LAS CLAUSULAS PROHIBIDAS
Un análisis sobre las zonas grises de los contratos de alquiler.
En el último tiempo, uno de los temas más tratados con relación a los arrendamientos es la negociación de los contratos en el actual contexto económico, que muestra disminución en los precios pactados, flexibilización de las condiciones de pago, cambio hacia figuras asociativas, e incluso en algunas zonas marginales, se estima que quedarán varios campos sin sembrar durante la próxima campaña.
Alejada de la situación real que enfrentan los empresarios de la producción primaria, la Ley de Arrendamientos contiene disposiciones sobre la determinación del precio y la forma de pago para los contratos de Arrendamiento y Aparcería que son imperativas para las partes, y que por ser contrarias a las costumbres del campo, son frecuentemente incluidas en los contratos que se celebran.
Según la definición de Arrendamiento, el arrendatario deberá pagar un precio cierto “en dinero” lo cual implica que la forma de pago debe ser moneda, no pudiendo las partes pactar el pago en especie, o sea a través de la entrega de una cantidad fija de frutos, que pueden ser granos o crías de ganado.
La posibilidad de entrega de frutos como forma de pago está prevista para el contrato de Aparcería, pero para este contrato se requiere además que las partes se distribuyan un porcentaje de los frutos obtenidos porque es un contrato de naturaleza asociativa. En la Aparcería las partes tampoco pueden pactar la entrega de una cantidad fija de frutos, ya que esta modalidad llamada “Contrato a Kilaje Fijo” está específicamente prohibida por la ley porque se pierde el carácter asociativo del contrato al asegurarle a una parte un resultado fijo, sin que asuma el riesgo de la explotación.
En cuanto al Arrendamiento, los usos y costumbres del campo muestran que es frecuente que el precio se pacte haciendo referencia a la cotización de los granos o del ganado en los mercados donde estos productos se negocian. Se fija como precio determinada cantidad de soja por hectárea según la cotización de la Bolsa de Cereales de Buenos Aires o Rosario, por ejem- plo, el día del vencimiento.
En ganadería se utilizan las cotizaciones del Mercado de Liniers como referencia, y se pacta cierta cantidad de kilos de carne por hectárea por año. Es conveniente tomar el promedio de las últimas cotizaciones (una semana, 15 días o un mes) para evitar que el alza o baja pronunciada de precios perjudique a una parte aleatoriamente.
Por ello, es válido pactar el precio del Arrendamiento haciendo referencia a un Mercado siempre que se abone en pesos el monto equivalente a la cotización, porque en este caso el precio cuya cifra no estaba expresada al momento de la celebración del contrato, se determinará de manera inequívoca al momento del pago, que se realizará en dinero.
También vinculado al precio, la ley contiene la prohibición tanto para Arrendamiento como para Aparcería de acordar un precio mínimo fijo, y a partir de éste el pago de adicionales variables según se modifique la cotización del producto o de acuerdo al rinde obtenido. Esta modalidad de fijación del precio denominada “Contrato Cana-
aparcería Es un contrato de naturaleza asociativa según el cual las partes se distribuyen porcentajes
preacordados de los frutos obtenidos.
contrato se cumpla según lo pactado o se llegue a un acuerdo extrajudicial en caso que surja algún conflicto, lo cual es muy frecuente en estos negocios. Sin embargo, en caso de incumplimiento que obligue a una parte a recurrir a la justicia para exigir el cumplimiento o la rescisión y el desalojo, con el resarcimiento de los daños producidos; el planteo de nulidad de la cláusula de pago puede terminar en la fijación judicial del precio del contrato, que es la prestación esencial.
Finalmente, quiero diferenciar otra variante de precio utilizada frecuentemente en los contratos, que consiste en fijar precios diferentes, que pueden ser ascendentes o descendentes para cada año. Este supuesto no constituye el llamado “Contrato Canadiense”, porque la diferencia de monto de un año a otro no depende de una variable, sino que está fijada al inicio del contrato.
La ley exige que el Arrendamiento tenga un precio cierto en dinero, pero no exige que el mismo sea fijo o exactamente igual para cada año de contrato. En mi opinión, en este supuesto la cláusula de pago es válida, porque si bien el precio es escalonado, y por lo tanto diferente para cada año, es al mismo tiempo un precio cierto al momento de la celebración del contrato.
En este año tan complejo para arrendatarios y dueños de campos, con marcada disminución en la rentabilidad de su negocio y con dificultades de financiación para continuar con la producción; la posibilidad de pactar libremente precio y forma de pago de los contratos agrarios en el marco de la ley y sin riesgo de nulidad alguna, es esencial.
Partiendo del uso generalizado en los contratos de estas cláusulas prohibidas, y dado que son beneficiosas para ambas partes, se deberá analizar su incorporación en la próxima reforma de la ley, aceptando la fuerza de la costumbre como fuente del derecho. diense” es muy frecuente en la práctica agropecuaria, ya que permite a las partes asegurarse un mínimo y asociarse, de alguna manera, en el resultado de la producción en caso de obtener ganancias compartiendo el riesgo a partir de un mínimo garantizado para el arrendador, que constituye también un mínimo exigible para el arrendatario.
En agricultura, en especial en las últimas campañas, en las que la volatilidad de precios sumado al riesgo climático hacen muy difícil prever resultados, estas cláusulas resultan convenientes para ambas partes.
¿Qué sucede cuando las partes pactan el pago con alguna de las cláusulas prohibidas? La realidad de los negocios genera que los contratos se celebren sin tener en cuenta lo dispuesto por la ley, en algunos casos porque se desconoce la prohibición legal dada la aceptación generalizada en los usos y costumbres; y en otros supuestos, a pesar de su conocimiento, porque la modalidad elegida resulta adecuada económicamente para ambas partes. En tal caso se suele denominar al contrato “Arrendamiento Atípico” para excluirlo de la aplicación de la ley.
Esta categorización es incorrecta, ya que la ley es contundente respecto de la invalidez de las cláusulas contractuales contrarias a sus disposiciones imperativas, estableciendo en el artículo 1 que sus “preceptos son de orden público” e “insanablemente nulos y carentes de todo valor cualesquiera cláusulas o pactos en contrario…”. En consecuencia, estos no son contratos atípicos como suelen ser denominados, sino que se trata de contratos de Arrendamiento o Aparcería con la cláusula de pago nula, lo que significa que si se declara su nulidad en sede judicial, el juez fijará el precio del contrato o la forma de pago que considere adecuada considerando todas las circunstancias.
Estas situaciones no presentan mayor riesgo en la medida que el
La aparcería a “kilaje fijo” está prohibida porque se pierde el carácter asociativo del contrato.