Nuevo Código: las expensas no suben
La vigencia del nuevo Código Civil y Comercial, en el ámbito de la propiedad horizontal desató versiones alarmistas referidas a supuestos cambios que modificarían sustancialmente el sistema y que ello ocasionaría un incremento de los gastos de expensas. Esto no se corresponde en absoluto con la realidad. Todo cambio genera inquietudes pero en esta materia no han sido esenciales. Veamos algunos ejemplos:
Las cañerías como elementos comunes: ¿mayores gastos? Ante un desperfecto, con el nuevo Código, el consorcio lo repara. El propietario en cuya unidad se produjo el desperfecto se ahorra ese gasto, pero cuando ello le ocurra a otro deberá aportar su proporción. Y todos se ahorran el costo del litigio. La nueva norma refuerza el sentido de comunidad, determinante en el régimen de propiedad horizontal. El consorcio como persona jurídica privada: ¿nuevos requisitos? Es inexacto afirmar que los consorcios deban implementar una organización similar a una sociedad comercial, pues ni tienen fines de lucro, ni reciben inversiones de terceros. En su enorme mayoría sólo se encuentran inscriptos como empleadores. Su forma de contabilidad ya estaba regulada y no ha cambiado, por lo que afirmar que se incrementarían las expensas por supuestas contrataciones de contadores permanentes constituye una fantasía. El consejo de propietarios: ¿es tan diferente del anterior consejo de administración? Lo que ha hecho el nuevo Código es reconocer esa experiencia y asignarle el carácter de órgano del consorcio, que puede o no existir, según lo decida la asamblea. Se ha difundido la preocupación acerca de la supuesta
introducción de nuevas responsabilidades para sus integrantes, por la circunstancia de que la ley mencione a los consejos, que antes sólo lo hacían los reglamentos de copropiedad. Se ha llegado a decir que, al reconocérsele a los consorcios personalidad jurídica, ello asimilaría al consejo con la sindicatura de las sociedades comerciales. Ello no es así. Los objetos de ambas personas jurídicas son sustancialmente distintos. ¿Se justifican las preocupaciones de propietarios y consejeros? La mayoría de los reglamentos ya preveían la existencia de los consejos y delimitaban sus incumbencias. Ante incumplimientos, si de ello se derivaba algún perjuicio, podían ser responsabilizados. El Código traza una línea clara que diferencia las responsabilidades del administrador y de los consejos. Éstos no tienen funciones ejecutiva sporl oque no podría responsa bilizárseles por el in cumplimiento de ellas. La inclusión del consejo como órgano facultativo recoge esa experiencia satisfactoria, reemplazando el marco reglamentario por el legal, sin que tal inclusión implique mayores responsabilidades para los designados. Lo único verdaderamente novedoso ha sido: el requisito formal de aprobar los certificados de deuda para ejecutar expensas impagas, lo cual no presenta dificultades pues es una información disponible para todos, y la de ser los receptores de la documentación y rendición de cuentas final de los administradores salientes, confiriéndoles así un justificado protagonismo.
En conclusión, en materia de propiedad horizontal el nuevo Código Civil ha recogido las experiencias obtenidas en los más de sesenta años de vigencia de la Ley 13.512.