Apuesta al regreso del crédito
El presidente de CUCICBA, Armando Pepe, advierte sobre la caída de la actividad del sector pero asegura que entre marzo y abril reaparecerá el financiamiento.
Apoltronado en su sillón habitual del despacho que ocupa en la sede CUCICBA, la entidad inmobiliaria que preside desde mediados de 2017, Armando Pepe habla casi sin parar compenetrado en su rol. La crisis que afronta el sector por el impacto de la caída de la actividad, la devaluación y las nuevas regulaciones como la ley de alquileres, la cual adivirtió en su momento, significaría la quiebra para gran parte de los operadores del rubro. “Es una ley que es totalmente inequitativa porque perjudica a todas las partes”, dice. “Ya estamos trabajando con el Colegio Público de Abogados, con la Cámara de Propietarios y con nuestros abogados para hacer un proyecto que no perjudique a nadie”.
¿Cómo sería esa propuesta?
Una de las primeras cosas que vamos a proponer es construir viviendas por desgravación impositiva para alquilar. Se construye y se desgrava el 100% con la obligación de alquilar por un período en años; cuatro años, por ejemplo. Otro tema es el de las garantías: un recibo de sueldo solamente no puede servir de aval con la inestabilidad laboral que tenemos. Y es necesario sincerar la indexación.
También está el asunto de las comisiones. ¿En cuánto se afectó la rentabilidad del sector?
Tuvimos el cepo, que nos puso el anterior Gobierno durante cuatro años, y por ese motivo muchas inmobiliarias chicas se dedicaron exclusivamente a los alquileres. Si ahora al alquiler le cortan a la mitad sus ingresos, con el 4,15% no dan los números. Esas inmobiliarias chicas la han estado pasando muy mal.
¿Cuál es la rentabilidad de los inmobiliarios hoy?
Es muy difícil poder determinar cuál es la rentabilidad que tiene un inmobiliario en medio de una operación, porque los gastos que tenemos son brutales. Puede que en una operación te quede el 100% de los honorarios limpios, pero después hiciste siete operaciones de las que tuviste que pagar la publicidad, los IB, teléfono, empleados, ganancias, bienes personales. Y también es difícil calcular porque se hacen muchas operaciones compartidas. Si yo tengo una propiedad en venta y un colega tiene un comprador, compartimos los honorarios.
¿Cuál es la perspectiva?
El sector está muy mal. Por la falta de crédito, por la incertidumbre laboral, la incertidumbre política, la incertidumbre económica y la incertidumbre financiera.
¿Ven una recuperación?
Yo tomo algunos hechos significativos. En 2018, según informes del CPAU, se aprobaron planos para construir 2.200 obras en la CABA con un promedio de 1.500 m² cada una. Ahora nadie.
“El sector está muy mal por la falta de crédito y la incertidumbre política y económica”.
¿Qué está pasando con los precios de las propiedades?
No bajaron.
¿Cómo se explica?
Esta vez es distinto del 2002. Entonces, todos teníamos deudas en dólares, veníamos del 1 a 1 y todos debíamos dólares. Esta vez, los propietarios no deben nada, ni dólares ni pesos. ¿Cómo puede ser que un tipo tenía un departamento de US$ 100.000 y lo vendía en enero con un dólar de $ 20 y ahora sigue pidiendo lo mismo con un dólar de $ 40? Porque no necesita la plata y prefiere esperar.
¿Cuánto bajaría ese propietario si necesitara vender?
Depende de la urgencia. Pero puede ser entre un 5% y un 10% y, como mucho, hasta un 15%.
Esa decisión de esperar paraliza el mercado...
Sí, nos complica, por supuesto. Hay mucho stock. Si bien se liquidó también mucho con los créditos, se siguió construyendo. Actualmente, hay muchos edificios nuevos terminados, pero no hay crédito. Uno de los problemas de los créditos UVA es la relación cuota/ingreso, que quedó muy desfasada. Pero creo que los créditos van a volver.
¿Cuándo vuelven los créditos?
Espero que vuelvan a partir de marzo o abril.
¿Qué piensa del nuevo Código de Edificación de la Ciudad?
Hay muchas cosas que están en la nebulosa todavía; esperemos que sea bueno. Vamos a tener que aprender a tasar nuevamente los terrenos. Y después hay algo que me parece un disparate: si tengo un terreno con el que podía construir 1.000 metros, con el código viejo y con el nuevo puedo 2.000, pero sobre el excedente tengo que pagar el Impuesto a las Ganancias, prefiero hacer los 1.000 y listo.