Las operaciones con UVA crecerán 50% durante 2018
Para este año, el Gobierno calcula que se superarán los 100.000 préstamos. Pero advierten por el aumento en los precios de las propiedades.
En 2017, los créditos hipotecarios con el sistema UVA alcanzaron las 65.000 operaciones. Para este año, la estimación del Gobierno es que se superarán los 100.000 préstamos, lo que implica un alza del 50% respecto del nivel anterior. Para los funcionarios, ni la persistencia de la inflación ni el repunte del dólar —que ya subió 10% en lo que va del año— debilitarán el impacto de la demanda sobre estos créditos. Sin embargo, desde el mercado advierten que los precios de los inmuebles seguirán subiendo y que cada vez será más difícil para los compradores encontrar propiedades que cumplan con los requisitos establecidos para ser aptas para un crédito hipotecario.
Aunque la suba del dólar disparó señales de alerta, hasta ahora esa incertidumbre no se refleja en el mercado inmobiliario. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, el crédito hipotecario ya explica el 30% de las operaciones. En el final de 2017 había 210.000 deudores hipotecarios, lo que marca un aumento de 31.500 personas sobre los niveles de 2016. De este universo, 65.000 operaciones corresponden al sistema UVA.
El combo dólar e inflación en alza acrecienta las posibilidades de que se incremente el descalce entre la evolución de los salarios y la de las cuotas. Este tipo de créditos se indexan al ritmo de la inflación, por lo que si los salarios suben este año 15% mientras la inflación aumenta 20%, la cuota insumirá una parte mayor del ingreso del deudor y se le hará más difícil pagarla. Si bien es cierto que los bancos están buscando mecanismos para evitar este riesgo (ver aparte), se trata de un efecto no buscado, ya que en el segundo semestre de 2016, cuando el Gobierno salió a promover el sistema con fuerza, la administración Macri estaba convencida de que la inflación bajaría a un ritmo más rápido que el actual.
Un informe de First Capital Club señala que, en febrero, las líneas de créditos hipotecarios crecieron 6,7% respecto al mes anterior, acumulando un stock total de $154.698 millones. Con un crecimiento interanual
del 132%, los hipotecarios siguen siendo la línea de préstamos con mayor expansión interanual. “Este no será un año fácil porque será más caro acceder a un hipotecario, debido a la suba de tasas por parte de los entidades otorgantes. Por otro lado, también podría condicionar su crecimiento el fondeo de los bancos, ya que el incremento de los depósitos no fue a la par de los créditos, con lo cual las entidades
deberán ser más cuidadosas a la hora de prestar”, argumentó Guillermo Barbero, socio de First Capital Club.
Desde el Gobierno mantienen el optimismo. Según Iván Kerr, subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda, “desde que se lanzó el sistema, los salarios aumentaron por encima de la variación de la UVA”. Y explicó que por el aumento de la UVA y la suba del dólar, incrementaron los montos de los créditos “para que nadie que necesite una propiedad quede afuera. La idea es darle previsibilidad al sistema”. Los cálculos oficiales detallan que en 2016 había 65.000 créditos y esperan que lleguen a 100.000 este año y a 150.000 en 2018.
Para que la rueda se siga moviendo, los bancos empezaron a aumentar el monto prestable o han comenzado a realizar extensiones del plazo del crédito. Los bancos públicos buscaron hacer punta extendiendo la duración del crédito y subiendo la relación cuota/ingreso más allá del 30%.
El mercado presenta sus propios nubarrones. Desde Zona Prop indican que, en 2017, los precios de los departamentos usados subieron un 10,8%. Esto implica que se ubicaron 0,6 puntos por encima del incremento de los costos de construcción en dólares. Los departamentos nuevos aumentaron 12,7%, 2,5 puntos por encima de los costos. “Para 2018 se proyectan incrementos en los precios de las propiedades de entre el 7 y el 10%; y, con la eventual implementación del financiamiento hipotecario para proyectos de pozo, este incremento podría superar el 10% anual”, señalan.
Otro de los problemas de fondo que enfrenta el mercado es que hay pocas propiedades que sean aptas para crédito. Para buscar sortear este problema, el Banco Central dispuso que puedan incorporarse a los créditos las propiedades desde el pozo, pero esto aún no está en marcha. “Si se implementa la resolución del Banco Central que contempla el financiamiento hipotecario de proyectos de pozo, la demanda tenderá hacia estas unidades, generando un aumentando en los precios y dinamizando el sector de la construcción”, comenta Federico Barni, director ejecutivo de Navent.
Si esto se concreta y la economía no registra nuevos cimbronazos, “para 2018 se esperan volúmenes de transacciones en niveles similares a los registrados previo al cepo y acercándose a máximos históricos”. Pese al fuerte crecimiento que muestran los créditos hipotecarios, el peso que tienen dentro de la economía sigue siendo muy bajo. Se estima que apenas llegan al 1% del producto bruto, cuando en promedio en el mundo desarrollado es del 44% y en países como Australia, incluso supera el 100%.
Según datos del Central, desde fines de 2015 y hasta noviembre de 2017, el indicador del endeudamiento agregado de las familias como porcentaje de la masa salarial formal anual pasó de 19,6% a 23,3%, creciendo 3,7 puntos porcentuales.