Vuelve la inversión en ladrillos por la baja de costos en dólares
Por la devaluación, el costo de construir un metro cuadrado es el más bajo en más de 10 años. Pagos en pesos.
Los bajos precios de la construcción incentivan los proyectos desde "el pozo". La baja histórica de los costos en dólares de la construcción, las restricciones para ahorrar en divisas y la lenta pero persistente suba del dólar, están generando un momento muy interesante para iniciar obras. Hoy el precio del metro cuadrado a construir ronda los 500 dólares, el valor más bajo en una década.
Por eso, los desarrolladores inmobiliarios buscan relanzar proyectos a construir, es decir aquellos que se van pagando desde el inicio de las obras. Consideran que esto puede ser un imán para inversores que ya están dolarizados o para quienes tienen algunos dólares como para entrar al negocio y luego completar pagos en pesos, en cuotas ajustadas por el índice de costos de la construcción.
Claro que, en el contexto actual, las cosas no son fáciles. Damian Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores (CEDU) señala: “el abaratamiento brutal de la construcción es claramente un incentivo a invertir en ladrillos, pero la contracara es que la gente está asustada por la crisis. Es un desafío muy grande captar cualquier excedente de dinero ya sea de las empresas o de los particulares”. De todas maneras, Tabakman advierte: "Vamos a tener costo bajo en dólares por 12 ó 18 meses, no se va a licuar a corto plazo y tenemos un horizonte suficientemente largo como para empezar obras ahora", sostuvo.
En el mismo sentido, Santiago Levrio, co creador de la firma Emehome agrega que “en términos regionales en los últimos 15 años, construir en Argentina costaba un 50% más en dólares billete que el promedio de Sudamérica mientras que, por el momento y no por mucho tiempo, nos encontramos dentro de los rangos de precios de la región”, dice.
El costo para construir se ubica en el orden de los US$ 600 por metro cuadrado, mientras que, en 2018 era de unos US$ 1.600.
En cualquier caso, son números en los que no se incluye el valor del terreno, es decir la incidencia del costo del lote sobre el valor total de la obra. El bajón del metro cuadrado medido en dólares blue se debe a la caída del costo de la mano de obra y en algunos materiales que todavía tienen sus precios atrasados respecto al dólar blue.
Sobre el costo en dólares de la construcción, el CEO de la constructora Criba, Santiago Tarasido, dijo: "No recuerdo otro momento con valores de construcción en estos niveles, no creo que tengamos otra oportunidad de construir tan barato como hoy", y señaló que, en muchos casos, las constructoras realizan acopio de materiales "para asegurar precios”.
En este escenario, según Levrio, el desarrollador tiene tres grandes desafíos: el primero es el precio, el segundo es el plazo y finalmente, el producto. “Porque en un mercado restrictivo hay que dirigir la oferta a los verdaderos requerimientos de la demanda que hoy está sostenida en bajos bajos gastos de expensas y espacios descubiertos”, dice.
“En este momento, y a diferencia de lo que sucede en el mercado del usado ante la imposibilidad de mostrar las propiedades, las inversiones de pozo se presentan como una alternativa a tener en cuenta. En especial, por la imposibilidad de acceder libremente al mercado de cambio y también a la baja en los costos de la construcción", coincide Martín Funes, socio fundador de Meta Desarrollos.
También el gerente general de Eidico, Mateo Salinas, opina que el sector "rápidamente se va a poder recuperar, el Covid nos robó tres meses de trabajo pero nos trajo una oportunidad con esta diferencia del dólar para los que tengan dólares en mano o puedan construir pronto", señaló.
Los que tienen terrenos defienden sus precios
En los últimos tiempos, los dueños de los terrenos aceptan como moneda de pago metros construidos.
Esa permuta de terreno por metros a construir, según la define Leandro Korn, director de Korn Propiedades beneficia a los dueños de los terrenos, porque pasan de tener un bien indivisible a uno ya dividido y eso es mejor que salir a malvender un terreno grande. “Se cambia la moneda. En vez de dólares, empezamos a hablar de metros cuadrados o dólar ladrillo”, explicó Korn.
Los proyectos se plantean con este esquema de pagos: un anticipo en dólares, equivalente al 15, 20, 25 o 30% del valor de la unidad. Luego, cuotas en pesos ajustadas por el índice de la Construcción. Ese índice en el último año subió un 50%, es decir muy parecido a la inflación.
Pero ahora también aparece la posibilidad de estirar los plazos más allá del día en que se entrega la unidad terminada. “Hay desarrolladores que ofrecen la posibilidad de estirar el plazo de pago en 24 o 36 cuotas, es cuestión de encontrarle el formato que se adecue a cada comprador” señalan los constructores.
El asesor inmobiliario, Daniel Zampone, ejemplifica: "Se puede entrar a un pozo con el 25% o 30% del valor, más 24 o 48 cuotas mensuales ajustables por el índice de la Cámara de la Construcción, dependiendo del tamaño de la obra una vez hecho el anticipo. Es decir, sobre un valor de un desarrollo de US$ 100.000, hoy se puede ingresar con US$ 25.000 o US$ 30.000.
Los costos de la construcción bajaron, los desarrolladores intentan renovar sus esquemas para que el negocio se siga moviendo. Puede resultar una buena oportunidad de compra para quienes tienen ahorros y buscan en el ladrillo un refugio más o menos seguro para atravesar la crisis. ■