Por qué las propiedades en la Argentina están sobrevaluadas

Cuando pensamos en inversión inmobiliaria, debemos pensarla como activo financiero con el que buscamos la mejor rentabilidad posible. Los argentinos hemos considerado los inmuebles como una de las inversiones más seguras. El “ladrillo” ocupa el espacio de la seguridad y de la rentabilidad garantizada.

Pero desde hace algún tiempo los precios de los inmuebles en la Argentina están sobrevaluados entre un 30% y un 40%, teniendo en cuenta que el valor de un inmueble se mide o por el rendimiento para el inversionista o por el poder adquisitivo de los potenciales compradores. En la actualidad, un inmueble cuesta más en dólares en Argentina que en Europa, cuando en Europa el poder adquisitivo es doble o triple y hay acceso a créditos hipotecarios.

En un contexto donde hay una importante volatilidad del dólar, el inmueble tiende a bajar y hay argumentos suficientes como para que esto suceda: sobrevaluación, inexistente capacidad de compra, falta de acceso a préstamos y rentabilidad anual muy baja. Sumado a la parálisis del mercado inmobiliario en Argentina, es recomendable vender los activos.

La sobrevaluación, se explica principalmente porque la gente de clase media no tiene acceso para la compra, ni por crédito ni por capacidad de ahorro. Hoy se debería ahorrar unos 200 meses para comprar un inmueble básico; esto es un récord histórico, son más de 15 años. Por otro lado, el acceso al préstamo hipotecario es casi inexistente, con lo cual esta misma clase media no tiene oportunidad de financiamiento. En cuanto al inversor, se encuentra con una rentabilidad baja, en Argentina no llega al 1% neto anual, cuando históricamente estuvo entre el 4% y el 5%.

Además de vender al precio más alto que se pueda, otra recomendación sería movilizarse a otro mercado (interior del país, activos clase b). De todos modos, se espera un panorama mejor en el mediano plazo, dado que cualquier mercado en crisis tiene luego, una tasa de apreciación alta. Las preguntas que cualquier inversor debería responderse es ¿Cuál es el mejor país, ciudad o barrio para invertir? ¿Qué conviene comprar, oficinas, tierras urbanas, residencias? ¿Qué clase de activo, Premium, clase b o c? La clave es desplazarse de tipos de activos en el mismo mercado o ir a mercados diferentes para poder seguir construyendo rentabilidad. ■