludmer, de Interwin, entiende que no habrá una tendencia a la baja generalizada, sino que corresponde más bien a casos puntuales. “Todo depende de la situación del propietario o desarrollador. En general este es un mercado que no tiene deuda, entonces la mayoría de los vendedores prefieren esperar y no concretar la operación con tal de no bajar su precio”.
Nahuel Vera Cifre, de la inmobiliaria Cifre, ve el “vaso medio lleno” y destaca las oportunidades del escenario actual. “Desde mayo de 2018 los precios vienen bajando, el mercado ya sufrió ese descenso. Es momento de comprar, de invertir, de mudarse, de buscar el balcón más grande, el jardín con más metros, el PH con terraza y quincho”. En cuanto al valor de los terrenos, sostiene que “son equivalentes a un porcentual de la posibilidad de construcción, por lo tanto está altamente ligado al precio de venta de las unidades y sabremos si hay variación en los próximos seis meses”.
La mirada de Esteban Edelstein Pernice, director de Castex Propiedades, se enfoca en el mismo sentido. “En el mercado suburbano hoy se advierte una gran oportunidad para comprar un terreno y construir. Hace 12 meses, el dólar valía $ 45 y hoy se encuentra alrededor de $ 115 -considerando un dólar MEP o dólar Bolsa es decir, que experimentó un crecimiento del 255%. Esta devaluación implica que el costo de construcción de una casa nueva, totalmente terminada y lista para mudarse, experimentó una baja del 50 %”
La percepción del arquitecto y desarrollador Gerardo Azcuy, con decenas de edificios multifamiliares en CABA, es distinta. Desde su experiencia, si bien en Argentina las propiedades se valorizan en dólares, las oscilaciones en el valor del m2 son muy leves. “Sucede que en momentos de incertidumbre, o cuando se producen saltos en la cotización del billete, los costos de la obra en dólares suelen bajar un poco. Sin embargo, luego la inflación los alcanza. En momentos de estas características lógicamente aparecen ofertas por debajo del valor, y depende de cada compañía -en función de su liquidez y su solidez financiera- si quiere deshacerse de algunos metros o no. Pero son operaciones puntuales que no inciden realmente en el valor de venta del m2”, detalla.
Flavio Galli, titular de Grupo Tueroc, aporta otro dato que debería considerarse al momento de estimar los costos. “Estamos considerando un nuevo actor en la composición de nuestros precios y es un costo indirecto aún difícil de calcular, vinculado a los protocolos de salud. Este impactará en forma directa en la producción de la mano de obra, así como la disminución de la cantidad de obreros por m2, lo que hará aún más largos los plazos de obra”.