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Mariano Capellino maneja una banca de inversiones en real estate y conoce a fondo las oportunidades de negocio inmobiliario. Claves para invertir afuera y por qué caerán los precios en Argentina.

Real Estate. Mariano Capellino, de INMSA, revela las claves para invertir afuera y explica por qué caerán los precios en Argentina.

Panorama. Wyndham, la principal cadena hotelera global, revela sus planes de inversión por más de US$ 40 millones en el país.

Al frente de INMSA (Inmuebles Sociedad Anónima), Mariano Capellino administra inversiones en real estate en Estados Unidos y Europa: “Cerca de US$ 100 millones, entre inversores particulares y fondos de inversión”. Con oficinas en Miami, Detroit, Madrid y Buenos Aires, dedica la mayor parte de su tiempo y recursos en analizar los ciclos de mercado. “Te lo resumo”, dice en un receso de la EFI (Exposición de Finanzas e Inversiones), que tuvo lugar este abril en La Rural. “¿Sabés cuál es la tasa de apreciación de un inmueble en el largo plazo? Digamos, de acá a 30 años, descontada la inflación, en cualquier mercado del mundo: cero. Pero la tasa de rebote, cuando un mercado cae, no baja nunca del 10% anual los siguientes 5 a 7 años. Una variable tremenda. Pero tenés que entrar y salir”. Tips para lo que viene en Argentina. Exactamente.

¿Cuándo van a bajar los precios?

Yo no quiero hacer más pronósticos porque vengo diciendo que debería caer hace tres o cuatro años. ¿Por qué? La renta de cualquier activo residencial en Argentina hoy es la más baja de la historia: un 1% o 1,5% anual. Es más, hoy en la conferencia alguien me decía que tiene un departamento alquilado a $ 15.000 y las expensas son de $ 17.000. Es tremendo. Por otro lado, la capacidad de compra del salario cayó y se necesita más cantidad de años de ahorro para comprar un inmueble. Parecía que iba a empezar a haber préstamos hipotecarios, pero hoy mucha gente no puede pagar. Desde 2009 no operamos en Argentina, y el mercado hoy está hiperparalizado: de las pocas inversiones que se hacen, se hacen entre el 20% y el 30% debajo del valor. Todavía no salí a validar el pronóstico, quiero ver un poco más de caída. Entonces, ¿cuándo habría que entrar en Argentina?

Cuando tenés tantas condiciones favorables en otros mercados, transparencia, tasa de financiamiento entre 2% y 4% anual, es difícil. Blackstone, por ejemplo, fondo número 1 del mundo, metió el 30% de su portafolio en España. Imaginate el tamaño de la oportunidad que ven. ¿Sabés cuánto llega a Latinoamérica? 0,8%. Toda Latinoamérica en su conjunto está corrigiendo. Pasa siempre lo mismo: viento de cola, altos commodities, aprecia Latinoamérica. Y como Europa y Estados Unidos estaban destruidos, el m2 llegó a duplicar el valor de allá, cuando el poder adquisitivo acá es la mitad. O sea, nunca pasó en la historia. En su conjunto, Latinoamérica cayó, el último semestre, 5,1%. Ahora, lamentablemente, va a sufrir.

Es decir, no solo hay que saber cuándo entrar sino cuándo salir.

En la vida, cuando hacés algo bien, intentás repetirlo. Acá, si intentás repetir, la jodiste. Porque cada 20 años tenés una ventana de 4 o 5 para hacer esto, en ese mercado. Después, te tenés que ir a otro, y a otro y a otro. Pero también tenés que saber que el activo premium toca fondo antes y rebota, y el que no sigue cayendo. Con lo cual, podés hacer dos subciclos en un mismo mercado. Esa es una variable que agregás cuando operás activamente inmuebles. La segunda es comprar debajo del valor del mercado. En una compra tradicional, el día que firmo, pierdo el 10% de mi patrimonio, por costos de escritura y comisión. Es mucho para recuperar.

¿En los activos premium la ventana de oportunidad es menor?

Generalmente, los extranjeros que salen a un mercado fuera de su país siempre van a las ciudades principales y a los barrios principales de esas ciudades. Si vas a Miami, vas a Brickell; New York, a Manhattan; Madrid, a Salamanca; Buenos Aires, Puerto Madero. Eso, en principio, es un error, porque nos llevamos la impresión del mercado total por solamente tres o cuatro barrios, que tienen una dinámica totalmente distinta al

resto del mercado. En 2014, por ejemplo, nosotros salimos de todos los activos premium que habíamos comprado en 2008, 2009, porque veíamos que los valores ya habían llegado prácticamente a sus máximos. Y nos concentramos en el segmento clase media-baja, donde el inversor extranjero no va: los bancos están inundados de ese tipo de activos, se subastan miles y miles de unidades por día, y no hay comprador. Porque quien compra esa unidad es el que va

LA TASA DE REBOTE, CUANDO UN MERCADO CAE, NO BAJA NUNCA DEL 10% ANUAL LOS SIGUIENTES 5 A 7 AÑOS.

a ir a vivir, y si no tiene crédito, no hay comprador. Con lo cual, tu poder de negociación es impresionante, podés comprar 30% o 40% debajo de lo que vale en ese momento.

¿Cómo es el ciclo de inversión inmobiliaria?

Generalmente, es entre tres y cinco años donde empiezan a tener sentido. Menos es difícil; con más, ya la curva de apreciación se empieza a mesetar, y todo lo que ganaste empieza a promediar con lo que dejás de ganar. Para un inversor de US$ 250.000, crear estructuras, asesorarse y demás es muy difícil para invertir de forma directa. Yo le sugiero que busque fondos de inversión, nuestros o de terceros; es mucho más eficiente.

¿Qué mercados mirás?

En Europa, Italia y Portugal. Dentro de EE.UU., no vemos otro mercado que Detroit, que después de 2013 cayó en bancarrota. Un desastre social, sindical, racial. Y vimos que grandes inversores empezaron a llegar. Y Puerto Rico, bajo el paraguas de EE.UU., vivió una inundación muy fuerte hace tres años, y hoy se están recuperando, pero hay mucha ejecución en los bancos. Con lo cual, podemos empezar a hacer nuestro negocio.