La obra en Las Cañitas que desde hace 15 años resisten los vecinos
Una constructora quiere levantar un edificio detrás de un pasaje. Pero la gente del barrio dice que los dejará sin iluminación ni ventilación.
En 2009, un grupo de vecinos denunció públicamente un proyecto de obra en Las Cañitas. Lo que argumentaron fue que la construcción presentaba irregularidades que dañaban las particularidades de la manzana de Matienzo, Soldado de la Independencia, Migueletes y el pasaje San Benito de Palermo. Según expresaron, al menos cinco contrafrentes de edificios sobre el pasaje enfrentarían condiciones de insalubridad. A 15 años del conflicto entre propietarios y las empresas constructoras, aún no hay una resolución definitiva.
En Matienzo 1642, el lote está vacío, como desde que se demolió el avance de una primera obra. En paralelo a esa calle está el Pasaje San Benito de Palermo, donde viven los propietarios que demandan “condiciones irregulares” del proyecto. La cuadra es atípica, no cuenta con las medidas de una manzana común. Por ende, no tiene pulmón de manzana.
Ese es el corazón de la cuestión que se dirime entre vecinos y responsables de la obra. Los primeros señalan que es inviable el proyecto arquitectónico que propone un edificio que “excede en altura permitida” y en los metros cuadrados a construir en una manzana con pasaje. Los segundos remarcan que la obra no tiene una altura superior a los edificios del pasaje y que no aprovecha todo el terreno a disposición.
La historia es extensa. El permiso de obra de “Matienzo 1668 SA” se otorgó en diciembre de 2008 y era un proyecto de los arquitectos Sebastián Zelwiansky y Rodrigo Huberman. Al mes, se demolió la casa sobre ese terreno y comenzó la edificación de nueve pisos con dos subsuelos.
Entonces, los vecinos de Las Cañitas advirtieron que el proyecto presentaba irregularidades; ellos explicaron que la Dirección General de Registro de Obras y Catastro del Gobierno de la Ciudad (DGROC) registró planos que permitían construir un 63% más de la superficie admitida por el Código de Planeamiento Urbano.
Las denuncias crecieron, pero la única respuesta que recibieron, según los vecinos, fue la del entonces titular de la DGROC, el arquitecto Guillermo García Fahler, quien argumentó que el tema no era de su responsabilidad y que los damnificados debían ir a la Justicia.
En febrero de 2009, los vecinos presentaron un petitorio al Gobierno porteño exponiendo el problema.
Además, los vecinos declararon que si esa obra llegaba a concretarse, se daría luz verde a proyectos similares de ocupación total de parcelas
en las fincas de Matienzo 1642-1624 y 1616 (ocupadas por casas de planta baja y primer piso), afectando gravemente los derechos de las familias de más de 70 viviendas en los contrafrentes del Pasaje San Benito al 1600.
La construcción avanzó y se hizo un balcón en el primer piso del proyecto de edificio. Según las denuncias vecinales hechas el 4 de agosto de 2009, ese balcón no aparecía en el plano autorizado. Diez días después, se realizó la primera clausura. Después de esa clausura presentaron otro plano.
La obra tuvo una segunda clausura
en noviembre de 2009: había avanzado la construcción de dos pisos. Fue entonces que los vecinos lograron interponer un recurso de amparo en mayo de 2010 para frenar la obra, que así, detenido, quedó durante 10 años.
En 2016 se consiguió un nuevo permiso de obra para “Matienzo 1642 S.A”. El proyecto tomó más parcelas sobre esa calle. Según explica el arquitecto del proyecto, Sergio Krymer, el plano presentó “dos subsuelos, siete pisos y dos retiros”, para dar espacio a la sala de máquinas.
Todavía el recurso de amparo impedía el progreso de la obra, pero esto cambió cuando el 28 de febrero de 2020 - tras la aprobación de un nuevo Código Urbanístico en 2018- el juez Pablo Mántaras lo declaró abstracto.
¿Cuáles fueron las reformas del Código? Tal como explicó Clarín en una nota de 2022, el cambio esencial que trajo el nuevo Código fue la eliminación de fórmulas que limitaban la ocupación del suelo. Al dejar de utilizarse esa fórmula, se dio lugar a un aumento de densidad.
Otro cambio fundamental es que el nuevo Código permite construir hasta el tercio de la manzana. Esto implica avanzar sobre los pulmones de manzana; sin embargo, no hay especificaciones sobre los casos particulares. El de Las Cañitas tiene una condición de Distrito AE26 (de vías de ancho reducido) debido a que uno de los lados de la manzana corresponde a un pasaje y no a una calle.
En julio de 2021, “Matienzo 1642 S.A” - cuyo nuevo titular es Carlos Chomer - obtuvo un Certificado de Aptitud Ambiental (Ley 123) para actividades sin Relevante Efecto para la Demolición de los inmuebles del polígono en 1638 / 1640 / 1642 / 1648.
De ese modo, se dio luz verde para el inicio de la obra. No obstante, un informe de interpretación urbanística del 16 de junio de 2022 realizado por la arquitecta Magdalena Eggers concluyó que además de que el proyecto se excede en la superficie máxima edificada, se vulnera el Código de Planeamiento Urbano en la altura permitida para ese distrito.
Sobre esto, Krymer enfatiza en que la altura del edificio es menor que la torre que está en la esquina de Matienzo y Migueletes, y menor de los que están en el pasaje.
Tras de la demolición de los restos del primer proyecto y la adhesión de parcelas bajo la gestión de Chomer y el arquitecto Krymer, entre marzo y abril de 2022 algunos edificios sobre el Pasaje San Benito de Palermo reportaron haber sufrido rajaduras en sus paredes.
“Tiraron tres casas bajas el año pasado. Esas casas, de alguna forma, eran el pulmón de la manzana. Si hacen ese edificio monstruoso nos tapan a cinco edificios en forma directa, y nos producen un daño increíble”, cuenta Cristina, una propietaria del pasaje.
Los vecinos documentaron los daños estructurales causados con un estudio de impacto ambiental a cargo de la arquitecta María Elena Guaresti en agosto de 2022; entre los aspectos afectados se distinguieron: calidad de vida, calidad del aire, nivel sonoro, ocupación del suelo, vegetación y cambio climático, actividad residencial, circulación vial, recolección de residuos, y economía.
Según los vecinos, cuando los constructores vieron que había grietas en departamentos, presentaron un nuevo proyecto donde disminuyeron la cantidad de subsuelos de 2 a 1. Eso la tiene frenada por ahora.
Victoria, también propietaria, añade: “El día en que vuelvan a meter una excavadora estamos temblando con el daño estructural que nos pueden causar. Lo único que nos separa son 2,5 metros de la medianera de fondo.
El conflicto está a la espera de una resolución del Gobierno de la Ciudad y de la respuesta de los Tribunales. Los vecinos aseguran que quieren sentarse a dialogar. “Los vecinos sentimos que estamos indefensos, sentimos que esa obra va a avanzar. Te levantan esa pared y no tenés más salida”, concluye Andrés.w
La construcción tuvo una primera clausura en 2009. Desde entonces cambiaron los planos.