Alquileres y una crisis que se agrava: el 40% de los contratos que vencen no se renuevan
Es porque se cumplen los plazos de los primeros acuerdos celebrados bajo la nueva ley. Afirman que hay listas de espera y que, en algunos casos, los convenios ahora son en dólares.
La demanda es altísima, pero la oferta de departamentos en alquiler cayó drásticamente y de forma más pronunciada en el último año. En Capital Federal es escasísima, al igual que en las zonas céntricas y mejor comunicadas de las localidades del GBA. El panorama es crítico. Así lo advierten los operadores del sector consultados por Clarín.
“Es ínfimo el número de unidades que salen ofertadas públicamente en los medios habituales de la Web. Los potenciales inquilinos que recurren a las inmobiliarias en búsqueda de alguna unidad en locación, llaman incluso en casos en los cuales hay cartel de venta para preguntar si no hay posibilidades de alquilar la propiedad”, refiere José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario.
Según la Cámara de propietarios, el mercado de alquileres en la Ciudad pasó de tener 20.000 unidades en oferta de alquiler permanente a 1.300. En este contexto, hay unos 12.000 contratos que se vencen por mes y el 40% no quiere renovar. “Así, nos encontramos con 1.300 ofertas en alquiler permanente y un mercado de casi 5.000 propiedades por mes que se niega a renovar”, analiza Alejandro Benazzar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
La situación se agrava porque se están cumpliendo tres años de la sanción de la ley que extendió los contratos a ese período; por eso, se están venciendo los primeros acuerdos celebrados bajo la nueva normativa.
Con el propósito de promover un mercado de alquileres más dinámico, equilibrado y accesible para todos los actores involucrados, impulsaron una iniciativa que busca modificar 2 artículos de la Ley de Alquileres (N 27.571): solicitan la reducción del plazo legal mínimo de un nuevo contrato de locación a 2 años y achicar el período de actualización de los cánones locativos a un mínimo de 4 meses. El debate ya tiene fecha en la Cámara Diputados: 23 de agosto.
“A partir de la promulgación de la Ley de Alquileres se produjo un fuerte desabastecimiento del mercado habitacional locativo. El principal problema es el nivel de inflación. Si no hay un privado que decida invertir sus ahorros en una vivienda para ofrecer una locación no puede haber inquilinos”, evalúa Claudio Vodanovich, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
Gonzalo Sanfelippo, martillero público y corredor de comercio de Sanfelippo Propiedades, advierte dos problemas centrales entre la oferta y de
En la Ciudad, en junio se publicaron apenas 928 departamentos para alquiler permanente.
manda de propiedades en alquiler que le impiden al propietario proyectar un aumento en el tiempo.
“El primero es la ley de alquileres, que obliga a las partes de un contrato a que el plazo mínimo sea inferior a los 36 meses de duración y no permite el aumento escalonado. El segundo es la inflación del país”, describe.
“El mayor inconveniente es la única actualización anual del alquiler impuesto por la ley en un contexto con inflación que supera holgadamente el 100 %”, insiste Rozados.
Según el último informe de Reporte Inmobiliario de alquileres de la Ciudad, en junio, la cantidad de departamentos de 1 a 4 ambientes usados, disponibles para alquilar, que se publicaron en buscadores de propiedades, fue de sólo 928 unidades, un 9,1 % inferior a la existente en mayo y un 53,1 % menor a la que hallaban quienes buscaban un alquiler en junio del año pasado (1.992).
La oferta formal de departamentos en alquiler es reducida. “El número actual de unidades que salen a la oferta para alquiler a tres años no amoblado es realmente muy pobre para una ciudad como Buenos Aires, que presenta una demanda constante y
creciente de viviendas en alquiler”, insiste el informe.
Ante este panorama, Diego Migliorisi, corredor inmobiliario, describe que algunos propietarios decidieron no alquilar sus unidades porque no les resulta rentable y prefieren darles destino comercial o de alquiler turístico. Otros, las pusieron en venta. Y un tercer grupo renovó los contratos con los inquilinos actuales.
“Hoy no hay casi nada de alquileres disponibles. Todas las viviendas que en la actualidad se encuentran en alquiler están ocupadas. Así como ingresan al mercado, se alquilan enseguida, principalmente las de 3 ambientes para arriba”, dice Sanfelippo.
Para José María Sacco, vicepresidente del colegio de martilleros de la provincia de Buenos Aires, el problema es gravísimo. “Hay cada vez más pedidos y menos oferta. La demanda es superior al 85% y más del 70% de los propietarios prefiere retirar sus viviendas del mercado y tenerlas vacías. El déficit habitacional en el país es de 4 millones y en CABA estimamos que hay menos de 500 unidades en alquiler. Hay gente que está en lista de espera. Por eso, pedimos incentivar la construcción de viviendas para alquilar con una desgravación impositiva”, describe.
“La crisis de los alquileres cada día empeora más. Siguen aumentando y hoy en la Ciudad podés encontrar que los alquileres están dolarizados y se realizan contratos temporarios, por fuera de la ley de alquileres vigente Ley 27.551”, cuestiona Sanfelippo. “En los últimos 3 años, se cuadruplicaron las ofertas en ventas lo cual significa que se desabastece el mercado”, enfatiza Vodanovich.
Sanfelippo es categórico. “El 90% de la causas se debe a la ley de alquileres. Nos encontramos con un mercado inmobiliario con aumentos constantes y dolarizados, y quien mas hoy sufre es el inquilino. Creo que la solución no es derogar la ley, sino que salga una normativa que acompañe la realidad de los inquilinos y los propietarios”, reflexiona.
A esta caída estrepitosa de la oferta, que ya era escasa un año atrás, se suma el incremento de su cotización inicial que, según el último Reporte Inmobiliario alcanza, en el promedio de los departamentos de todas las tipologías, el 178,5 % interanual.
“El aumento acumulado en el primer semestre del año del alquiler medio de un monoambiente fue del 90%, mientras que el de las unidades de 1 dormitorio superó el 100 % (105 %). Las unidades de 4 ambientes fueron las que experimentaron el menor aumento desde enero con un 44 % de incremento, mientras que en las de dos dormitorios el alza llegó al 67 %, resume el informe.w
En el primer semestre, el costo de la renta de un monoambiente aumentó un 90%.