Créditos hipotecarios:¿hasta cuándo puede seguir la onda expansiva?
La base del éxito de los créditos hipotecarios está encerrada en pocos números: la cuota de ingreso por cada millón de pesos ronda los $ 5.500 millones y eso se asemeja al pago por un alquiler mensual de una vivienda.
La baja de la tasa para las operaciones en UVA ( indexados por la inflación) respecto de los tipos de interés fijo son otra clave. Un ejemplo simple de un crédito personal por $ 50.000 tomado a tres años muestra la diferencia: con una tasa de 37% anual la cuota es de $ 1.900 mientras que con un crédito UVA con tasa de 8,8% anual, la cuota es de $ 1.000, prácticamente de la mitad. El éxito de demanda de una operación respecto de la otra salta a la vista.
La conjunción de un esquema de préstamos a 30 años indexados, con la idea de que la inflación va para abajo, abrió la puerta a una catarata de pedidos por parte de la clase media que en los últimos años no encontró caminos para acceder a la casa propia.
Los números del salto de los créditos hipotecarios son llamativos. El Banco de la Nación, que hizo punta por obvios motivos de decisión política, dice que concreta una operación cada dos minutos y que sus clientes deben demostrar ingresos del orden de los $ 16.000 mensuales para acceder a un millón de pesos a una tasa de 3,5%.
En el Banco Provincia de Buenos Aires aseguran que ya dieron préstamos hipotecarios por $ 8.000 millones este año y que van camino a vencer un récord en materia de otorgamiento de crédito. En el Hipotecario destacan que los ingresos promedios de los titulares de préstamos para vivienda es de $ 31.106 mensuales. Y los bancos pri- vados quieren dar pelea en este segmento que despertó después de muchos años.
Pero todo ese boom crediticio estaría aún muy lejos de poder ser considerado un motor que traccione la economía argentina.
Puesto en números, el total de créditos hipotecarios a octubre de 2017 representa un 1% del Producto Bruto Interno, que sería en torno a los $ 100.000 millones en la totalidad del sistema. El salto es importante (había arrancado con $ 60.000 millones) y esperan llegar a los $120.000 millones a fines de diciembre. En este caso la película muestra acción pero la foto es muy chica.
Sólo basta tener en cuenta que en Brasil el crédito hipotecario era de 1,7% del PBI en 2007 y hoy está en 8,5% del PBI. Y en Chile trepa a 20% del PBI, Acá, duplicando el stock nominal en un año, recién estamos llegado al 1% del PBI.
El reducido punto de partida deja un amplio campo para crecer y abre posibilidades para el mundo de la construcción. La mayor parte de la demanda de crédito está destinada a la compra de vivienda ya edificada y eso desembocó en una suba de los precios de los inmuebles.
El aliento al crédito, y no sólo hipotecario sino también personal, prendario, etc., marca una diferencia en el Gobierno de Mauricio Macri respecto de los anteriores sobre el rol del salario real y los préstamos como motores del consumo. Por lo menos en lo que hace a los bienes durables como las casas, los autos y los electrodomésticos y define un escenario en el que todos los sujetos de cré- dito parecieran estar acelerando el cierre de operaciones.
El Tesoro es un exponente claro de este nuevo escenario. El Gobierno está haciendo uso intensivo de la colocación de bonos, adentro y afuera, para lograr financiamiento que le permita mantener su estrategia gradualista de reducción del déficit fiscal.
Así, la deuda pública externa del Gobierno llegó a los US$ 128.482 millones en el primer trimestre del año que representa un salto de 40% respecto al mismo período del año anterior. Si bien esa deuda incluye el alto componente emitido para regularizar la falta de pago del gobierno kirchnerista, el ritmo de aumento que alcanzó la deuda empieza a merecer llamados de atención por parte de los economistas, incluso los insospechados de ser opositores.
Tirando un paralelo los analistas privados consideran amplísimas las posibilidades para expandir el crédito interno pero que las de endeudamiento externo deberían acotarse para no generar la idea de que la Argentina puede seguir contrayendo créditos afuera para financiar una mejora del consumo doméstico. La respuesta silenciosa desde la Casa Rosada es que el tema va a ser tenido en cuenta después de las legislativas del 22 de octubre. Ahora las elecciones mandan y las finanzas deben alinearse a las necesidades políticas con la excepción del mantenimiento en alto nivel de las tasas de interés por parte del Banco Central.
Una de las curiosidades del momento financiero es la coexistencia de estrategias: política monetaria contractiva y de tasas altas por parte de Federico Sturzenegger, con otra crediticia expansiva de la mano de la Casa Rosada y la banca oficial y una fluida colocación de bonos por parte del ministro de Finanzas, Luis Caputo, para aprovechar las condiciones favorables del mercado internacional de crédito.
El resultado es un cóctel financiero que le brinda un buen contrapiso a la política del Gobierno y le permite borrar del imaginario la idea de que habrá un ajuste después de las elecciones.
El crédito hipotecario representa 8,5% del PBI en Brasil, 20% en Chile y en la Argentina apenas llega a un 1 por ciento.