Macri hará campaña con el plan de vivienda M
auricio Macri quiere convertir a la vivienda en una de sus banderas de campaña, de cara a octubre. Esta semana dio dos pasos en ese sentido: el gobierno lanzó los créditos a 30 años y el plan de competitividad para las construcción. Ahora vienen los préstamos “convertibles” para impulsar la construcción privada y que la Nación empiece a desplazar a las provincias en la construcción de viviendas sociales. El dato polémico: quieren lanzar un plan masivo de construcción de casas prefabricadas. Otro dato curioso: dividen a los públicos de cada sistema crediticio en bandas de sueldos mínimos.
“En estos meses, el tema crédito para la vivienda va a volver una y otra vez”, aseguran en la Casa Rosada. Algunos especulan con que el Presidente haga algún acto específico al volver de Holanda, la semana próxima. Otros creen que no habrá una expresión formal. Pero todos coinciden en que el tema viviendas será clave en el discurso de campaña.
En la Rosada hacen esta cuenta: hoy el crédito hipotecario representa menos del 0,5% del PBI, y en los ‘90 había llegado al 6%. Si se volviera a ese nivel, dicen, serían 500 mil créditos nuevos de 1 millón de pesos cada uno, que es el valor promedio de los que hoy está tomando el mercado. “En tres años, medio millón de familias podrían alcanzar una solución a su vivienda por esta vía”, estiman. Por eso el peso que se le dio al anuncio de los créditos hipotecarios para vivienda a 30 años por parte de los bancos Nación, Ciudad y Provincia, el jueves pasado.
En el Gobierno manejan una escala con la que dividen a los argentinos a la hora de ver qué mensaje dirigirles en lo que hace a la vivienda. El primer escalón es menos de dos salarios mínimos por mes ($16.000 mensuales de ingreso familiar). Para ellos es la vivienda social. El segundo es de 2 a 4 salarios míni
mos (16 a 32 mil pesos mensuales). Para ellos es el Procrear. Más de 4 salarios mínimos ($32.000) es el último escalón. Para ellos son los créditos hipotecarios y los desarrollos privados.
Empecemos por la vivienda social. Hoy ese capítulo está en manos de las provincias y los municipios, a los que la Nación les gira la plata para que ellas hagan las licitaciones. Hay enojo en el Gobierno nacional con este tema. En el entorno del ministro del Interior, de quien depende el rubro, dicen que se pasaron todo el año pasado tratando de destrabar los contratos que venían de la gestión anterior. Había, aseguran, empresas inexistentes, gobernadores que habían usado el dinero para
Si se volviera al nivel de los ‘90, serían 500 mil créditos nuevos de 1 millón de pesos cada uno. En tres años, medio millón de familias podrían alcanzar una solución a su vivienda”.
sueldos, comisiones sospechosas, sobre certificaciones ... Este año el presupuesto para vivienda sociales de algo menos de $20.000
millones. Pero tampoco los tiempos de gobernadores e intendentes son los que la Nación pretende, sobre todo de cara a las elecciones. “Somos como el banco bobo, ponemos la plata y no podemos controlar nada”, se quejan. Entonces están avanzando con un plan que traerá cola: lanzar planes de vivienda social encarados por la Nación, en terrenos federales, en los que provincias y municipios no tengan nada que ver. Pero hay mas: cambiaron las reglamentaciones para que esas viviendas puedan ser prefabricadas, e incluso
de madera. Todos en el sector de la construcción miran hacia una empresa china que está instalándose en el país y que promete hacer aquí 5.000 prefabricadas por año. A US$ 600 el metro cuadrado, contra no menos de US$ 1.000 que cuesta la construcción tradicional. Los funcionarios reconocen que ya se están
armando licitaciones para este tipo de vivien
das. “Los chinos les dicen a los funcionarios que pueden armar una casa en 15 días”, dicen con escepticismo los empresarios locales.
Esos plazos, claro, son más cercanos a las necesidades electorales, no? Pero ya hay fabricantes de ladrillos y cerámicos levantando el grito al cielo por la pérdida de ventas que esto implicaría. En todo esto cabe esperar ruidos políticos y empresarios.
En el segundo escalón está el Procrear, al que el Gobierno piensa reforzar destinándole $ 60.000 millones. Arrancaron diciendo que
lo darían vuelta completamente respecto al sistema que había armado el kirchnerismo con financiación de la ANSeS. Aseguraban, por ejemplo, que ya no habría créditos para construir en terrenos propios, porque eso era ineficiente, no se terminaban las obras, todo era en negro. Añadían que había una parte de estos créditos que terminaban en los countries (en verdad, el 5% del Procrear en la era kirchnerista se aplicaba a viviendas en barrios cerrados, ya se sabía). Pero los tiempos no cerraron y retomaron las mismas líneas de antes, aunque ahora el criterio es apuntar a
segmentos de menores ingresos , y por eso subsidiarán parte del capital. En otras palabras, el Estado pagará una parte de cada préstamo. El problema es que ya hay más de 100
mil inscriptos (el plazo para hacerlo vence el viernes) y la plata alcanza para la mitad. “Habrá más partidas”, dicen los funcionarios, conocedores del costo de dejar frustrados a decenas de miles de potenciales votantes.
Vivienda social y Procrear apuntan a quienes menos tienen. Pero el Gobierno cree que el empujón más importante para la reactivación de la construcción vendrá de parte de los créditos a la clase media. El jueves hubo una reunión con los principales bancos privados, en el que se empezó a hablar de que ellos también se suban a la ola de los 30 años. “Eso permite bajar la cuota y más gente puede acceder a los créditos”, dicen en la Casa Rosada. Un problema que surgió: los bancos españoles y norteamericanos sufrieron mucho la crisis de las hipotecas en sus países de origen y ponen algún reparo. “Pero en España la deuda de las familias era el 87% del PBI en 2009, cuando estalló la crisis, y acá es del 4%, hay mucho recorrido para hacer”, les retrucaron los economistas que hablan todos los días con el Presidente.
Los constructores están muy entusiasmados con estas conversaciones. Hablan de un nuevo modelo de crédito, al que llaman convertible. Básicamente es un préstamo a un desarrollador, que pone en marcha la obra del edificio, y que, a medida que vende unidades, le va transfiriendo su deuda a los compradores de los departamentos. Todo eso ajustable con inflación (UVA). En los últimos días la Casa Rosada y el Banco Central avanzaron con esto: se reglamentó la securitización de hipotecas, apuran la primera colocación de ONs bancarias para este tipo de créditos, empujan a la Provincia y la Ciudad para que bajen Ingresos Brutos a las hipotecas, lo que representaría una baja del 15% en las cuotas.
Este último punto se discutió en otro encuentro, también el jueves pasado, en la Mesa que apunta a mejorar la competitividad del sector de la construcción. Allí se habló de que los privados se comprometían a “la ejecución en un año de 100 mil viviendas destinadas a familias cuyos ingresos no superen los ocho Salarios Mínimos Vitales y Móviles ($
64.000/mes), con una inversión de 150 mil millones de pesos y una reducción estimada en el 10% en el precio de venta de los inmuebles”, según un comunicado del ministerio del Interior.
¿Por qué se entusiasman los funcionarios con cifras tan optimistas? En el Banco Central hacen esta cuenta: “para una casa de US$ 50.000 más US$ 10.000 de infraestructura, si la familia pone el 10% del total, el crédito es de $ 860.000, y eso da una cuota de $ 4.500. Hoy el 50% de los hogares puede acceder a esto”.
Claro que en la Argentina siempre el diablo termina metiendo la cola. Un ejemplo: ¿qué plantearon los empresarios en la mesa de diálogo del jueves? Algo que no se pudo escribir en el documento final que se difundió a la prensa: que les preocupan las coimas que dirigentes gremiales les cobran para no pararles las obras. Argentinidad al palo.